アパートの贈与は節税対策に最適!!

 アパートの贈与が節税に効果的だということをご存知でしたでしょうか?贈与と聞くとお金をあげることをイメージする方が多いですが、不動産を贈与しても問題はありません。今回の記事では、アパートを贈与することがなぜ節税になるのかを詳しく簡単にご説明させて頂きます。

1.アパートを贈与した場合の節税対策とは?

アパート 贈与

 収益を生み出すアパートを親が購入し、子供に贈与することは節税対策になると言われております。節税対策になる理由は、土地は路線価で評価され、建物は固定資産税評価額で評価されるため評価額が減少します。
贈与税は、次の算式で計算していきます。
 
 財産の価額の合計額は、仮に現金1,000万円を取得したのであればもちろん1,000万円が財産価額の合計額となります。
しかし、お金ではなく、不動産を贈与された場合には、違う算式が出てきます。
 
 基本的に、土地を評価する際には『路線価』、建物を評価する際には『固定資産税評価額』を使います。
一般的に『路線価』は実際に取引されている価格の80%くらいの金額に設定されています。つまり時価の約80%に設定されています。これは、路線価が贈与税の計算の基となる金額であり、土地という財産を売却することが比較的難しい財産であることを考えて、贈与税の負担が重くなりすぎないように実際の取引価格より低い金額にされているのです。
 
 建物の固定資産税評価額は、建築コストの約50%程度となります。
建物は、RC、重量鉄骨、軽量鉄骨、木造などの構造や、内装等にどのような素材を使うかで、かなり建築コストが変わってきます。
評価額を求める算式は複雑なため、割愛させて頂きます。

2.節税対策の具体例

(1)現金で不動産を購入するだけで節税対策に!

 相続財産として現金2億円あれば、相続が発生すると、2億円として評価され相続税の計算が行われます。

しかし、2億円の現金で、1億円の土地を買い、1億円のアパートを建てたら評価額は1億+1億円=2億円ではないのです。ではいくらが評価額になるのでしょうか?

土地とアパートを購入しただけで、評価額が2億円⇒1億3,000万円となります!
 

(2)上記(1)で購入した不動産を第3者に貸すだけで節税対策に!!

 上記(1)で購入した土地と建物を自分で使用してももちろん節税対策につながるのですが、自分で使用せずに、第3者に貸す方法でも節税対策となります。
なぜ第3者に貸すだけで節税対策になるかというと、貸している不動産に住民が住んでいると、不動産の保有している方の自由度が低いから評価を下げる法律が存在するからです。

アパートに住民が暮らしていれば、勝手に建物を壊すことができませんし、売りたくても売れない場合もあります。よって自由度が低く使い勝手が悪いので少し評価額をさげてくれる制度です。

どれだけ評価額が下がるかは、借地権割合等の条件によって評価減される率が異なります。

 

(3)上記(1)と(2)を合計すると、どれくらい節税になっているのか?

もともと現金でもっている場合には、評価額が2億円でした。

2億円の現金で1億円の土地と1億円の建物を購入し、第3者に貸しつけた場合、

 

2億円がなんと1億60万円となりました!

なんと現金を貸付け不動産にするだけで約50%評価減です!!

もちろん建物(アパート)については、時間の経過とともに劣化するため価値が下がります。よって建物の固定資産税評価額は下がるため、毎年評価額が下がっていきます。

3.将来の家賃収入で安定した生活を!!

 現金は銀行に預けていても利息はゼロに等しいです。しかし、収益性が高いアパートを購入することで毎月安定した収入を得ることができ更に投資額以上回収することも可能でしょう。
不動産投資は一般的には年利5%程度と言われておりますので、貯金しておくより良いでしょう。
もちろん全く借手が見つからない不動産を購入してしまっては損にしかなりませんのでご注意ください。
相続税に強い税理士はたいてい不動産業者と提携しているため、収益性の高い物件を一緒に探すことをオススメしております。

 上記2(3)の例では、アパートに1億円投資するという設定にしておりましたが、アパートの家賃収入で1億円以上回収出来ればアパートを建てたことが成功と言えるでしょう。

4.上記のアパートを贈与して節税を!!

 上記1、2の方法は相続税を節税する方法としても利用出来ます。しかし、相続税は人が亡くなって初めて発生するものです。
生前に節税対策をしても、仮にその後20年長生きしてまた不動産から得た所得でお金を貯めてしまったらまた相続税の対策を考えなければいけません。
一番節税対策になるのは、現金でアパートを購入したらすぐに相続を発生させることなのですが、相続のタイミングは誰にもわからないことです。
だからこそ、このアパートを子供に贈与することが節税対策に効果的なのです。
子供に贈与することで、子供にアパートが移転するため、アパートから毎月収益が得られることで子供にお金が入ります。
贈与税の計算は、その時点の財産価値を基礎に計算が行われます。将来いくら儲かるかは考慮外です。
お金をもっている方が、まずアパートを建設し、その後、子供に贈与しても効果的ですし、アパートを元々所有している方が子供にアパートを贈与しても節税対策にはなります。

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5.贈与する際の3つの節税ポイント

(1)ポイント1 相続時精算課税制度を利用する

 相続時精算課税制度を利用することで2,500万円までは贈与時は無税で贈与することが出来ます。ポイントは、土地とアパートのうち、アパート(建物)のみを贈与することです。
土地も合わせて贈与してしまいますと土地の評価額が高く、多額の贈与税が発生する可能性もあるためです。
アパートのみの贈与であれば2,500万円以下に納まることが多いのではないでしょうか。また2,500万円を超えても、超えた額に一律20%の税金がかかるのみとなっております。
相続時精算課税制度の詳細は、

(2)ポイント2 金融機関や不動産会社からよくある提案例

 建物が子供の名義になったあと、土地を保有している親の場合に、親に地代家賃を支払わければならないのではないか?と考える方も多いでしょう。
しかし地代家賃を支払わないということがポイントです。なぜ地代家賃を支払わないかというと、親の相続財産を減らすためです。
親に地代家賃を支払えば親の財産が増加してしまい、相続税の問題が出てきてしまいます。

(3)借金して購入したアパートを贈与してはいけない

  借金してアパートを建築し、借金と一緒にアパートを贈与することを『負担付贈与』と呼びます。
この負担付贈与の場合には、建物の評価は建物の建築価額となり、節税効果がなくなります。
したがって、借金付アパートを贈与するのはやめましょう。
負担付贈与の詳細は、こちらをご覧ください。

6.親に地代家賃を支払わなくても贈与税は取られない!

 「地代家賃を親に支払わないと、その分が贈与では?」とよく聞かれます。
しかし、親の土地に自宅を建てて住んでいる子供は数多くいますが、地代を支払っている人はほとんどいません。それでも、贈与と認定されることはありません。
親子で土地を無料で貸し借りしても、贈与税は発生することはないのです。

まとめ

お金を保有しているだけでは相続税が非常に高額となる可能性があります。よって、そのお金でアパートを購入することは非常に効果的でしょう。
相続税対策にもなりますし、相続時精算課税制度も利用することで贈与税の面でもメリットが存在しております。
なかなかご自身の判断だけで不動産を購入するのは怖いと思いますので、相続専門の税理士に相談しながら購入を検討されることをオススメしております。

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