現金→不動産 これだけで20%~80%の節税効果

現金→不動産 これだけで20%~80%の節税効果

親や配偶者が亡くなり、相続が発生した場合、不動産を相続する方は多いと思います。
不動産となると「ものすごく高額な相続税が発生するのでは?」と、思われる方も多いかと思います。
しかし、被相続人の現金を相続するよりも相続税が抑えられたり、一定の要件が揃っていれば、大幅に相続税を抑えることが出来るケースもあります。

今回は、そんな不動産の相続に関する節税方法をご紹介いたします。

現金→不動産 これだけで20%~80%の節税効果

小規模宅地等の特例で最大80%の評価減

安い

1. 小規模宅地等の特例とは?【節税事例付き】

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方(被相続人)や生活を共にする家族(同一生計親族)の事業用や居住用の宅地について、一定の要件を満たした場合にその宅地の価額を最大80%減額してもらえるという規定です。
たとえば1億円の価値がある宅地でも、2,000万円に税率を乗じて税金計算することができますのでとてもありがたい規定なのです。

この規定は、被相続人(亡くなった方)や同一生計親族の事業用や居住用に使われていた宅地というのが残された遺族にとってはなくてはならないものであり、そのような財産に多額の相続税が課税されることによって被相続人が亡くなった後の遺族の生活に大きな支障が生じてしまうことを防ぐために設けられています。

2. 一定の要件とは?

小規模宅地等の特例の適用を受けるための要件は、「相続前の用途」と「相続後」の取得者及び利用状況について設けられています。その両方を満たした場合に適用されます。

(1) 相続前の用途

相続前の用途は、被相続人や同一生計親族の事業用や居住用です。
したがって、保養を目的とする別荘や生活を共にしない親族などが使用している宅地は適用を受けることができません。

(2) 相続後の宅地の取得者及び利用状況

相続前の用途に応じて宅地の取得者と利用状況の要件が設けられています。利用状況とは相続税の申告期限(原則として相続後10ヶ月)までの間、宅地の取得者がその宅地を継続して利用しているかどうかということです。

まとめると次の表のようになります。
相続前の用途
宅地の取得者
継続利用している必要性
被相続人の事業用
被相続人の事業を承継する親族
必  要
被相続人の居住用
被相続人の配偶者
不  要
被相続人と同居していた親族
必  要
同一生計親族の事業用
事業を営んでいた同一生計親族
必  要
同一生計親族の居住用
被相続人の配偶者
不  要
居住していた同一生計親族
必  要

※ 小規模宅地等の特例の詳しい適用要件は国税庁HPでご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm(国税庁)

(3) 面積の要件【平成27年に改正あり】

小規模宅地等の特例については、(1)や(2)で説明した適用を受けるための要件のほかに、面積の上限が決められています。
「事業用や居住用のため手離せないといってもそんなに大きな面積についてまで税制面で援助する必要はない」という考え方から、この特例によって減額してもらえる部分というのは国が考える最低限必要な部分となっています。

その上限は、事業用宅地が400㎡、居住用宅地が330㎡です。

居住用については、平成26年までは240㎡だったのですが、税制改正により平成27年1月1日より330㎡に拡大され、納税者にとっては、より大きな恩恵を受けることができるようになりました。

無題

このように、この特例は上限が面積によって設けられていることから、適用を受けることができる宅地が複数ある場合には、基本的には、なるべく㎡単価の高い宅地から適用を受けると減額できる金額が大きくなる性格があります。

3. 計算方法は?

計算方法

小規模宅地等の特例の適用を受けた場合の計算がどうなるのかを簡単な数字を使ってご紹介します。

(1) 居住用宅地6,000万円、地積300㎡の場合

居住用宅地については330㎡が上限ですのでこの宅地についてはすべての部分について適用を受けることができます。
したがって、
① 6,000万円(宅地の評価額)
② 6,000万円×80%=4,800万円(特例による減額金額)
③ ①-②=1,200万円
 1,200万円部分にのみ相続税が課税されることになります。

(2) 事業用宅地8,000万円、地積500㎡の場合

事業用宅地については400㎡が上限ですので500㎡の宅地であっても400㎡までしか減額してもらうことはできません。
したがって、
① 8,000万円(宅地の評価額)
② 8,000万円×400㎡/500㎡×80%=5,120万円(特例による減額金額)
③ ①-②=2,880万円
2,880万円部分にのみ相続税が課税されることになります。

4. 適用を受けるために必要な手続きとは?

