不動産の収益価格って何?

固定資産税や相続税を計算する時の不動産価格、公示地価の土地価格、不動産売買をする時の価格など、建物や土地の価格にはいろいろな種類があります。皆さんが特に気になるのは、自分が所有している不動産もしくは購入しようとしている不動産の価格でしょう。今回は不動産の価格のひとつである「収益価格」について、わかりやすくお伝えします。

1、収益価格とは?

簡単にご説明すると不動産がどれだけの収入を生むかを計算した価格を「収益価格」といいます。

収益価格については、自宅として購入する場合はあまり考えないことでしょう。

収益価格は、投資不動産を賃貸に出したらどれくらいの家賃で貸すことができるか、という目線で判断する材料になります。

収益という言葉からもわかるように、不動産投資をする場合に用いられることの多い考え方です。収益価格は「収益還元法」という方法で導き出します。

その他にも、同じ建物を建てて売る場合の価格を導き出す「原価法」や、近隣で取引されている同じような条件の不動産と比較して価格を導き出す「取引事例比較法」などがあり、不動産鑑定士などの専門家が複雑な計算をして導き出します。

2、収益価格の計算方法をご紹介します。

収益還元法の定義を用いると

「直接還元法で算出する対象不動産が将来生み出すであろう純利益」

「DCF法で算出した対象不動産の現在価値を総合した価値」の合計が、収益価格ということになります。とても複雑な計算方法なので、ここでは直接還元法に近い計算方法をご紹介します。

収益価格は「想定される1年間の総賃料÷還元利回り」で求めることができます。

(1)想定される一年間の総賃料(想定賃料)とは?

想定賃料は、不動産情報誌やインターネット情報などで似たような立地・面積・条件の不動産がいくらで賃貸されているかを調べると良いでしょう。

(2)還元利回りとは?

還元利回りは「表面利回り」を用いますが、表面利回りは「1年間の総賃料÷購入価格」で求められ、5%以上であれば買っても良い不動産だとされています。

例えば、気になる不動産が家賃15万円で貸し出すことができそうであれば、15万円×12カ月÷5%=3,600万円と計算できます。

その不動産の価格が3,600万円であれば適正な価格、3,600万円より安ければ得、高ければ損ということになるのです。

まとめ

収益価格をご理解いただけたでしょうか?

非常に難しい概念ですので、不動産を購入予定の方は、不動産投資のプロにアドバイスを求めることをお勧め致します。

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