親の土地に子が資金を出して増築した場合、贈与税発生?

親の土地に子が資金を出して増築した場合、贈与税発生?

 親の家に子供が資金を出して増築した場合には、贈与税が課税される可能性があることをご存知でしょうか?
知らなかっただけで損する可能性もありますので、将来的に親の土地や家を増築予定の方は是非読んでみてください。

親の土地に子が資金を出して増築した場合、贈与税発生?

1.父の建物に子供が資金を出して増築した場合贈与税はかかるのか?

相続 親子
 建物を増築する場合、建築資金は誰が出したかに関係なく、その増築部分は増築前の所有者名義として登記されます。
つまり、父名義の建物に子供が資金を出して増築した場合、子供が資金を出していても父名義として登記されてしまうのです。
 では、ここで論点になるのが、子供が資金を出して父名義として増築分が登記されてしまうのであれば、子供が父に贈与したこととなるため贈与税が発生するのではないか?ということです。
 何も対策をせずに、父名義の土地に子供が資金を出して増築した場合には、増築代金すべてが贈与として扱われてしまうため、贈与税が発生してしまいます。

2.贈与税を発生させないための方法とは?

 贈与税を発生させないためには、建物の評価の『増築資金に見合う持ち分』を子供名義に変えて増築を行う方法があります。
 例えば、父が保有していた平屋1,500万円が狭くなり、子供が3,000万円を出して2階建てに増築したとします。この時に、何も対策しなければ、子供から父へ3,000万円の贈与となってしまいます。
 贈与税を発生させないためには、下記の図のように親子共有になるように登記する必要があります。
贈与 増築
登記上は、まず父名義で増築登記を行い、その後に、子供に2/3を贈与登記します。これで贈与税は発生することはありません。
贈与税が発生しないことは、税務署のサイトにも記載されておりますので参照ください。

父所有の家屋に子が増築した場合の贈与税の課税関係(国税庁)

しかし、2/3を贈与登記することで父は2/3を手放したのだから譲渡所得税(土地、建物、株などを譲渡した際に得られる所得に対する税金)がかかるのではないか?と疑問を感じる方もいるでしょう。

3.譲渡所得税は発生するのか?

 結論から言うと基本的に、譲渡所得税はかかりません。
なぜ譲渡所得税がかからないかというと、父は元々1,500万円の家を保有しており、その2/3を子供に移転させました。

つまり、1,500万円×2/3=1,000万円分を譲渡しました。

父は、本来自分が負担すべき増築資金3,000万円を子供に負担してもらっております。

よって、理論上は、父は、元々あった家の2/3を1,000万円で譲渡したこととなるので、譲渡所得税が課税されるのでは?と考えられるでしょう。

 しかし、譲渡所得は、 譲渡価額-(取得費+譲渡費用) で計算されます。

建物の譲渡価額は、今回のケースであれば1,000万円

取得費(未償却残高)も1,000万円となるため、1,000万円-1,000万円=ゼロ  となるため、譲渡所得税も課税されません。

状況によって譲渡所得税がかかる場合もありますので、税理士に確認してもらうべきでしょう。

4.譲渡した場合には、居住用財産の3000万円控除が利用できるのか?

本来、居住用財産を売却した場合一定の要件を満たした場合には、3,000万円の特別控除を利用することができます。
例えば、20年前に購入した簿価1,000万円の居住用のマンションを売却したら4,000万円になったとします。4,000万円- 1,000万円=3,000万円(利益)

3,000万円の利益に対して税金がかかるのではと感じるかもしれませんが、居住用財産の3,000万円特別控除を利用すればその利益3,000万円を控除してもらえるため税金はかかりません。居住用財産は優遇されております。

しかし、税法上、親は増築後の建物の持分の一部を子供に譲渡した場合、マイホームを売ったときの特別控除である『居住用財産の3000万円控除』の特例は適用されませんので、ご注意ください。

5.親名義の土地に子供が家を建てた場合の取り扱い

 親名義の土地に子供が家を建てて、地代家賃や権利金を払わない場合はどんな取り扱いになるのでしょうか?
 親名義の土地に子供が家を建てる場合に、地代家賃や権利金を要求する親はあまりいないでしょう。
もし仮に、第三者の土地に家を建てようとした場合であれば、その土地の持ち主は家を建てようとする人に借地権設定の対価として、地代家賃や権利金を支払ってくれ契約するのが基本でしょう。
 では、子供は地代家賃や権利金を、本来は支払うべき地代家賃や権利金を親から贈与されていると考えられるのか?が論点になります。
 地代家賃や権利金も支払うことなく土地を借りることを『土地の使用貸借』と呼びます、この使用貸借による土地の使用では、贈与税が課税されることはありません。
要するに、贈与として扱われないということです。なぜかからないのか?それは使用貸借では借地権を設定するような強い権利はないからだ!と考えられております。
 使用貸借であれば、贈与税はかからないという結論だけ理解しておけば十分でしょう。

6.使用貸借の注意点

 使用貸借されている土地は、将来親から子供が相続するときに相続税の対象となります。
 本来他人に貸している土地は、相続税の評価額が低くなります。他人の土地であれば約3割が評価減されます。
しかし、使用貸借の場合には、自分が使っている土地(自用地)として評価されるため、減額されることがないことから相続税が高くなることが想定されます。

まとめ

 父名義の土地に子供がお金を出して増築する際の注意点がわかっていただけたでしょうか?
名義を変更することを忘れてしまえば贈与税が確実に発生してきてしまいます。
贈与税を支払うことがないように絶対に名義変更を忘れないようにしてください。
関連記事がありますので、ご参照ください。


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