小規模宅地等の特例は、居住用の宅地については、評価額が最大80%減額される規定です。
面積の制限はありますが、地価の高い地域に宅地を持っている方にとっては相続税が課税される金額を大幅に減らすことができます。
したがって、この特例の適用を受けることによって相続税額が0(ゼロ)になるという方も多いと思います。
しかし、この規定の適用を受けた場合には、たとえ相続税額が0(ゼロ)であっても相続税の申告手続きが必要となります。
相続税の申告手続きについては、相続税の申告書を提出するとともに、その申告書に次の書類を添付する必要があります。

《必要書類》
①減額金額の計算に関する明細書
②遺言書の写し
③財産の分割の協議に関する書類の写し
④住民票の写し及び戸籍の附表の写し(居住用宅地の場合) 等

 

【小規模宅地等の特例を使った節税事例】
現在お住まいの居住用の宅地の評価額が1億円の方がいらっしゃいました。
この方は、この居住用宅地以外に預貯金等、10億円ほどの資産を保有しており節税をしたいと考えていた為、信頼できる税理士に相談しました。

《実際の税理士の提案》
東京の麻布十番に5億円の価値のある宅地があるのでそこに移り住んで相続税の節税対策してはどうでしょうか?

《節税効果》
対策前( 現状の1億円の価値のある宅地に適用した場合 )
小規模宅地等の特例を利用することで、評価額が80%減額される為、8,000万円の評価減。
 1億円 ⇒ 2,000万円(80%評価減)

 

対策後( 5億円の価値のある宅地を購入後 )
小規模宅地等の特例を利用することで、評価額が80%減額される為、4億円の評価減。
 5億円 ⇒ 1億円( 80%評価減 )
対策前と対策後で3億2,000万円もの差が出ます。
★ 対策前も対策後も小規模宅地等の特例を利用しているのですが、利用する資産を変更するだけで、大幅な節税に繋がった事例です。

二世帯住宅で相続税が安くなる仕組みとは?

家族 写真撮影
親世帯と子世帯が同居する住宅を二世帯住宅と呼びます。
二世帯住宅ではなぜ相続税が安くなるのか?
まずは仕組みを簡単にご説明致します。

1. 二世帯住宅でも使える 『小規模宅地等の特例』

土地の評価額を最大80%減少させることができる制度を『小規模宅地等の特例』と呼びます。
簡単に説明すれば、一定の要件を満たした二世帯住宅であれば小規模宅地等の特例を利用することが可能となるため、相続税の節税につながります。
亡くなった親と相続する子がそれぞれ別に住む場合は、親の土地だけが小規模宅地等の特例の対象となりますが、二世帯住宅なら、同じ土地全てに特例が適用され、相続税の評価額が最大80%減額できます。

2. 二世帯住宅での節税事例

《家族構成》
  父、母、子2人の4人家族

家族構成
《父の財産》
合計 9,000万円  
 [財産の内訳]
 自宅 7,000万円(宅地等の評価額)
 預貯金2,000万円

 

一次相続時

父が亡くなり、相続人は3人(母・長男A・次男B)になります。

基礎控除は4,800万円(=3,000万円+600万円×3人)

4,800万円までが無税なのですが、相続財産が9,000万円あるため相続税を父は気にしていました。
ここで、一定の要件を満たした場合には、『小規模宅地等の特例』が利用でき、自宅の土地について評価額を80%下げることが可能です。
(2014年まで240㎡以内、2015年以降に発生した相続については330㎡以内まで減額されます)。

今回のケースでは、小規模宅地等の特例を使えば、自宅の土地7,000万円の評価額を1,400万円(80%減)に下げられます。

1,400万円に下がればその他の財産の預貯金2,000万円と合わせて3,400万円となり、4,800万円以内に納まるため相続税は課税されません。

ここまでの一次相続のお話では、二世帯住宅は絡んできません。単純に小規模宅地等の特例を利用して無税となっただけです。

二世帯住宅は次の相続(二次相続)の対策となります。

二次相続時

一次相続で仮に全てを母が相続していたとします。

母が亡くなった場合、次に相続するのは、長男Aと次男Bですが、ここで二世帯住宅でない場合には、『小規模宅地等の特例』を利用することが出来ないため相続税が多額にかかります。

しかし、二世帯住宅にしておくことで一定の要件を満たしていれば小規模宅地等の特例は利用することが出来るため、相続税は大幅に軽減されます

3. 小規模宅地等の特例を利用するための条件とは?

