『直接還元法』『DCF法』を徹底解説

投資不動産価格を計る基準の中で重要なもののひとつとして用いられるのが「収益還元法」ですが、これらは「直接還元法」と「DCF法」に分かれます。では、それぞれの考え方とどちらを利用するべきなのかを検討してみましょう。 

1、直接還元法とは?

直接還元法とは、物件の周辺の取引事例を検討し、利回り水準を計算してそこから物件の価格を逆算していく方法であり、後者のDCF法に比べるとかなり考え方としては簡易なものです。

具体的に言うと、対象不動産の収益価格=1年間の純収益÷還元利回りです。1年間の純収益を還元利回り(物件の適正な利回り水準)で割って収益還元価格を求めることになります。

投資物件を長期に渡って保有する場合はこの方法で評価することが適切ですが、還元利回りをどのくらいの水準にするかで評価に影響が出てきます。

純収益というのは、1年間の賃料などの「総収益」からその物件の賃貸経営のためにかかった「総費用」を差し引くことによって求められます。

収益は主に家賃ですが、賃貸経営のためには固定資産税の負担や管理会社に支払う管理費用、修繕費、保険に加入している場合の保険料、融資を受けた銀行への返済金などさまざまな費用がかかりますので、これを引いたものが本当の利益と考えることができます。

還元利回りは周辺地域における類似した物件の利回りを参考にして求めます。方法として、1つは「大手の賃貸経営に関するサイトを利用する」ことです。これは物件のエリア毎に利回りを記載してあります。

もう1つは国土交通省の「土地総合情報システム」で実際の取引価格を調べることです。

ただ、還元利回りの厳密な求め方というものは存在せず、いずれの方法においても、あくまでも参考事例ということになりますので、築年数や立地など自分の物件の条件と照らし合わせて補正する必要があるということです。

では家賃が17万円、諸経費が年間50万円、還元利回りが5%として直接還元法を使った計算をしてみましょう。

17万円×12-50万÷5%=3,080万円となります。

2、DCF法とは?

DCF法とは「ディスカウントキャッシュフロー」の略語です。DCFを簡単に説明すると「お金には時間的な価値がある」とうことを前提として、将来の金額を現在の金額に巻き戻して考える方法です。

現在の100万円が5年後に105万円に増えるだろうということを予測するのが普通の投資の考え方ですが、5年後の105万円を現在の100万円に置き換えるという、普通と逆の発想になるわけです。

具体的には次の式で計算します。

不動産価格=将来得られる収益+物件の売却予想価格を現在価値に変換

何を「ディスカウント」するのかというと、将来の収益を計算する際に時間的に先になるものほど割引率を大きくして考えるということなのです。

つまり、今すぐに手元にお金が入ってくればそれを運用などで増やすことも可能だが手に入るのが先だとそのような機会がない、また、将来手に入るものは先になればなるほど不確実だという考え方に基づく計算方法なのです。

非常に理解しにくい部分ですので、事例を使ってご説明させて頂きます。

たとえば、年間100万円の家賃を得ている人が、2年後に物件を売却したとします。そうなると家賃収入は単純に計算すれば2年で200万円、2年後に1,000万円で売れたのであれば家賃と売却価格の合計金額1,200万円というのが物件の価値になるはずです。

しかしDCF法ではここで1年後と2年後の家賃が下がっていることを想定してそれを割り引いた計算になるため、割引率5%で計算すると1,185万円程度まで下がることになります。もし収益の予測を年度に応じてより緻密に行うのであれば、数年後の固定資産税の上昇や、修繕費の負担で収益が下がることなども考慮に入れることが望ましいです。

DCF法により価格をしっかり計算しようとした場合、計算式が非常に複雑ですので、業者などの手馴れた人に任せる方がよいでしょう。

不動産を不用意に高値で購入しないようにするためにもDCFという考え方自体はとても大切なものであり、投資をする人ならぜひ知っておいたほうがよいでしょう。

3、 直接還元法とDCF法どっちを利用した方がよいの?

直接還元法とDCF法のどちらを選ぶかというのは評価の目的、物件の属性、収集できる情報量や範囲によって決定します。

ただ、投資物件の評価を正式に出す場合には、直接還元法だけでは緻密さに欠け説得力が今ひとつであることから、ほとんどの場合はDCF法が使われているのが現状です。DCF法での評価が記載されていない鑑定評価はまったく相手にされないという専門家の意見もあるくらいです。

どちらの方法をとるにしても、やはりある程度恣意的になってくる部分は避けられず、完全に正確な評価をするのは難しいものです。特に複雑なDCF法を用いて計算するには、評価の専門知識を持つ人への相談が最適といえます。

まとめ

不動産をどの程度緻密に評価するかにより、投資の成功率が変わってきます。評価方法の特徴を正しく理解した上で、なるべく詳細な情報に基づいて計算するようにしましょう。

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