相続された不動産に絡む税金どれくらいかかる?

相続時に不動産を取得した方で、もし不動産を売る場合にはどれくらい税金が取られるかご存知でしょうか?
今回の記事では、売却した場合にはどんな税金がかかるのか。また、売却をしない場合でもかかる税金があります。
では、売却をしない場合には、どんな税金がかかるのか?を簡単にご説明していきたいと思います。

1.相続不動産を売却した場合の税金とは?

鍵をもらう

相続不動産を売却する場合に生じた譲渡益には所得税や住民税等の税金が課せられます。
もちろん不動産を売却しても譲渡益がでなければ、譲渡所得税は課税されませんが譲渡益が出ている場合には、税金が課されます。

2.売却する不動産に譲渡益が発生する場合の税金は?

不動産を売却した場合の所得を『譲渡所得』と呼びます。
譲渡所得は、売却金額からその不動産の取得費や譲渡費用を差し引いて算出されます。
 
譲渡所得 =  売却代金 -(取得費 + 譲渡費用)-特別控除
譲渡所得 × 税率 = 所得税・住民税

(1)取得費とは?

購入代金、建築代金、購入手数料のほかに改良費なども含まれます。 なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金の合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

※取得費は、被相続人の所有期間があまりにも長く取得費が明確にならない場合には、売却額の5%相当額を概算取得費とする方法もあります。

(2)譲渡費用とは?

土地や建物を売るためにかかった費用のことです。仲介手数料や広告費などの譲渡にかかった費用を指します。

(3)特別控除とは?

居住用財産(マイホーム)を売った場合には、3,000万円の特別控除があります。

例としては、居住用マンションを2,000万円で購入し、10年後に5,000万円で売却したとします。

本来であれば5,000万円-2,000万円=3,000万円

この3,000万円は課税されますが、

居住用財産で一定の要件を満たしていれば、3,000万円控除されるので課税されません。

3,000万円の特別控除を適用するに当たっては売却相手に制限があります。

売却相手が配偶者や直系血族、生計をともにする親族などは除外されます。
しかし、売却者の兄弟であっても生計が別であれば適用は受けられるため、売却相手の検討は慎重に行いましょう。要件が複雑なので、検討される方は税理士に相談する方が良いでしょう。

3.何年保有した資産なのかで税率が違う!

不動産の所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」、5年を超える場合「長期譲渡所得」となり、それぞれにおいて所得税・住民税の税率が異なります。

※売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以内なら『短期譲渡所得』5年超なら『長期譲渡所得金額』となります。

(1)長期譲渡所得金額
所得税
住民税
合計
15% ※
5%
20%
 
(2)短期譲渡所得金額
所得税
住民税
合計
30% ※
9%
39%
※平成25年から平成49年までは、上記の他、復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が課されます。

※土地の転売を防ぐために、短期譲渡取得の税率を高く設定しているようです。

マイホームなどの居住用財産に対する特例税率として、所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合は以下の税率が適用されます。

6,000万円以下の場合、所得税10%、住民税4%(特例がなければ所得税15%住民税5%)
6,000万円を超える場合、所得税15%、住民税5% 
 
相続不動産を売却する場合、原則として被相続人(相続財産を残して亡くなった方)がその不動産を所有していた期間と取得費を引き継ぎます。

よって、『短期譲渡所得』になるか『長期譲渡所得になるのかの判断基準である所有期間は、被相続人の所有期間+相続人の所有期間の合計が5年以内かどうかで判定していきます。

4.相続した不動産に不動産取得税などの税金はかかるのか?

(1)不動産取得税はかからない

不動産取得税とは、不動産を購入や贈与などで取得したときにかかる税金です。
よって、相続により取得した不動産については、不動産取得税は生じません。

(2)名義を変更すれば登録免許税が生じる

相続した不動産の名義を変更する場合は、登録免許税という税金が発生します。
登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。
相続した不動産の固定資産税評価額が5,000万円であれば、登録免許税は5,000万円×0.4%=20万円となります。

5.相続した不動産の不動産登記とは?

非常に複雑なため、不動産登記をする場合には、司法書士さんにお願いしてしまったほうが良いでしょう。おおよそ10万円程度で引き受けてくれる場合が多いのではないでしょうか。
登記申請をご自身でされる方は、事前にお近くの法務局でご相談されることをおすすめします。

http://houmukyoku.moj.go.jp/nagoya/static/fuannai.htm

上記サイトは名古屋法務局のサイトになっております。もちろんお近くの法務局でご相談して頂きたいですが、ご自身で手続きされる場合には、何が必要か詳しく記載されておりますので参考にしてみてください。
個人的意見ですが、やはり非常に手間がかかるため、専門家である司法書士にお願いするのが良いかと思います。

まとめ

相続した不動産は、売却すれば所得税が課税され、名義変更すれば、登録免許税が課されます。また、不動産の登記をするために自分でやるのが面倒だという方は司法書士さんに10万円程度のお金を支払わなくてはなりません。不動産が絡む場合には複雑なものが多いので、相続に詳しい税理士さんといつでも相談できるようにしておくと安心ではないでしょうか?
関連記事を記載しておきますので、参照ください。

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