アパート経営で最大3割減!相続税の節税対策手順とは?

アパート経営イメージ

相続税の節税対策で、アパートを利用する方法をご存知でしょうか?
アパートに投資をすることで、最大30%相続税評価額を下げることが可能となるため、相続税を節税することができます。
今回は、なぜアパートを取得するだけで節税になるのか?また、アパート取得によるメリット、デメリットをお伝えしていきます。

1.相続税対策でアパートを取得すべき?

みなさんに最初にご質問します。

あなたは、現金5,000万円を保有しております。

  1. 現金を保有したまま、亡くなってしまい5,000万円が相続された場合
  2. 現金でアパート(貸家)を取得してから亡くなってしまった場合

上記の2つのケースでは、相続税にどれだけの違いが出るでしょうか? 

簡単に説明すると、①よりも②の方が相続税の評価額が30%ダウンします。 

現金そのものを保有している場合には相続税評価額を下げることは出来ません。

つまり、現金5,000万円がそのまま相続税の評価額となります。

しかし、現金でアパートを購入し、建物を建設すると、建物の相続税評価額は、現金で持っているときよりも約3割価値が下がります。 

建物(貸家) = 建物の評価額 ×(1-30%) 

(例)現金5,000万円で購入した建物の相続税評価額はいくらになるか?

   ※5,000万円の貸家は100%賃貸物件を前提に説明します。

①現金をそのまま保有していたら相続税評価額は5,000万円

②現金5,000万円で貸家を購入した場合には、

5,000万円×(1-30%)=3,500万円

これだけでなんと評価額が約3割減に!!

 この点だけに着目した場合には、アパートを購入した方が良いと考えられるでしょう。

相続税だけを考慮すれば、購入をオススメします。

アパートを相続した場合には、アパート経営をしなければならないなりますので、アパート経営を行うために最低限必要な知識をご説明します。

2.アパートの収益性とは?

 不動産(アパート)を購入する際は、必ず「利回り」いわゆる収益性に着目してください。

 アパートを購入すれば、相続税対策にもなるし、お金をもっているだけではほとんど利息もつかないから利回り◯◯%のマンションを購入しよう!と判断すること相続税にのみ着目する場合には良いと思います。

しかしここで気をつけなければならないのは、利回りについてです。

もし毎年損をするような不動産を購入してしまっては、せっかく相続税を節税出来たとしても、長い目で見れば損をすることもあるでしょう。ですから利回りの少しでも良い物件を購入することが大切となります。

では利回りとは何でしょうか?

3.利回りとは?

「利回り」とは、投資した金額に対して年間でどれだけの収益をもたらすのか?その率を指します。

不動産の業界には、『単純利回り』と『実質利回り』という言葉があります

 (1)単純利回りとは?

単純利回りの計算方法は、

年間の家賃収入÷『アパート・マンションの建築にかかった費用の総額』×100

=利回りです。

(例)

5000万円で購入したアパートで年間500万円家賃収入がある場合

500万円÷5000万円×100=10%

 (2)実質利回りとは?

賃貸経営には様々な「収入」、諸経費としての「支出」があります。

その収益、支出を加算して、「利回り」を算出することを『実質利回り』と呼びます。

 実質利回りの計算方法は、

実質利回り=(年間家賃収入‐年間の運用経費)÷(物件価格+購入諸経費)×100 

(例)

5000万円(物件価格+購入諸経費の合計)で購入したアパートで年間500万円家賃収入、年間運用経費が100万円ある場合

(500万円-100万円)÷(5000万円)=8%

では、収入や、経費はどのようなものがあるのか?

4.マンション経営をした場合どんな収入や経費があるか?

賃貸経営の収入には、

  • 家賃
  • 駐車代
  • 礼金
  • 更新料
  • 敷金運用益  

 必要経費としては

  • 管理費
  • 租税公課(利益以外に対する税金で固定資産税などを指します)
  • 火災保険・地震保険
  • ローン利息(借入で購入した場合の利息) 

5.単純利回りで10%程度の確保が必須に?

実務上は、単純利回りで約10%の確保が必要と言われております。

そのため、10%を目安として家賃を設定し、また、建築費を検討することをオススメします。 

6.相続税対策でアパート(不動産)を利用するメリットは?

(1)土地の評価の減少が可能に!

メリット① 土地の評価額を約2割減少させることが可能!

アパートの敷地は、貸家建付地(賃貸用の建物を建てて、他人に貸している場合の土地)となり、約2割評価額が下がります。

 なぜ賃貸マンションを建築するだけで土地の価値が下がるのか?

 貸家が建てられている土地の評価額

 = 更地の評価額 ×(1-借地権割合×借家権割合)

※借地権割合は60~70%(地域によって異なっています)

借家権割合は、全国一律30%となっています。

よって、上記の算式に当てはめると、借地権割合に借家権割合を掛けた分だけ評価が下がることとなります。

 (例)更地(土地)の評価額1億円

   この更地の上に貸家を建設した場合 

  • 貸家を建てなければ、土地の評価額は1億円
  • 貸家を建てた場合の土地の評価額は?

