不動産投資をする際に押さえておくべき3つの利回りとは?

不動産投資をする際は、必ず「利回り」といって、どの程度の収益を上げられそうなのかの数値を図ってシミュレーションしておかなくてはなりません。では、それぞれの種類の利回り算出の仕方や特徴を見てみましょう。利回りについて正確に把握していないと騙されてしまうかもしれませんよ。

1.利回りの種類は?

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不動産投資の利回りというものは、1年間の利益を予想するためのものです。基本的には家賃収入から費用を引いた金額になります。利回りの種類としては「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」があります。

(1)表面利回りとは?

表面利回りは、次の計算式で算出します。

年間家賃収入額÷投資不動産の購入額×100

物件情報に載せてある利回りはこの「表面利回り」であることが多いのですが、注意しなければならないのは、この計算式には必要諸経費をまったく考慮していないことです。

そのため利回りが高額となり魅力的に映ります。しかし、これはあくまで不動産業者が投資家に購入をすすめるためにつけた利回りということを念頭におき、表面上の利回り額にだまされてはなりません。そして、一時的にその利回りを実現できてもそれをずっと維持できるとは限らないことも注意すべきポイントです。

(2)想定利回りとは?

想定利回りは、次の計算式で算出します。

年間家賃収入額(想定)÷投資不動産の購入額×100

想定利回りとは、部屋が満室の状態であることを想定の上で算出する計算方法です。こちらも表面利回り同様、諸経費などは考慮せず、これから新築するアパート・マンションなど現段階で入居者がいない場合などに利用される利回り計算式です。

(3)実質利回りとは?

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実質利回りは、次の計算式で算出します。

(年間家賃収入額-年間経費)÷(投資不動産の購入額+購入時経費)×100

実際に物件を購入し、日々運用していくには、様々な必要経費(コスト)がかかってきます。不動産の管理をプロに任せれば、当然、管理費も発生しますし、固定資産税・都市計画税といった不動産を保有するにあたって課せられる税負担もあります。

このように必要経費をカウントすると当初の利回り計算額より低額となります。不動産投資の場合、収益性をきちんと判断する上では、この実質利回りを考慮した計画が重要となってきます。

そして、これらの計算式では上記のとおり、満室の状態を想定して年間家賃収入を出していますが、実際には「人気が出る物件」と「そうでない物件」がありますので、より魅力的な物件を確保する努力をしなければなりません。「ペットOK」「バス・トイレ別」など、一般的に人気が出やすい物件の典型的なパターンもありますが、他にはないユニークな特徴を持つ物件を探すことも満室状態を確保し、予定通りの収益を維持するためには大切な要素です。

まとめ

3つの利回りについてご理解いただけましたか?

不動産を購入する際は、どの利回りを使って説明されているかをしっかり理解する必要があるでしょう。

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