二世帯住宅は、その後の相続を見込んだ節税対策で、その後、母が亡くなったときには、また相続税の心配が出てきます。それを見越した対策が二世帯住宅なのです。

二世帯住宅は、亡くなった人と同じ建物で同居していた親族が自宅を相続する

ことになります。自宅を二世帯住宅に建て替えて長男Aが住めば同居とみなされ、その家を長男Aが相続すれば再度二次相続でも小規模宅地等の特例が利用出来るので、相続税が大幅に軽減されます。

つまり、一次相続でも、二次相続でも小規模宅地の特例を利用するために、『二世帯住宅』のスキームが利用できるのです。

4. 二世帯住宅が流行り始めた理由とは?

80%の評価減が可能となるため、大きな節税効果のある『小規模宅地等の特例』ですが、以前は、建物内でお互いが行き来できる構造になっていない二世帯住宅には小規模宅地の特例が原則適用されませんでした。

しかし、2014年の1月から条件が緩和され、内部がつながっていない構造でも小規模宅地等の特例が適用できることとなりました。

二世帯住宅 分離型 同居型

不動産投資(マンション・アパートなどの購入)をして60%以上の評価減

タワーマンション

1.土地の評価額を下げて相続税をおさえる!

自己所有している土地に建てた家屋(賃貸マンション、貸アパート、貸家等)を他人に貸し付けている場合、その土地を「貸家建付地」と言います。
貸家建付地である場合、約2割「評価額」が下がります。つまり、相続税の計算の基となる「評価額」が下がるため、節税効果があるのです。

(1) 貸家が建てられている土地(貸家建付地)の評価

貸家が建てられている土地(貸家建付地)の評価額は次の算式で求めます。

貸家が建てられている土地の評価額 =
      更地の評価額 ×(1-借地権割合※1 × 借家権割合※2 )
 ※1 借地権割合は60~70%(地域によって異なります)
※2 借家権割合は、おおむね30%となっています。よって、上記の算式に当てはめると、
借地権割合に借家権割合を掛けた分だけ評価が下がることとなります。

(2) 貸家の評価

貸家(賃貸マンション、貸アパート、貸家等)の評価額は次の算式で求めます。

貸家(建物) =
  建物の固定資産税評価額 × ( 1 - 借家権割合※1 × 賃貸割合※2 )

※1 借家権割合は、おおむね30%となっています。
※2 賃貸割合とは、賃貸している部分の床面積の割合のことです。

なぜ賃貸マンションを建築するだけで土地の価値が下がるのか?

貸家建付地は、他人が住んでいるため自由に土地の用途を変更したりできず、利用に一部制約を受けることになります。そのため、貸家建付地である場合、評価額が下がるのです。

貸家を建てた場合、土地の評価額は、どれくらい差があるのか?

(例) 評価額1億円の更地(宅地等が建っていない土地)に貸家を建設した場合

     ① 貸家を建てなければ、土地の評価額は?

     ⇒ 1億円

     ② 貸家を建てた場合の土地の評価額は?

    (1)土地の評価額

    《借地権割合60%の場合》
     8,200万円=1億円×(1―60%[借地権割合]×30%[借家権割合])

   ①の場合に比べて、土地の評価額が18%ダウン

    《借地権割合70の場合》
     7,900=1億円×(1―70% [借地権割合]×30%[借家権割合])

  ①の場合に比べて、土地の評価額が21%ダウン

※ 借地権割合は地域によって60%か70%となるため、どちらの場合も
ご説明いたしました。

よって、貸家を建てるだけで、約2割土地の評価額を下げること出来るのです。

土地の評価額

2.要件を満たせばさらに土地・建物等の評価額が下がる!

