不動産査定書の作り方~自分で作るメリットとは

不動産査定

 

不動産査定書は、オンラインでの簡単な入力で不動産査定会社に即依頼できます。しかも、無料で数社の査定を一括で依頼できる便利な不動産査定サイトも人気です。

では、不動産査定書の作り方をネット検索する方がいるのは何故でしょうか?主な理由としては、現在不動産会社で働いている方が、最新の査定情報の閲覧や書式を参照するために検索しているからでしょう。では、不動産をこれから売りたいという個人の方は不動産査定書を作る必要はないのでしょうか。

今回の記事では、個人の方が不動産査定書を作るメリットや準備について触れていきます。これから不動産査定を考えている方、是非ご覧ください。

1.自分で不動産査定書を作るメリット

不動産査定書は、前述したように無料で不動産査定会社から取り寄せることができます。しかし、自分で不動産査定書を作るメリットはあります。

(1)依頼の前に目安額がわかる

前もって売却額の目安を知ることができます。また、提示された査定額をうのみにせず、自分の中で売却不動産の基準額を設定する根拠にできます。

(2)不動産査定書を読み解く力が備わる

不動産査定会社から何枚もの不動産査定書類を取り寄せたところで、専門用語が分からなければその内容を100%読み解くことはできないでしょう。もちろん、不動産査定書の中で一番重要なのは、査定額です。査定額だけ見て、他の部分はノータッチという方は非常に多いことでしょう。しかし、不動産査定書を自分で作るといった視点で見ていくと、より細かい部分に目がいきます。結果、不動産会社ごとの違いもよく分かり、より自分に有利な条件を引き寄せ、不動産会社に騙されない、といったスキルも身につくのではないでしょうか。

2.不動産査定書作成のための準備

不動産査定書を作るには、以下のものが必要です。

・お持ちの不動産に関する情報(登記簿謄本、重要事項証明書)

・物質的な準備(パソコンと印刷するための紙など)

では、不動産に関する情報について説明します。

(1)登記簿謄本について

登記簿謄本とは、最近では登記事項証明書とも呼ばれます。Aというマンションがあったとして、Aマンションがいつどこに設立されて、いつ誰に売却されて、といったAマンションの設立や利権などの履歴が記載されています。土地に関しても同様です。不動産の情報を全ての人に公平に公開するものですので、その不動産を所有している人物でなくとも登記簿謄本を取得することができます。具体的な方法としては、その不動産を管轄する法務局を調べ、来訪か郵送かインターネットで登記簿謄本取得の申し込みをします。登記簿謄本の情報は、過去の情報も含めた「全部事項証明書」と現在の情報のみを記す「現在事項証明書」の2種類ありますが、不動産査定のためであれば全部事項証明の方が必要です。費用は一通600円。不動産と土地の両方が必要であれば、2通で1200円です。自分で不動産査定書をなんとなく作ってみたいだけという方であれば、インターネット上で登記簿謄本の情報を閲覧することもできます。

(2)重要事項説明書について

重要事項証明書は、不動産を購入する際に不動産会社が口頭で説明する義務のある重要な事項を記載した書面です。おそらく、不動産会社と商談の際にこの書面を使いチェックを入れながら説明されたはずですので、不動産を購入した際に必ず渡されたはずです。重要事項説明書には、宅地建物取引業法で指定された様々な内容が記載されていますが、不動産査定書を作る際に必要な項目は物件の所在地や面積、建ぺい率、容積率、都市計画、用途地域です。

3.不動産査定書の内容とは

では、実際に不動産査定書を作成していきましょう。一般的には、WordやExcelを使い表や図を挿入しながらシンプルに分かりやすくまとめていければOKです。ネット検索すれば、不動産査定書の雛形を閲覧することもできますので、参考にしましょう

(1)査定地情報

①査定地情報(土地)・・・査定地、権利者、面積、建ぺい率、容積率、交通、都市計画、用途地域

査定地情報(建物)・・・所在地、地目、構造、種類、評価面積

※(土地)と同じ項目は省く

②用語解説

【建ぺい率】建ぺい率とは建築面積の敷地面積に対する割合のことです。

【容積率】建築物の延床面積の敷地面積に対する割合のことです。

【都市計画】多くの人が住む都市では、快適に混乱なく住み続けるため都市計画法が定められています。この都市計画法で定められる計画が都市計画です。都市計画では該当居住区を市街化区域と市街化調整区域の2つに分けており、不動産査定書には市街化区域かそうでないか、という点を明記します。

【用途地域】用途地域とは、都市計画方の中で定める地域地区の1つで住居用の地域や商業用の地域といった区分がされている。住居用の地域は、さらに低層の建物専用地域や中高層

建物専用といったように、建てられる建物の高さも指定されている。不動産査定書に記載する際は、「一種中高層住居専用地域」といったように該当の土地がどの用途地域に当てはまるのかを明記する。

【地目】土地の用途によく区分のことです。住居用であれば、宅地となります。

【構造】建物の構造のことです。例えば、鉄骨造鋼板3階建、といったように表現します。

【種類】建物の周囲のことです。共同住宅、居宅などの種類があります。

【評価面積】建物の土地の評価面積です。3解建ての建物であれば、1階、2階、3階とそれぞれの評価面積があります。評価面積の計算方法は、路線価という建物のある土地に面する道路があるかないかで異なります。

③査定地の写真・・・重要事項証明書についていれば、それを使いましょう。ネット検索でも、たいていの場合土地の写真は取得できます。

④査定地の地形図・・・登記簿謄本に地形図がついていれば、それを使いましょう。Google Earthなどのネット検索でも、たいていの場合土地の写真は取得できます。

⑤事例

取引事例を挙げますが、これは一般人がデータを取得るのは困難かもしれません。現在、中古マンションの多くの売却金額は、過去の事例を参考にする「取引事例比較法」を元に算出されています。

⑦土地/建物価格の算出

計算方法はいくつかありますが、ここでは原価法と取引事例比較法の計算式をご紹介します。

【原価法】

原価法は、戸建てや土地の査定額計算でよく使われる方式です。

査定価格=時価(建物価格+土地価格)× 補正分

建物価格=1㎡あたりの単価×建物面積×(1-築年数÷耐用年数)

土地価格=1㎡あたりの単価×土地面積

※建物1㎡あたりの価格は、国税庁のホームページ(建築価額表)に記載されています

【取引事例比較法】

取引事例比較法は、マンションの査定額計算で使われる方式です。

査定価格=(純利益÷還元利回り)×補正分

※補正分は、不動産や土地の希少性を価格に反映するための割合です。

実際にこれらを計算するのは至難の業です。時間に余裕があり関心のある方は耐用年数や還元利回り、といった項目をクリアにすることで、ご自身でも大まかな売却額の算出は可能です。それ以外の方は、不動産査定のフリーソフトをダウンロードし、必要項目を入力すれば査定額が算出できます。

まとめ

不動産査定書作成のための概要がお分かり頂けましたでしょうか。この記事は、数十秒の入力で簡単に不動産査定書を依頼することが可能な時代に逆行しているかもしれません。しかし、不動産査定書に記載される項目や計算方法を前もって知ることは査定額を正確に知る上で重要です。また、自分で不動産査定書を作成するというつもりでオンライン不動産査定会社を選んでいくと、提出された査定書の良し悪しが分かるのではないでしょうか。

お時間のある方は、是非不動産査定書作りにトライしてみてください。時間のない方は、オンライン不動産査定をおすすめします。

 

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