不動産所有時のリスクすべて解説します!10のリスクとは?

不動産所有時のリスクすべて解説します!10のリスクとは?

不動産投資をおこない、不動産を所有した場合には、10のリスクが存在します。節税対策のために不動産投資をする方や、将来の年金代わりのために投資する方などがいらっしゃるかと思いますが、不動産投資をしようとお考えの方は必ずリスクを把握しておきましょう。

今回は、不動産を所有した際に発生する10のリスクをご紹介していきます。

不動産所有時のリスクすべて解説します!10のリスクとは?

目次

1、空室リスクとは?

空室リスク

不動産投資をすると、避けて通れないものの一つに「空室リスク」があります。この空室リスクをいかに回避するかが投資の成否を決めるといっても過言ではありません。

では、空室リスクとはどのようなものか、物件のどのような点に気をつけて選ぶべきなのかを考えてみましょう。

(1)表面利回りに騙されない

不動産投資の対象物件を選ぶ際に欠かせない作業が「利回りの計算」です。

ただ、不動産業者の広告に出ている「表面利回り」はあくまでも満室の場合を想定して計算された利回りであることを忘れてはなりません。実際にはそれぞれの物件の持つ様々な特色によって部屋の埋まり具合が違ってきます。

(2)駅からの距離など立地条件は良いか?

賃貸対象になる不動産において、立地は命ともいえるべき重要ポイントです。いくら物件価格が割安だからといっても不便で人が入ってくれないということではまったく想定通りの利回りにはなりません。特に単身者においては自家用車を持たずに電車での移動を前提としていることが多いですから、電車の駅からの便は慎重に検討すべき点です。たとえば駅から遠かったとしてもバスの便が充実している、夜遅い時間までバスが運行しているなどの有利な条件を備えているのであれば入居確率は上がっていきます。自分がそこから通勤するとしたらどうか、という視点で考えてみましょう。

(3)物件の外観に不利な点はないか?

「古臭い」「汚い」「時代遅れ」といった外観の物件は、特に若い世代には嫌われがちです。水回りや設備が十分機能する状態であってもやはり見た目というのも大切になります。同じ築20年でも外観をしっかり手入れされている物件であれば年代を感じさせないくらいお洒落に見えるものもあります。古臭くて入居者が入らず大家が格安で手放した物件を買い入れて、上手にリフォームし満室にして成功させた事例もあります。ですから、センスに自信があってリフォーム予算の取れる人はそのようなやり方も検討してみるといいでしょう。

(4)間取りが流行遅れになっていないか?

借り主が物件選びをする際のもう一つの重要ポイントは間取りでしょう。間取りには時代ごとの流行が色濃く反映されます。ですから、似たような専有面積なのであればより時代に合った形の方が、人気が出ることは言うまでもありません。大ざっぱな傾向から言えば和室よりも洋室の割合が増え、押入れからウォークインクローゼットへと収入スペースの形も変化してきています。

そしてたとえば以前のワンルームであれば「洗面所、バス、トイレ」が一体化しているユニットタイプが主流でしたが、今は独立型が人気になっています。

また、特にファミリータイプの場合は対面キッチンが増えてきているため、昔のような背面タイプのキッチンですと若干、古い印象になってしまいます。

(5)生活環境は良いか?

生活していく上でどんな人でも必要な施設があります。たとえば最優先なのはスーパー、コンビニなどの日々の食料品や日用品を調達するお店です。ドラッグストア、郵便局、銀行、病院なども生活圏内に複数あればなお人気が出やすいといえます。ファミリー層の場合、小学校、中学校に通いやすいエリアであることも重要です。

(6)普段から不動産業者との良好な関係を築いておく

要するに入居者視点で考えて、生活してみたいと思えるような魅力的な物件を掘り起こせるかどうかがカギなのです。さらに、そのエリアで他の物件にはないような特色を持っていれば入居者が絶えない人気物件になる可能性も秘めています。

予算との兼ね合いもあるでしょうが、普段から不動産業者との良好な関係を築いておけばこういった優良物件を紹介してもらえることもあるかもしれません。

2、家賃滞納リスクとは?

