【知って得する】高利回りの物件はどんな時に出てくるの?

不動産投資を始める前には、多くの方が利回りのシミュレーションをすることでしょう。

不動産は物件を買った時点でそのスペックが決まっていますので良い物件をいかに割安に購入できるかが利回りを決める最大のポイントです。では、高利回りの物件はどんなタイミングで見つかるものなのでしょうか?

1.高利回りの物件が出てくるタイミングとは?

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(1)売主が早く売りたい場合

売主が売り急いでいる場合というのはやはり必然的に「買い手市場」になりますから、価格交渉もしやすくなります。ただ、こういった時に融資を受けて買おうとすると審査などで数カ月を要することが普通ですから、より有利な条件で買おうとするなら現金で買えることが望ましいといえます。

ただ、値下げしてまで売りたいということはそこには何か事情があるはずです。いくら割安でも重大な問題のある物件をつかんでしまわないよう、売却の理由はしっかり確認しておきたいものです。

(2)一見、不利な物件が売りに出されている場合

中古で外見があまり良くないために入居者が入りにくくなっている物件というのもあります。ただ、リフォームにおける工夫次第で見違えたようになり、あっという間に満室になることもありますから、リフォーム経験豊富な人はこのような物件にチャレンジしてみる価値もあるかもしれません。割安で購入した物件がうまく「化けて」くれればそれは掘り出し物といえるでしょう。

(3)経験不足のため値付けが適切にされていない場合

売主、業者ともに売却が不慣れであれば、値付けを間違えていることもあります。もちろんこういった物件に出会うことは半分「運」ともいえるのですが、普段からのまめなリサーチがこのような運を呼び込むこともあります。大手ではない、地元の業者で収益不動産に慣れていないところに地道に連絡して情報をつかむという一見原始的な方法を試してみると、意外とそのような物件に出会えることがあります。

また、そもそも割安なのかどうかを知るには国土交通省の土地総合情報システムというデータベースで過去の取引情報を調べるのが有効な方法です。

(4)時代を読むことも大切

現在はRC(鉄筋コンクリート造)物件の建築価格が高騰しています。オリンピック等の影響もあるのか、特に首都圏ではその傾向が顕著です。しかし、現在新築でこれらの物件を買った人が赤字経営に耐えかねて数年後に手放す時期になると、断然、割安感が出てくるはずです。その時になるべく現金の比率を多くして購入できるように備えておくことも大切です。 

2.高利回りの物件を見つけた時に、注意する点は?

高利回り

物件探しをしている中で高利回りの物件を発見することがあります。しかし、そこで飛びついて買い付けを入れてしまう前に、その物件は本当に優良物件なのかをよく検討しなくてはなりません。一見、高利回りに見えるものの問題を含んでいる「要注意物件」について考えてみましょう。

(1)空室が出やすい物件ではないか?

とても基本的なことなのですが、物件の広告に出ている利回りは「表面利回り」ですので、満室の状況を想定しています。予想に反して空室が出れば、徐々に家賃やリフォーム代などを下げなければならなくなるので利回りは下がることになります。空室が出やすい物件をもう少し具体的に考えてみましょう。近所に迷惑になるような人が住んでいたり、墓場などの一般的にあまり心理的に好ましくない施設があったり、単純に交通の便が悪いということもあります。地方の駅から遠い物件が高利回りで出ていることがありますが、こういった物件で常に満室を保つことは非常に困難です。また、店舗や事務所が含まれているようなマンションだと、そもそもの企業数が少ない地方都市ではなかなか切れ目のない入居が見込めないこともあります。

(2)家賃は適切な設定になっているか?

家賃 相場

周辺の相場家賃と比べて、もともとの設定が高すぎないかどうかも重要なチェックポイントです。家賃相場を調べるサイトもありますので、その地域の条件が似た物件と比較して適性価格になっているかどうかを確かめておきたいものです。利回りを計算するにあたって家賃の設定を間違えていれば、まったく計画通りにいかなくなることは火を見るよりも明らかだからです。

(3)維持費が高額な物件ではないか?

不動産を維持するにあたっては固定資産税やマンションにおける管理費、修繕積立金の負担は大きなものです。固定資産税は一戸建てなら建物部分について経年劣化と共に下がっていくものですが、RCのマンション等はあまり下がることが期待できません。そして、マンションの場合は特に、修繕積立金が値上がりすることもありますから要注意です。なかには、新築マンションを売りやすくするために初期の修繕積立金を安く設定しておき、後から値上げするという手法で当初の月額コストを安く見せる売り方をしている業者もいるのです。なかには、購入後15年で2倍以上になった実例もあるようです。ですから、こういった値上げを事前に予測した上で利回りのシミュレーションをしておくことが大切です。

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