小規模宅地等の特例(宅地等の評価額を引き下げる特例)で「貸付事業用宅地等」に該当する場合、さらに評価額が50%減となります。

不動産を購入した際の敷地(貸付土地)は、事業用の土地として200㎡まで50%減額が受けられる可能性があります。

ただし、この小規模宅地の特例を利用するには、一定の要件を満たす必要があります。

※ 小規模宅地等の特例(貸付事業用)の詳しい適用要件は国税庁HPでご確認ください。
     https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm(国税庁)

《注意点》
小規模宅地等の特例は、基本的には遺産の中で最も有利な土地から適用します。仮に、事業用の土地以外に、他の土地(自宅等)があれば330㎡まで80%減額することが可能です。
したがって、他に有利な土地(居住用の土地など)がないときにメリットがあります

 

ポイント
  • 居住用の土地を保有している場合
    居住用の土地の評価額が80減少します。
  • 居住用の土地を保有していない場合
    貸付土地がある場合には、貸付土地の評価額が50減少します。

(例)一番得するケースの例

【前提条件】更地1億円分(200㎡)を保有。その他に土地を保有していない場合

①更地のまま相続した場合
相続税の計算に使う土地の評価額は1億円

②更地に貸付不動産を建てた場合
まず、相続税の計算に使う土地の評価額は
1億円×(1-70%×30%)=7,900万円
さらに小規模宅地の特例により50%評価減となります。
7,900万円×50%=3,950万円

①と②で、評価額が6,050万円変わってきます!

1と2の両方利用することで、60%以上相続税の評価額を引き下げることができます。

空き地(更地)は、被相続人(相続財産を遺して亡くなった方)の事業又は居住用の土地とはいえないため小規模宅地等の特例(土地の評価額を下落させる特例)を選択することが出来ません。

つまり、小規模宅地の特例という優遇措置を受けるためには、事業用又は居住用でなければならないため、ただの空き地(更地)の場合には優遇措置は受けることができません。

借金をして不動産投資をした場合のメリットとは

相続税対策を行うために借金をしてアパート建築を行うという相続対策があります。
自己資金でアパートを購入する場合も、お金を借りてそのお金でアパートを購入する場合にも、土地の評価額を下落させることが可能です。

(例)
①2,000万円借金をした場合
お金を借りたのでまず現金2,000万円、借入金が2,000万円となります。
相続税の金額を計算する場合、この時点では、
財産(お金)2,000万円-債務(借入金)2,000万円=ゼロ円

ゼロとなるためこの時点では相続税の計算には何も影響を与えません。

②2,000万円借金をしてアパートを購入する場合
お金を借りてアパートを建築した場合、アパート2,000万円、借入金が2,000万円となります。
この場合、アパートは2,000万円で購入したにもかかわらず評価額を1,400万円程度に評価されます。
算式は、2,000万円×(1-30%)=1,400万円です。
その結果、アパートの評価額1,400万円となり、借入金は2,000万円となるため、相続税の評価額は1,400万円-2,000万円となり、△600万円を相続税の計算上マイナスすることが可能です。

アパートの贈与が節税につながる?

アパートの贈与が節税に効果的だということをご存知でしたでしょうか?
贈与と聞くとお金をあげることをイメージする方が多いですが、不動産を贈与しても問題はありません。

1. アパートを贈与した場合の節税対策とは?

お金 贈与

 収益を生み出すアパートを親が購入し、子供に贈与することは節税対策になると言われております。
節税対策になる理由は、土地は路線価で評価され、建物は固定資産税評価額で評価されるため評価額が減少します。

贈与税は、次の算式で計算していきます。
(財産価額の合計額※-110万円)×税率=贈与税の額

※1月1日から12月31日までの1年間に贈与によりもらった額の合計額

財産の価額の合計額は、仮に現金1,000万円を取得したのであればもちろん1,000万円が財産価額の合計額となります。

しかし、お金ではなく、不動産を贈与された場合には、評価額が異なります。
基本的に、土地を評価する際には『路線価』、建物を評価する際には『固定資産税評価額』を使います。
一般的に『路線価』は実際に取引されている価格の80%くらいの金額に設定されています。つまり時価の約80%に設定されています。
これは、路線価が贈与税の計算の基となる金額であり、土地という財産が売却することが比較的難しい財産であることを考えて、贈与税の負担が重くなりすぎないように実際の取引価格より低い金額にされているのです。

建物の固定資産税評価額は、建築コストの約50%程度となります。
建物は、RC、重量鉄骨、軽量鉄骨、木造などの構造や、内装等にどのような素材を使うかで、かなり建築コストが変わってきます。
(評価額を求める算式は複雑なため、割愛させて頂きます。)

2. 節税対策の具体例

(1)現金で不動産を購入するだけで節税対策に!

