親の土地に家を建てる場合には、税金を必ず考慮すべき!?

親の土地に家を建てる場合には、税金を必ず考慮すべき!?

 親の土地に家を建てようと検討されている方は意外と多いのではないでしょうか?この論点は、やり方によって、贈与税が発生したり、相続税が発生してきますので、どこで税金が発生するかを理解しておくことが非常に大切となります。親の土地に家を建てる可能性が少しでもある方は是非ご覧ください。

親の土地に家を建てる場合には、税金を必ず考慮すべき!?

1.親の土地に家を建てた場合の相続税と贈与税は?

相続 親子

(1)親の土地を子供に時価よりも安い金額で売り、その後子供が家を建てる場合

 この場合には、みなし贈与になり子供は贈与税を支払う必要があります。
例えば、親が時価3,000万円の土地を子供に1,000万円で売ったとします。このケースでは、息子は親から土地を買っているので、本来の贈与ではありません。本来の贈与とは、タダでもらうことです。しかし、他人と取引をするのであれば、土地を半額以下で売るということは絶対にないでしょう。子供は、親から土地を買ったということで、2,000万円もの得をしています。
 このように、売買であっても、時価よりも安い金額での取引があった場合は、売った金額と、時価との差額部分は贈与を受けたとみなされますこれをみなし贈与と呼びます。子供は親から2,000万円の贈与を受けたとみなされ、2,000万円に対して贈与税がかかります。
みなし贈与

(2)子供は親に何も払わず(権利金や地代を払わず)に、親の土地に家を建てた場合

 本来、権利金や地代を払わず子供が親の土地に家を建てた場合には、『権利金や地代』を親から贈与されていると考えられるでしょう。
例えば、他人に土地を貸すのであれば毎月50万円かかるとします。この土地を子供が地代を払わずに利用しているのであれば本来であれば毎月50万円、贈与を受けていることになると思われるでしょう。しかし、この場合は贈与を受けていることにはなりません
 子供が親の土地に対して権利金や地代も支払うことなく借りる場合を、土地の『使用貸借』といいます。
この使用貸借による土地の使用では、借地権相当額の贈与税が課税されることはないのです。よって、みなし贈与に該当しないため、贈与税はかかりません。
しかし、相続のときには借地権の評価額分、相続税を多く払います。この使用貸借されている土地は、将来親から子供が相続するときに相続税の対象となります
 
使用貸借・賃貸権

(3)使用貸借の際の注意点

 権利金の地代も両方支払わなければ『使用貸借』となり、贈与税は発生しません。しかし、地代だけ支払うということがあるでしょう。仮に地代だけでも支払った場合には、『使用貸借』ではなく『賃貸借』となってしまい、権利金相当に対して贈与税が発生しますので注意が必要です。
賃貸借・使用貸借 贈与税の関係

2.親の土地に家を建てる場合の住宅ローンについて

 住宅ローンの内容と金融機関による審査によりますが、親の名義の土地に子供が住宅ローンを借りて建物を建てる場合、親の土地への担保設定は必須となることが多いです。物件が完成したときには建物も担保設定されます。また、担保提供者である親が連帯保証人になる必要があるケースもあるようです。
親の土地が他の借入のために担保として設定している場合には、住宅ローンの借入の担保としては難しくなることを覚えておきましょう。
つまり、親の土地が別のものに担保設定しておらず、担保価値に問題がなければ、親の土地に子供が家を建てることに問題ありません。
しかし、自己資金がないと審査上マイナスの要因になりますので、自己資金は出来るだけ貯めておくことでローンも通りやすくなるでしょう。

3.親の土地に家を建てる際の固定資産税は?

 使用貸借の場合では、地代も権利金も支払うことは出来ませんが、土地の固定資産税相当額程度の支払いであれば使用貸借の範囲として認められるので、土地の固定資産税程度の金額を子供が自分で負担しても贈与税がかかることはありません。

4.親の土地に家を建てるデメリットとは?

 親の土地に長男が家を建てたとします。土地の名義は親、建物の名義は長男になります。

 仮に親が亡くなり、いざ相続が発生したときに問題が起こる可能性があります。その土地以外に親の相続財産がなければ、「家の敷地のみが相続財産」となります。他の相続人(兄弟姉妹)からみれば、「家の敷地」の一部を貰っても現状土地に建物が建っているため、何ら利用価値はありません。そのため、代わりに金銭による対価を支払って欲しいと兄弟姉妹が相続分(最低限相続財産をもらうことが出来る権利)を主張してくる可能性があります。その処理をめぐって争いが発生する可能性があるでしょう。

5.親の土地に家を建てた場合、親の土地を子供の名義に変更出来るか?

 土地の名義を変更する場合には贈与税の対象になります。よって、贈与税を支払えば名義変更することは可能です。
贈与税を支払いたくない場合には、『相続時精算課税』を選択することで2500万円以内であれば、贈与時点の贈与税はかかりません。
※ 相続時に相続税の対象として精算することになりますので、一時的な課税の繰延べとなる制度です。
相続時精算課税制度の詳細につきましては、相続時精算課税制度を簡単にご説明致します!をご覧ください。

まとめ

親の土地に家を建てる場合には、『使用貸借』か『賃貸借』かで、税金に大きな違いが発生します。どちらが良いかは金額によって異なりますので、税理士さんとご相談の上判断するのがベストな選択なのではないでしょうか。
また親の土地に子が資金を出して増築されるというケースもあるかと思います。こちらの詳細につきましては、
 

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おまけ

過去5年以内に相続税の納付をしたことがある方は、相続税の還付の可能性があります。
納付したことがあるかは、下記をご参照ください。
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