住宅ローンが残っていても不動産査定はしてくれるのか?

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自分の住んでいるマンションを売却し、新しい物件を購入したい。こんな方は、住宅ローンがまだ残っている場合が多いことでしょう。というのも、現代は一部の方を除き、25年や35年という長期にわたる住宅ローンを組んで不動産購入している場合がほとんどだからです。 

30年同じマンションに住む方もいれば、そうでない方もいます。今回の記事では、住宅ローンが残っている状態でも、不動産査定をしてくれるのかどうか?という住宅ローン借り換えのテーマでお話していきます。 

1.住宅ローンが残っていても査定はできる

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結論からいうと、住宅ローンが残っていても不動産査定はできます。さらに言うと、住宅ローンが完済されていなくてもその不動産を売ることは可能です。

不動産査定をすること自体は、不動産会社とあなたの間に契約が結ばれるわけではありません。査定は近年、不動産会社に来てもらって査定するという訪問査定より、web上で依頼しメールや電話で査定結果を知らせてくれる机上査定の件数が増えています。今自分の住んでいる家は、いくらで売れるか?その査定額次第では、住み替えしたい。そんな方は、住宅ローンの残額を気にせず、まずは査定依頼してみましょう。

2.査定は無料?

原則、ほとんどの不動産査定サイトでは無料で査定をしてくれます。不動産査定サイトは、様々な不動産会社とネットワークでつながっています。あなたが不動産査定サイトで入力した情報は、その不動産所在地に近い不動産会社や、その所在地管轄の不動産会社へ配信され、担当者があなたへメールや電話で連絡してきてくれます。メールの場合は、「査定額は、〇〇〇万円~〇〇〇万円」ですと物件情報をメール文面上で知らせてくれます。また、質問や相談にも応じてくれます。実際に物件を売却できた際に、不動産会社に手数料を支払うのです。不動産査定したからといって、何かお金を支払わなくてはいけないという事はございません。

不動産査定サイトは、現在様々なサイトがあります。大手の不動産サイトが運営しているサイトや、web運営から派生した新進気鋭のサイト、など様々ありますが、便利なのはイエイ、HOME4U、オウチーノなどの一括査定サイトです。一括して数社に査定依頼できますので、不動産会社や対応を比較し検討することができます。大事な不動産の売却を任せることができるか決める検討材料となるので、不動産査定は複数の会社へ一括依頼することをおすすめします。

3.住宅ローンが残っていて売るには、どうすればいいの?

(1)抵当権について

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住宅ローンが残っている状態で物件を購入希望者に売却する場合、抵当権(ていとうけん)の話をしなくてはなりません。

抵当権とは、住宅ローンなどで銀行からお金を借りる際に不動産に設定する担保のことです。具体的にいうと、AさんがB銀行からCマンション購入のために2,000万円を住宅ローンで借りたとします。しかし、必ず返せるという保証がないため、B銀行はAさんのCマンションを担保にするという契約でお金を貸しました。Aさんがお金を返さない場合、B銀行はCマンションを競売にかける権利を持ちます。この権利が抵当権です。

(2)抵当権を外す

抵当権がついたままではその物件は購入されづらいことでしょう。上記の例でいうと、AさんのマンションをDさんが購入したとして、DさんのCマンションはAさんの滞納次第で競売にかけられてしまう可能性を秘めているのです。抵当権付きのマンションは、自分が滞納しなくてもマンションの売主が滞納することで退去を命じられる可能性があるため、一般的にあまり購入する人はいません。このため、まずは抵当権を外すという作業をします。

抵当権は、銀行へローンを完済することで外してもらうことができます。

(3)買い替えローンとは

今住んでいる物件の売却価格が高額で、住宅ローンも完済できて新しい家も購入できた!こんなケースは、ほとんどありません。それどころか、その逆のケースもあります。

例えば、完済には2,000万円必要だが、不動産会社からの査定額は1500万円だったとします。差額500万円を貯金などの自己資金で用意するか、または新たな住宅ローンで借りる必要があります。今ある住宅ローンを完済するために、新たな住宅ローンを組む、というのは、なんだか気が引けますよね。

しかし、買い替えローンという種類のローンがあるのはご存じでしょうか?買い替えローンは、住宅ローンの一種です。買い替えローンには、今ある住宅ローンに新規のローンを上乗せできるシステムがあります。新規のローンが増えても、それで元々の住宅ローンを完済できるのであれば、その分元々のローンの金利は安く済みます。さらに、査定額通り1500万円でマンション売却できれば、新規の物件を購入する際の頭金になります。

4.買い替え特約とは

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住居の住み替えは、タイミングが重要です。まず自分の住んでいる不動産を売却し、そのお金でローンを返済し、新しい家を決め、その家を購入するためのローンをまた組む、と大きな仕事が立て続けに起こります。特に、新しい家を決めるのは、良い物件があったのに手持ちの資金がないから見送ってしまった、なんてことになりがちです。

そんな時に、買い替え特約を覚えておくと便利です。買い替え特約とは、新しい家を購入する際に、元の家が何月何日までにいくらで売れなかったら、この契約を白紙にするよ、という約束事です。元の家が売却できなかったのに、家を購入してしまった、となると悲惨です。住居住み替えの際は、この買い替え特約を使って負担なしで気に入る物件を選びましょう。

まとめ

住宅ローンが完済できていなくても、不動産査定や売却ができるとご紹介させて頂きました。住宅ローン返済期間は長期にわたるため、他の物件やローンがよくなったという話はよくある話です。あくまで、自分が損しないように、入念な計画をたてて上手な住み替えをしていきましょう。自分の住んでいる不動産はいくらで売れるのか?住み替え予定の方は、前もって、不動産査定サイトで数社以上を調べて比較することをおすすめします。

 

 

 

 

 

 

 

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