滞納

賃貸不動産を所有している期間のリスクの1つが家賃滞納リスクです。家賃滞納の有無にかかわらず、管理費や修繕費の支払いやローンの返済は続ける必要があります。そのため、家賃滞納によって賃貸収入が減少してしまうと、赤字になったりローン返済ができなくなったりする可能性があります。そこで、家賃滞納リスクを回避する方法についてご紹介します。

(1)家賃滞納を未然に防ぐ方法

家賃滞納が発生しないように事前に対処する方法としては2つあります。

①1つ目の方法

1つは家賃を管理会社に立替えてもらう方法、もう1つは入居審査を厳しくする方法です。1つ目の管理会社の家賃立替えによる方法ですが、賃貸管理会社に賃貸管理を委託する場合は、万が一、借家人が家賃支払いをしなかったときでも、管理会社に支払ってもらうことにより、結果的に家賃の回収ができます。しかし、注意点もあります。まず、管理会社や契約によって立替え可能期間が限られることです。一般的には6カ月、長くても1年程度と言われていますので、その点は理解しておく必要があるでしょう。管理会社は借家人に対して支払いの督促を行うことになります。また、入居者がいる間にオーナーが変わるオーナーチェンジ物件の場合は、立替え可能期間が短くなる場合もあります。オーナーチェンジ物件を手に入れる場合は、購入前に立替え可能期間をよく確認しておく必要があるでしょう。さらに、家賃の立替えを可能にする管理委託契約にすると、その分費用がかかるデメリットがあります。一般的には家賃の5%から6%程度のコストがかかるといわれています。

②2つ目の方法

2つ目の方法は、入居審査を厳しくする方法です。入居審査を厳しくして、確実に家賃を支払ってくれる見込みがある入居者だけを選んで契約するのです。重視すべき審査項目は、勤務先や年収、勤続年数です。また、連帯保証人として親類をつけたり、保証会社をつけたりすることも大切です。親類が連帯保証人になる場合は、保証能力を確認するため、その親類の年収などについてもチェックする必要があるでしょう。この方法のデメリットは、入居者を選ぶことになるので入居者が決まりにくくなり、空室が発生する可能性が高くなることです。空室リスクとのバランスをとることが大切です。

(2)家賃滞納が発生してしまった場合の事後対策

もし家賃滞納が現実に発生してしまった場合は、その影響を最小限にとどめることが重要です。家賃滞納の事後対策としては、入居者に退去してもらうための建物明渡訴訟が有効です。建物明渡訴訟を行う場合は専門家にサポートをしてもらうことをおすすめしますが、基本的な流れは知っておいた方がよいでしょう。まず、支払の催告を行った後、契約解除を通知します。それでも退去しない場合、建物明渡しの起訴をすることになります。その後、判決が出たら、強制執行の申し立てを行い、強制退去が執行されます。明渡までの期間は最低でも3カ月はかかると考えておくとよいでしょう。

訴訟費用は、保証会社がいる場合は保証会社が負担します。保証会社がいない場合は、オーナー自らが費用を負担することになるでしょう。費用としては、まず弁護士報酬がかかります。弁護士に依頼しなくても訴訟は可能ですが、面倒な手続きを代行してもらうメリットは大きいはずです。できればインターネット等で建物明渡訴訟に強い弁護士を探すとよいでしょう。無料で建物明渡訴訟の相談に乗ってくれる弁護士もいますので、まずは相談してみることをおすすめします。また、予納郵券や訴状貼付印紙、強制執行予納金などの裁判実費もかかります。金額は地域によって違いますが、東京であれば家賃10万円程度の物件で10万円から12万円程度かかるようです。さらに執行補助業者費用の負担も発生します。1LDK程度の物件で20万円から30万円程度かかるのが一般的でしょう。事前事後の対策をしっかり行い、家賃滞納リスクを上手く回避できれば、不動産投資の成功に近づけるはずです。

3、費用のリスクとは?

