タワーマンションを利用して、6億円の財産を無税で贈与する

タワーマンション

タワーマンションを利用すれば節税できると聞いたことはないでしょうか?朝日新聞の記事に6億円は無税で贈与できると記事が出たことがあるのですが、本当にそんな方法があるのでしょうか?今回の記事では、タワーマンションでどうやって節税するのかをご紹介致します。

1、本当に6億円の財産を無税で贈与出来るのか?

億万長者

 例を使ってご説明致します。

《例》

父A

10億円の現金を保有

このお金6億円分を息子Bに相続させたいけど税金はあまり払いたくない!

《論点》

もし、何も対策を取らなければ、息子が負担する相続税は約3億円

6億円を息子に渡すのに、3億円を支払わなければならないのは辛いので節税したいがどうしたらよいのか?

《節税方法》

節税するための方法とは?

父Aが、生前に6億円の現金を使って、6億円分タワーマンションを購入する

この生前対策を父親がやっておけば、息子Bは、約3億円の税金を支払う必要がなくなります。

2、なぜ、タワーマンションを購入するだけで、節税が出来るのか?

ひみつ

節税の仕組みを知らなくてもよいから、とりあえず節税したいという方は、下記は読まずに、相続税専門の税理士に生前の節税対策を行ってもらうだけで節税は可能です。

これより下の文章は、節税の理由を知りたい!という方のみご覧ください。

 

節税の理由を理解する鍵は、『土地』『建物』の評価方法を知ることです。

(1)土地・建物の評価方法とは?

相続税、贈与税いずれを計算する際にも、下記を使って土地、建物を評価します。

土地 『路線価』を使って評価

建物 『固定資産税評価額』を使って評価

 

(2)土地を評価する『路線価』とは?

路線価は、土地が『実際に取引される金額』の80%で評価するという考え方です。

『実際に取引される金額』=時価と考えるとよいでしょう。

『実際に取引される金額』は、国土交通省が毎年発表しています。

(3)建物を評価する『固定資産税評価額』とは?

固定資産税評価額は、実際に新築で買った金額の、30%から50%となります。

下記の説明では、固定資産税評価額は平均値の40%と仮定してご説明致します。

(4)不動産を人に貸すと評価が下がる!

土地や建物を購入し、他人に貸した場合、さらに評価額が下がります。

土地は、

路線価×(1-60%×30%)

      又は

路線価×(1-70%×30%)

 

上記の算式は多少分かりにくいので、土地を他人に貸すと約20%評価額が下がると考えて下さい。

 

建物 「固定資産税の評価額×70%」

上記の算式でも分かる通り、建物を他人に貸すと約30%評価額が下がります。

 

なぜ土地や、建物を他人に貸しただけで、さらに評価額が下がるかというと、貸家建付地は、他人が住んでいるため自由に土地の用途を変更したりできず、利用に一部制約を受けることになります。そのため、貸家建付地である場合、評価額が下がるのです。

(5)父親Aはタワーマンションを購入するために4億円の借金をする

息子Bにすぐにタワーマンションを渡すのではなく、

まず父親Aが銀行から4億円を借ります。

次に10億円で、高層タワーマンションを買って、他人に貸します。

 

算式は割愛しますが、

【土地の評価額】

土地 約2億5,600万円

 

【建物の評価額】

建物 約1億6,800万円

 

タワーマンションの評価額合計が

4億2,400万円

 

つまり、10億円-4億2,400万円=5億7,600万円の評価額を下げることに成功しました。

【ポイント】

タワーマンションは、1階と50階では実務上で売買する金額が異なるでしょう。

イメージできる部分かと思いますが、上に行けば行くほど価値が上がるのが一般的です。

 

しかし、

相続税や、贈与税を計算するときの評価額は、1階も50階も全く面積が同じ物件であれば同じです。

市場の販売価格が異なったとしても同じになります。

【ポイント】

50階のマンションの時価が10億円で、

1階のマンションの時価が9億円だった場合、

相続税や贈与税を計算する際の評価額はいくらになるか?

 

どちらも4億2,400万円

これが相続税の評価です。

(6)父Aは、会社を設立してから息子Bへ

ここで一番大事になってくるのが、会社を作るということです。

もし会社を設立しなければ、上記(1)~(5)までの考えのみでも多少は節税することができますが、まだ多くの税金が取られてしまいます。

①会社を作らないといくら税金をとられるのか?

会社を作らずに息子が相続した場合

息子Bは父Aから4億2,400万円のタワーマンションを相続 

⇒ 約2億円の相続税

 

息子Bは父Aから4億2,400万円のタワーマンションを生前贈与 

⇒ 約2億円の贈与税

 

どちらも税金が取られる!

 

②会社を作ることで税金を取られなくできる?

【ポイント1】

父親は、資本金6億円で会社を設立してください。

さらに4億円を借りて、

資本金と、借入金の合計を10億円にし、

この10億円でタワーマンションを購入してください。

 

【ポイント2】

タワーマンションそのものを息子Bに贈与するのではなく、

この会社の株を贈与してください。

 

【ポイント3】

息子への生前贈与はタワーマンションを購入してから3年超(4年目以降経過してからにする。

※3年以内に贈与した場合には、時価で評価することになっているからです。

(7)4年目以降に息子Bに株を贈与すると、贈与税は発生するのか?

不動産の価値は徐々に下がるため、4億2,400万円だったタワーマンションの評価額は、約4億円程度になります。借金も、少し返済はしているはずですが、約4億円あることから、

タワーマンションの価値4億円 - 借入金4億円 = ゼロ

つまり、会社の株式の評価額は約ゼロとなります。

ここで父Aが息子Bに生前贈与することで、息子Bか株主となります。

贈与税はゼロで株を息子に移行することができます。

(8)最後に不動産売却

 最後に、会社で保有するタワーマンションを10億で売却し、借金4億円を返済することで、6億円の現金が手元に残ります。

3、税務上この節税方法は問題ないのか?

問題

 すぐに不動産を売却した場合には、課税逃れだったとして、税金をとられるリスクがあります。税務調査が入り税金を取られた事例もあります。

 では、課税されないために何が必要かというと、

しばらく所有して、賃貸事業を行った後に売却することで、ほぼゼロにさせることはできるでしょう。理論上は、4年以上経過した後に会社を贈与すればよいはずですが、税務調査で課税された事例もあるため、息子は長期的に保有した後に売却することで課税を逃れることができるでしょう。

つまり、最近タワーマンション節税ができなくなるのでは?と騒がれ始めましたが、ちゃんと要件を満たせば節税ができなくなることはありません。

 もちろん時間がかかり、多少面倒なところもあるので、実行するのは中々大変ですが、多額のお金を保有している方には大幅な節税となりますので、オススメの方法ではないでしょうか。

まとめ

タワーマンションによる節税は、相続税専門の税理士と協力して対策を取らなければ失敗する可能性がありますので、興味のある方は、税理士に相談してから検討すると良いでしょう。

上記以外の節税については、下記を参照ください。

お墓や、仏壇を生前に購入するだけで、節税対策に!?

生前の節税対策となる6つの贈与税の非課税枠とは?

相続対策の基礎知識と1,000万円以上の節税を成功させる為の全手順

相続税や贈与税を節税する時に絶対に知っておくべき11の方法

 

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