相続財産として現金2億円あれば、相続が発生すると、2億円として評価され相続税の計算が行われます。
しかし、2億円の現金で、1億円の土地を買い、1億円のアパートを建てたら評価額は1億+1億円=2億円ではないのです。ではいくらが評価額になるのでしょうか?

土地の路線価 = 1億円 × 約80% = 8,000万円
建物の固定資産税評価額 = 1億円 × 約50% = 5,000万円
8,000万円+5,000万円=1億3,000万円

土地とアパートを購入しただけで、評価額が2億円⇒1億3,000万円となります!

(3)上記(1)と(2)を合計すると、どれくらい節税になっているのか?

もともと現金でもっている場合には、評価額が2億円でした。
2億円の現金で1億円の土地と1億円の建物を購入し、第3者に貸しつけた場合、

土地は1億円×80%×(1-60%×30%)=6,560万円

建物(アパート)の評価額は1億円×50%×(1-30%)=3,500万円

6,560万円+3,500万円=1億60万円

2億円がなんと1億60万円となりました!
なんと現金を貸付け不動産にするだけで約50%評価減です!!
もちろん建物(アパート)については、時間の経過とともに劣化するため価値が下がります。
よって建物の固定資産税評価額は下がるため、毎年評価額が下がっていきます。

(2)上記(1)で購入した不動産を第3者に貸すだけで節税対策に!!

 上記(1)で購入した土地と建物を自分で使用してももちろん節税対策につながるのですが、自分で使用せずに、第3者に貸すことで節税対策になります。

なぜ第3者に貸すだけで節税対策になるかというと、貸している不動産に住民が住んでいると、不動産の保有している方の自由度が低いから評価を下げる法律が存在するからです。
アパートに住民が暮らしていれば、勝手に建物を壊すことができませんし、売りたくても売れない場合もあります。よって自由度が低く使い勝手が悪いので少し評価額をさげてくれる制度です。
どれだけ評価額が下がるかは、借地権割合等の条件によって評価減される率が異なります。

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3. 上記のアパートを贈与して節税を!!

家 贈与

上記1、2の方法は相続税を節税する方法としても利用出来ます。
しかし、相続税は人が亡くなって初めて発生するものです。
生前に節税対策をしても、仮にその後20年長生きしてまた不動産から得た所得でお金を貯めてしまったらまた相続税の対策を考えなければいけません。

一番節税対策になるのは、現金でアパートを購入したらすぐに相続を発生させることなのですが、相続のタイミングは誰にもわからないことです。
だからこそ、このアパートを子供に贈与することが節税対策に効果的なのです。
子供に贈与することで、子供にアパートが移転するため、アパートから毎月収益が得られることで子供にお金が入ります。

贈与税の計算は、その時点の財産価値を基礎に計算が行われます。将来いくら儲かるかは考慮外です。
お金をもっている方が、まずアパートを建設し、その後、子供に贈与しても効果的ですし、アパートを元々所有している方が子供にアパートを贈与しても節税対策にはなります。

4. 贈与する際の3つの節税ポイント

(1)ポイント1 相続時精算課税制度を利用する

相続時精算課税制度を利用することで2,500万円までは贈与時は無税で贈与することが出来ます。
ポイントは、土地とアパートのうち、アパート(建物)のみを贈与することです。

土地も合わせて贈与してしまいますと土地の評価額が高く、多額の贈与税が発生する可能性もあるためです。
アパートのみの贈与であれば2,500万円以下に納まることが多いのではないでしょうか。また2,500万円を超えても、超えた額に一律20%の税金がかかるのみとなっております。

(2)ポイント2 親に地代家賃を支払わない

建物が子供の名義になったあと、土地を保有している親の場合に、親に地代家賃を支払わければならないのではないか?と考える方も多いでしょう。
しかし地代家賃を支払わないということがポイントです。
なぜ地代家賃を支払わないかというと、親の相続財産を減らすためです。親に地代家賃を支払えば親の財産が増加してしまい、相続税の問題が出てきてしまいます。

(3)借金して購入したアパートを贈与してはいけない

借金してアパートを建築し、借金と一緒にアパートを贈与することを『負担付贈与』と呼びます。
この負担付贈与の場合には、建物の評価は建物の建築価額となり、節税効果がなくなります。したがって、借金付アパートを贈与するのはやめましょう。

 

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