費用

不動産投資用の物件を購入して所有している間も費用がかかります。費用の支払いができなくなると不動産投資が継続できなくなるリスク、費用リスクがあります。費用リスクを回避するためには、発生する各種費用を正しく理解しておくことが大切です。そこで、不動産の所有期間中にかかる費用についてお伝えします。

(1)不動産所有期間中に支払う税金

賃貸用不動産を所有している期間中は、固定資産税や都市計画税、そして所得税や住民税を負担する必要があります。固定資産税や都市計画税は、土地や建物に対して毎年かかる税金で、1月1日現在において土地や建物を所有している人が負担するものです。都市計画税は、不動産が都市計画区域内にある場合だけ課税されます。税金を計算するベースになる課税標準は、ともに固定資産税評価額で、固定資産税が標準税率1.4%、都市計画税が制限税率0.3%になっています。

また、所得税や住民税は、賃貸経営から生まれる利益に対して課税される税金です。賃貸不動産から生まれる利益は、所得税の計算上、不動産所得に分類されます。不動産所得は他の給与所得や事業所得などと合算され総所得となり、そこから基礎控除や配偶者控除、医療費控除などの所得控除を引いて、課税総所得金額を求めます。不動産所得は総合課税とされ、超過累進税率が適用されます。不動産投資を行う人は、原則として所得税の確定申告が必要です。所得税の確定申告をすることにより住民税計算用にも流用されますので、住民税の確定申告は不要になります。

(2)不動産所有期間中に支払う管理費や賃貸管理委託費用

取得した収益物件がマンションの場合、管理組合から委託された管理会社が、マンションの清掃や共用部分の定期点検、警備などの管理を行うのが一般的です。そのため、管理会社に対して報酬を支払う必要があります。これが管理費です。管理会社の形態は24時間管理人がいる常駐管理、夜間だけ管理人がいない通勤管理、他のマンションなどと掛け持ちの巡回管理がありますが、それぞれ管理費用が違います。ワンルームマンションであれば、月1万円程度が相場でしょう。また、マンションを長期間維持していくためは、修繕計画に基づき修繕を行う必要があります。そのため修繕積立金の支出も発生します。建物の老朽化が進むと積立金が高くなる傾向があるようです。

賃貸アパートを保有している場合は、賃貸管理会社に物件管理を委託することになるでしょう。そのため、賃貸管理会社に支払う賃貸管理委託費用が発生します。賃貸管理会社は、賃貸の募集だけでなく、クレーム対応や修繕対応、さらに家賃集金や滞納時の立替、退去時の清掃などを行います。管理会社や地域にもよりますが、一般的には賃貸管理委託費用は、家賃の5%から6%程度といわれています。

(3)不動産所有期間中に支払う保険料やローン返済

賃貸マンションや賃貸アパートを所有している間は、火事や地震などの災害による損害にも備える必要がありますので、火災保険や地震保険に加入することになります。保険に加入すれば保険料の負担が発生します。保険会社や契約した商品にもよりますが、火災保険の補償範囲は火災損害だけでなく、風水害なども対象になっているものがほとんどです。ただし、地震・噴火・津波の損害については火災保険ではカバーできませんので、火災保険とセットで地震保険に加入する必要があります。保険料は物件や補償範囲によってかなり差がありますが、ワンルームマンションであれば、火災保険料が10年一括支払いで3万円から4万円、地震保険料は1万5千円程度が一般的でしょう。

また、ローンを活用して賃貸不動産を取得した場合、ローンの返済をする必要があります。費用になるのは返済額のうち利息の部分だけで、元本返済部分は費用とは呼びませんが、キャッシュが出ていくという点では元本返済も費用と同じリスクがあるといえます。税金や管理費、保険料なども含めて、将来発生する支出を予測し正確な資金繰りを行うことが、費用リスクを回避する有効な対策になるでしょう。

4、火災のリスクとは?

