何も考えず不動産を売却するのはキケン?売却時のリスクとは?

不動産を売却する際にリスクがあることをご存じでしょうか?

何も考えずに不動産を売却することは大変キケンです!

今回は、不動産を売却する際に発生するリスクをご紹介していきます。

不動産売却時のリスク1 【費用のリスク】

リスク

不動産を売却した際の利益を考えるにあたっては、売買価格が丸々残るわけではなく、売却にまつわるさまざまな費用が差し引かれることを覚えておかなくてはなりません。

では、具体的には不動産を売却した際に、どのような費用がかかるのでしょうか。

(1)仲介手数料

購入時と同様に、売主にも不動産仲介業者の手数料がかかります。金額については宅建業法で金額が決まっており(上限金額)、買主と同じになります。具体的には次のとおりです。

・取引額200万円以下の場合、5.40%

・200万円超え400万円以下の場合、4.32%+21,600円

・400万円超えの場合、3.24%+64,800円

たとえば3000万円のマンションを売却したら仲介手数料はいくらになるでしょうか。

上記の式にしたがって計算すると103万6,800円です。

決して安い金額ではありませんが、物件を確実に売買し、トラブルが発生しないようにするためにはやはり素人だけで行うことは危険が多く、プロである不動産業者の手助けが不可欠です。

(2)抵当権抹消登記等の費用

購入の際に銀行などから借り入れすると物件に抵当権がついていることは多いでしょう。その場合、売却と同時に抵当権を抹消する登記をしなくてはなりません。内訳としては「登録免許税」といって、登記手続きをするための法務局への税金、司法書士への登記報酬がかかります。登録免許税は物件1つにつき1,000円ですが、司法書士の手数料は事務所により若干異なります。

ただ、抵当権抹消の場合、10,000円プラス消費税くらいがおおよその相場と考えれば良いでしょう。もし、購入から売却までの間に売主の住所や氏名の変更があればそれもあわせて登記してからでなければ売却することができません。その場合は抵当権抹消の費用×2くらいの費用をみておけば良いでしょう。

(3)銀行にかかる手数料

銀行からの借り入れをしており、売却時点でまだ残債務があったとします。この場合、売却と同時に銀行に残債務の返済をすることになりますが、債権者側からみるとこれは「繰上げ返済」にあたりますので繰り上げ返済手数料がかかることもあります。これは金融機関、金利タイプによっても異なり、数千円から数万円と幅があるため、事前の確認が不可欠です。

(4)譲渡益にかかる税金

売却の際に諸費用を差し引いてもなお利益が出ていれば「譲渡所得税」がかかります。自己の居住用不動産については減税のための特例がいくつか設けられていますが、投資用物件の場合は課税を免れられないこともあるでしょう。これも不動産業者や税理士、税務署等に確認しておきたいものです。

不動産売却時のリスク2【流動のリスク】

不動産売却

不動産の価格は常に一定ではありません。さまざまな要因によって価格が左右されることがあるのですが、それが所有者にとっては一つのリスク(流動リスク)となりえるのです。

では、流動リスクとそれを回避する方法について考えてみましょう。

(1)不動産価格はなぜ変動する?

不動産が他の資産と大きく異なる点は「単価が高い」ということです。よって、金額を見てすぐ購入するということにはならないのが普通です。さらに、価格のはっきりした基準がないという面もあるため、社会のさまざまな事象によって上下することもあるのです。もし、買い手がつかなければ当然、徐々に価格を下げて売れるのを待たなければならず、もし売主が売り急いでいる場合、かなり不本意な価格で買い叩かれてしまうこともあるのです。

そして、もし買い手が見つかったとしても売買代金の決済をするまでには諸手続きで数カ月はかかることが普通です。そういう意味で、価格が変動しやすいことに加え、すぐには現金化できないことも不動産の難点といえます。

(2)流動リスクを避けるためには適切な不動産選びを!

では、価格が下落するリスクを最大限に回避するにはどうすれば良いのでしょうか。購入時点での不動産の選び方でもずいぶん変わってきます。具体的には、次のような点に注意して選びたいものです。

①他の物件にはない特色を持つ物件

ありきたりな間取りの物件であればやはり価格競争に巻き込まれることもあるでしょうが、珍しい間取りや設備を持つ物件であればそれが強みとなることがあります。こういった物件は、こだわりのある一部の顧客にすぐ購入してもらえ、適性価格を維持できる可能性が高くなります。

②立地が良く、空室率が低い物件

言うまでもありませんが、不動産の魅力は立地なくしては語れません。立地が良ければ当然それは空室率が低いということにもつながります。常に満室に近い状況であれば投資の際にも収益が予測しやすいことになります。10年後、20年後を考えた時に人気が揺るがないであろうエリアであることも大切ですが、近年では災害のことを考えた時に避けるべき場所もチェックしておきたいものです。

③管理の行き届いた物件

物件自体は当然に老朽化していくわけですが、管理が行き届いているかどうかで見た目の印象はだいぶ変わってきます。中古物件であっても清潔感があり、きちんとしている外観になっていることは売却のしやすさを大きく左右するのです。

≪お役立ち情報≫

不動産を売却するのであれば、1円でも高く売却したいですよね?

不動産を高値で売却するコツは、ネットの不動産査定を利用することです。

実際に、不動産査定を利用したことで、500万円以上得をしている方もいらっしゃるのです。

不動産査定の詳細は、下記サイトをご参照ください。

不動産査定サービスを相続専門の税理士が厳選!ランキング2016

まとめ

不動産売却時のリスクをご理解いただけたでしょうか?

相続税を支払うために売却を検討している方や、不動産を買い替えるために売却を検討している方など、不動産売却を少しでも検討しているにとって有用な情報となれば幸いです。 

『査定会社により500万円の違いも!』 税理士が選ぶ不動産査定注目サービス

こんなお悩みとニーズを簡単に解決!


 



  • 査定価格を比較して最高価格や相場が知りたい!

  • 査定額が後で変わるという嫌な経験をした・・・

  • 実際の相続に備えて「どの会社が高いか」を知っておきたい!

  • 複数の査定会社を競わせて好条件を引き出したい。


NTTデータグループ運営の安心の不動産一括査定サイト!


査定件数累計20万件突破!信頼度抜群の16年の実績!


【相続のプロが好んでお客様に勧めるHOME4Uのサービス】 


NTTデータグループの不動産売却サイト【HOME4U】公式サイトはこちら


 -本サイト監修の税理士事務所情報-


辻・本郷 税理士法人


 


【相続専門の税理士がおすすめする不動産査定ランキング】


不動産売却に便利な一括査定サイト。


しかし30を超えるサービスがあり、 どのサービスがよいかわかりにくいのも事実です。


下記ではそんな一括査定サイトの特長をご紹介しています。


⇒不動産査定会社のメリット・デメリットはこちらから。


相続情報ラボ | 相続専門の税理士が監修する税金お悩み解決サイトの購読はfacebookが便利です。




Twitter・RSSでも購読できます。

コメント

コメントはこちらから

*