    1億円×(1―60%×30%)=8,200万円

    なんと土地の評価額が18%ダウン

           又は

    1億円×(1―70%×30%)=7,900万円

    なんと土地の評価額が21%ダウン

※借地権割合は地域によって60%か70%となるため、どちらの場合もご説明致しました。

 貸家を建てるだけで、約2割を土地の評価額を下げることが出来るのです。 

メリット2 小規模宅地等の優遇措置(宅地等の評価額を引き下げる特例)で評価額が50%減

 アパートの敷地(事業用の土地)は、事業用の土地として200㎡で50%減額が受けられる可能性があります。

※注意点として、小規模宅地等の優遇措置は、基本的には遺産の中で最も有利な土地から適用します。

仮に、事業用の土地以外に、他の土地(自宅等)があれば330㎡まで80%減額することが可能です。

従って、他に有利な土地(居住用の土地など)がないときにメリットがあります。

 (例)一番得するケースの例

【前提条件】

更地1億円分(200㎡)を保有しており、その他には土地を保有していない場合

①更地のまま相続した場合

相続税の計算に使う土地の評価額は1億円

 ②更地にアパートを建てた場合の

まず、相続税の計算に使う土地の評価額は

1億円×(1-70%×30%)=7,900万円

さらに小規模宅地の特例により50%評価減となります

7,900万円×50%=3,950万円

 ①と②で、評価額が6,050万円変わってきます!

 空き地(更地)は、被相続人(相続財産を遺して亡くなった方)の事業又は居住用の土地とはいえないため小規模宅地等の優遇措置(土地の評価額を下落させる特例)を選択することが出来ません。

つまり、小規模宅地の特例という優遇措置を受けるためには、事業用又は居住用でなければならないため、ただの空き地(更地)の場合には優遇措置は受けることができません。

7.相続税対策で借入をしてアパートを建築するメリットとは?

相続税対策を行うために借金をしてアパート建築を行うという相続対策があります。

自己資金でアパートを購入する場合も、お金を借りてそのお金でアパートを購入する場合にも、土地の評価額を下落させることが可能です。

 (例)

①2,000万円借金をした場合

お金を借りたのでまず現金2,000万円、借入金が2,000万円となります。

相続税の金額を計算する場合、この時点では、

財産(お金)2,000万円-債務(借入金)2,000万円=ゼロ円

ゼロとなるためこの時点では相続税の計算には何も影響を与えません。

②2,000万円借金をしてアパートを購入する場合

お金を借りてアパートを建築した場合、アパート2,000万円、借入金が2,000万円となります。

この場合、アパートは2,000万円で購入したにもかかわらず評価額を1,400万円程度に評価されます。

算式は、

2,000万円×(1-30%)=1,400万円です。

その結果、アパートの評価額1,400万円となり、借入金は2,000万円となるため、相続税の評価額は1,400万円-2,000万円となり、△600万円を相続税の計算上マイナスすることが可能です。

8.相続税対策でアパートを購入するデメリットとは?

(1)アパート経営により資金繰りが厳しくなる可能性が?

(例)家賃収入-必要経費が1800万円を超えると所得税・住民税の合算税率は50%、4,000万円を超えると55%となります。

仮に2,000万円所得が増加すると、税金が1000万円増加することになります。

借入金の返済は、税金を払った後の資金で行わなければなりません。

年間で1000万円の返済をするためには2,000万円の家賃収入が必要になります。

家賃収入の割にお金が残らず資金繰りが悪くなる可能性があることを理解しておきましょう。

 つまり、アパートの家賃収入により相続税を納める資金を貯蓄していく予定を立てても、借主から受取る家賃が借り入れの返済に充てられ、家賃収入の増加により増えた所得税や住民税の負担が大きくなってしまい、相続税の納税準備金が予定通りに貯まらない可能性があるということです。 

(2)アパートの管理が面倒

 アパートの管理には、手間がかかります。もちろん管理会社に頼めばある程度手間は軽減出来ますが、不動産の所得が生じるために、所得税の確定申告が必須となります。

 ご自身ですべてをやろうと考えてしまうと相当な手間となるでしょう。

 しかし、税理士にすべてを丸投げしてしまえば手間も解消されるでしょう。

(3)修繕費が高額に?

建物が築10年程度までは良いのですが、10年以降となってくると修繕費が高額になります。家賃収入でまかなえる程度であれば、良いのですが、入居者を集めるために大規模なリフォームが必要となると出費も高額となりかねません。 

(4)アパートの空室によりで借金が返済できない?

当たり前のことですが、空室が続くと借入の返済が出来なくなるでしょう。

空室リスクを加味してアパートを購入することが必要になるでしょう。 

9.結論として.アパート経営をすべきなのか?

もし収益性の低いアパートであれば、絶対に購入しない方が良いでしょう。

しかし、収益性が高いものであれば、購入をオススメしたいケースが多いです。この判断は非常に難しいので、税理士さんや不動産屋とご相談の上、購入を検討されるのがベストな選択でしょう。もちろん相続税を減額することが出来るので、良い物件を見つけることが出来るのであれば是非アパートを購入すると良いのではないでしょうか。

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まとめ

相続税の節税対策のためにアパートを購入するという選択肢がありますが、そこにはメリットもデメリットも存在しております。メリットもデメリットも完璧に理解した専門家にしっかり相談することで節税の対策が可能となるのではないでしょうか!

≪さまざまな節税対策を知りたいという方は、下記の記事をご参照ください。≫

保険を使った生前贈与の相続対策とは?

 

アパート経営で1億円の資産を作りませんか?

こんな方にオススメです!

      • 土地をお持ちの方
      • 不動産投資を検討している方
      • 副収入の獲得をしたい方
      • 節税を検討されている方

アパート経営なら、たった5年間で1億円を手にできる可能性があります。

しかも大幅な節税が可能となります。

2020年の東京オリンピック開催で、不動産ビジネスが大きな追い風が吹いております。


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