火事

所有している賃貸不動産に火災リスクはつきもの、と言われても、高い確率で起こることではないし、ピンとこない方も多いのではないでしょうか。今回は、具体的にどんなことが困るのか、どんな対策をしたらいいのか、お伝えしていきます。

(1)物件が火災にあうと困ること

建物そのものが焼失してしまったり、損壊してしまったりして、家賃収入がなくなってしまうことが挙げられます。修復にも費用がかかります。また、オーナーの責任ではなくても、その火災で死傷者が出てしまった場合、建物を修復できたとしても事故物件になってしまい、次の入居者がなかなか見つからず家賃収入が途絶えてしまうというようなことも考えられます。

(2)火災が起きる原因は?

入居者のタバコの火の不始末や天ぷら料理中の引火、放火などが火災の原因として知られています。ニュースで耳にすることも多いことでしょう。これらの原因は、オーナーがいくら気を付けても防げないことばかりです。だからこそ、火災リスクに備えることは必須なのです。

(3)火災リスクを避ける方法は?

居室への火災報知器の設置は義務付けされていますが、定期的な点検はされているでしょうか。消火器の用意、そして入居者の防火意識を高める試みをしているでしょうか。また、物件の外周りに燃えやすい物が放置されているといったことはないでしょうか。もちろん、こういった対策の全部をオーナー自身の力で行うのは大変なことです。管理会社にも協力を仰いで大切な物件を火災そのものから守りましょう。その他に、これから建物を建てる場合には、建物自体を火災に強いコンクリート造りにするといった方法があります。

次に、万が一火災が起きてしまった場合に備えての対策です。万が一といえば「保険」が挙げられます。建物を建てたり購入したりする際にローンを利用する場合は、火災保険加入が借り入れの条件になっていることでしょう。ローンのない方は、自主的に加入しなければなりません。オーナーが火災保険加入するのはもちろんのこと、入居者にも家財保険と借家人賠償責任保険に加入してもらえば、より安心することができます。入居者の失火が原因で、他の入居者の部屋の中の物が汚れるようなことがあっても保険が適用されます。

起こる確率は低い事故ですが、大切な収入源である物件を火災から守るためには、発生させないための対策と発生してしまった場合に備えての対策、どちらも重要だと言えるでしょう。

5、地震、津波のリスクとは?

地震

地震大国である日本、これまでの大きな地震が起きた時の教訓をもとに、建物の建築技術が向上し優れた耐震性能になってきています。それでも、天災である地震はいつ、どこで、どんな大きさの規模の被害をもたらすのか、誰にもわかりません。ここでは、大切なお金を投資して手に入れた賃貸不動産を守る手段についてお伝えしていきます。

(1)地震が起きた時の被害を少なくするためにできること

現在の建物の耐震強度は「震度6~7の地震が起きても倒壊は免れること」となっています。倒壊しなければ、少なくとも人命は守られるということです。しかし、建物の性能を良くするだけでは人命を守ることはできません。建物外壁にヒビがないか点検する、ガラスには飛散防止フィルムを貼る、入居者に家具を固定するように促すなど、管理会社や入居者を巻き込んで、防災への意識を高めておくことも重要です。地震が起きた時には、管理会社の従業員も被災しているでしょうから、入居者の避難誘導を期待することは難しいかもしれません。入居者にも地域の防災訓練に参加してもらったり、防災用品や食料の備蓄をしておいたりすると、より安心できるでしょう。防災管理がしっかりできていることは、物件の付加価値にもなると言えます。

(2)地震、津波が起きた時に備えて

地震やそれに伴う津波による建物の損害を補償してくれるものと言えば、地震保険です。被害の大きかった1964年の新潟地震が起きた後、1966年に地震保険ができました。東日本大震災の後に保険料の値上がりがありましたが、必ず加入しておきたい保険です。保険料は物件の所在地、構造により違いますが、地震が起こりやすいとされている地域は高めに設定されています。民間の保険会社で加入する火災保険にオプションで付加する形を取っていますが、一度に多くの人が被災するので引き受けてくれる民間会社はほとんどなく、国が補償してくれるのです。1回の地震災害の全体での保険金額が決まっており、個別では建物が最大5000万円、家財1000万円となっています。被災後、保険金の金額を決めるために査定員による査定があるのですが、すぐに自分の順番がくるとは限りません。被害状況を正しく査定するには現状のまま保存しておくのが一番良いのですが、壊れた建物や家財を片付ける必要もあるでしょう。現状保存が難しい場合、可能な範囲で写真を撮っておいたり、被害リストを作っておけば役立つでしょう。被災後で大変な状況ですが、気をつけておきたい点です。

地震や津波を起きないようにすることはできませんが、被害を少なくするためにできることがあります。地震保険には必ず加入し、防災意識を高めるようにしていきましょう。

6、賃貸管理会社倒産リスクとは?

倒産

賃貸管理会社が倒産するという話はほとんど耳にしませんが、世の中では、たくさんの会社が生まれたり消えたりしています。ということは、管理会社の倒産という事態もあり得ないことではないはずです。この回では、賃貸管理会社が倒産したらどうなるのか、オーナーにとってデメリットがあるのか、などの気になる点についてお伝えしていきます。

(1)賃貸管理会社が倒産したらどんなことが起きるのか

賃貸物件オーナーの中には物件を自分で管理しているという人もいるかもしれませんが、家賃の滞納があったら催促したり、空室が出たらクリーニングして募集をかけたり、クレーム処理をしたりと大変な仕事ですから、管理会社を利用していることが多いことでしょう。万が一利用している管理会社が倒産したら、管理を任せている敷金や礼金、家賃などのお金が回収不能になるかもしれない、ということをご存知でしょうか?管理会社を変更すれば良いだけの話では済まされない場合があるのです。

(2)倒産しそうな気配を事前に察知する

ある日突然に、破産管財人から管理会社の破産通知書が届いてビックリというような状況にならないためには、その気配を感じ取れるようになりましょう。管理会社の経営が危ないということを示すわかりやすいサインとして、賃料の振込みが遅れることが何回か続く、ということが挙げられます。そのようなサインが見られたら、早めに管理会社の変更を検討したほうが良いでしょう。

(3)新しい管理会社の選び方は?

物件所在地が営業範囲に含まれている中で、従業員数が多く、管理物件数も多い管理会社がまず候補として挙げられるでしょう。手間をかけて変更するのですから、家賃立替期間が長めである、入居者募集の営業ノウハウもあるなど、管理内容が充実している会社を選ぶことができればより安心できます。複数の物件を所有しているオーナーの中には、一社の管理会社にすべての物件を任せるのではなく、あえて管理会社も複数にするという形をとる人もいます。そのほうが管理会社同士の競争意識が高まり、物件の管理にも良い影響があるという理由からです。同じように複数の物件を所有しているのであれば、参考にしても良いかもしれません。

賃貸管理会社は賃貸経営をする上で大切なパートナーであり、信頼を寄せているオーナーも少なくないことでしょう。信頼して物件の管理を任せながらも、時には、オーナーとして管理会社の状況をチェックすることも忘れないようにしましょう

7、事故物件リスクとは?

欠陥住宅

不動産投資には、取得時や売却時にもリスクはありますが、ここでは、投資物件所有中のリスクの1つである事故物件リスクについてお伝えします。

(1)事故物件にはどんなリスクがある?

不動産投資における所有期間中のリスクの1つに、事故物件リスクがあります。不動産取引における事故物件とは、取引対象となる不動産の元の所有者や賃貸物件の入居者が自殺した物件、他殺などの事件現場となった物件、もしくは、火災による焼死が発生した物件や建物の中で事故死があった物件のことです。事故物件であっても構わないので、できるだけ安い物件を購入したいと考える購入予定者にとっては好都合な物件といえますが、一般的には、不動産投資家にとって事故物件はさまざまなリスクを抱える問題物件になってしまいます。事故物件は敬遠される傾向が強く、賃貸アパートの1室などが自殺や他殺現場になってしまうと、なかなか入居者が現れず空室になってしまうことが考えられます。また、空室を避けたいと考える場合は、やむを得ず賃料を下げて入居者を募ることになる可能性が高いです。いずれの場合であっても、当初予定していた賃貸収入からは収入が減少してしまい、投資資金の回収計画や借入金の返済計画が狂ってしまう事態になるでしょう。

(2)事故物件リスクを下げる方法とは?

不動産投資をする場合は、事故物件リスクをできるだけ下げることが大切です。事故物件リスクのすべてを回避することは難しいですが、リスクを下げる方法は存在します。その方法は主に2つあります。1つは保険に加入する方法です。保険に加入するメリットは、発生した損害を保険金でカバーできることにあります。具体的には、賃貸物件入居者の事故などによる死亡が原因で発生する賃貸収入の減少という経済的な損害や原状回復費用、室内清掃などの損害を補償してくれる保険に加入します。少額短期保険会社などの一部で取り扱っていますので、賃貸アパート経営を行う場合は、あらかじめ期待している補償が得られる保険を探しておく必要があるでしょう。保険期間は1年もしくは2年と短めで、一般的には保険料は対象物件の家賃などによって決定されます。もう1つの方法は損害賠償請求です。自殺により事故物件となってしまった場合に、亡くなった入居者の遺族などに損害賠償をしてもらう方法です。どこまでの損害を回収できるかについてはケースバイケースですが、過去の判例を参考にすると、事故がなかった場合の家賃収入からの減少分と室内の清掃費用などが損害として認められる可能性があります。連帯保証人に損害賠償請求することも可能ですので、入居時に保証人を付けることの徹底も有効でしょう。

8、家賃下落リスクとは?

下落

不動産投資の魅力は、継続的に家賃収入が得られることですが、その金額が一定ではないことがリスクにもなりえます。家賃の下落は必ずしも予測できない要因で起こることもありますが、考えられる要因を見ていきましょう。

(1)家賃はどんな原因で下落する?

当然のことですが、家賃は一度設定したらずっとそのままではありません。家賃が下落する要因は次のようなものがあります。

①経年劣化

建物は年々老朽化とともにその価値が減少していきます。もちろん、汚れ、錆び、使用感など物理的劣化もあるのですが、それと同時に社会的、生活空間としての意味での劣化もあります。

たとえば、形が古い洗面台やトイレなど、時代によって求められる設備の変化に耐えられなくなっているものがあります。まだまだ清潔で使用できるようなものであっても、感覚的に「古い」と感じられてしまう設備はそれだけで物件の価値を落としてしまうのです。

②もともとの立地が悪い

建物は新築後10年が一番家賃下落幅の大きい時期といえますが、その後はゆるやかに下落していきます。ただ、もともとの利便性や立地が悪い物件は下落しやすい傾向があるといえます。

③相対的な価値の低下

隣町に大型ショッピングセンターが建てられた、駅ができたなどの理由で、持っている物件自体の立地が変わったわけではなくても相対的に価値が下がってしまうこともあります。これについてはオーナー側がどうにもできない事情ともいえます。

(2)家賃下落を食い止めるには?

家賃の下落を食い止めるためには、最初に物件を選ぶ際にこのようなことに気をつけることが大切です。

①立地がよく便利

不動産投資の成功は物件選びの段階で決まる、ということがよく言われますが、特に立地については後から変えようがありません。駅から近ければ最高ですが、もし大きな駅からは遠くてもバスの便が充実しているだけでも物件としての価値は上がります。また、近隣の環境が生活しやすいということもポイントです。スーパー、コンビニ、ドラッグストアなどが近くにあることは生活の便利さを決定づける要因になります。

②間取りや設備

立地と同様に物件の人気を決定づけるのが間取りや水回り等の設備です。近年では少子化により、同じ床面積でも部屋数が少なめで一部屋が広々した物件の方が人気です。また、共働き世帯の増加に伴って、宅配ボックスつきの物件も魅力的に見えることでしょう。要するに、時代の流れを読み、ターゲット層によってどのような設備が求められているのかを的確に判断することが必要なのです。

9、金利上昇リスクとは?

金利上昇

不動産投資にローンの利用はつきものです。しかしここに落とし穴があって、借り入れた当時の金利が変動することがあるのです。では、金利上昇のリスクとその対策について考えてみましょう。

(1)住宅ローンと投資ローン、金利はどのようになっている?

投資用物件は自己の居住用ではないため、通常の住宅ローンを利用することができません。投資用ローンは住宅ローンのように利用者が多くないのでスケールメリットを享受することができず、金利はどうしても高めになってしまいます。そして、住宅ローンよりも返済が滞るリスクが高いとみられていることから融資審査も厳しくなると思っておいた方がよいでしょう。

(2)固定金利と変動金利

金利には「固定金利」といって、全期間金利が上がらないもの、「変動金利」といって、景気の状態によって金利を見直すものがあります。また、両者の中間として「〇年固定金利型(固定金利特約型)」といって、3年、5年、10年など一定の期間が終わると変動金利になるものがあります。最初の設定金利は一般的に変動金利より固定金利の方が高めになっています。

(3)金利が上がるのはどんな時?

変動金利で金利が見直されるのは6カ月に1回ですが、それはもっぱら景気の動向に左右されると考えれば良いでしょう。ただ、半年ごとにめまぐるしく毎月の返済額が変わるのではなく、返済額そのものは5年に一度変わることになっています。つまり、同じ金額を返済していてもその内訳で利息の割合が上がるということなのです。

(4)どちらの金利タイプがお得?

固定金利は長期的な収益プランが立てやすいといえますが、最初の設定金利が高いため、総期間の返済額は変動金利より高くなる可能性があります。ただ、変動金利は初期には安くても将来的な利息上昇が確実には予測できないため、予想外に返済額が大幅アップして、収益計画が狂う危険性もあります。結局のところ、一概にどちらが良いとはいえず、返済し終わった時にはじめてどちらが得だったのかがわかるということになります。

(5)金利上昇リスクに対処するには?

万一、金利が上昇しそうな気配がある時は、早めに繰上げ返済して元本を減らすというのが効果的な方法です。ただ、繰上げ返済のためには余裕資金がなければならないですし、繰上げ返済自体に手数料がかかることも多いため、トータルで見て得になるのかどうかをシミュレーションしてから行う必要があります。

また、金利の安いところに借り換えるという方法もありますが、借り換えにかかる登記や金融機関の費用を考慮する必要があること、また、借り換えの際に再度融資審査を受けなければならないことを覚えておかなくてはなりません。

10、欠陥、瑕疵物件購入リスクとは?

欠陥住宅

物件選びをする際に注意しなければならないのは建物そのものに何らかの欠陥がないかということです。物理的欠陥が一番に考えられるでしょうが、その他、心理的に借りたくない要因がある物件ということもあります。法律用語でキズ、欠陥のことを「瑕疵(かし)」と呼びますが、どのようなものが家賃に影響を及ぼす瑕疵といえるのでしょうか。

(1)物理的瑕疵とは?

欠陥マンションの報道などで知られる通り、柱の強度や床の傾きといった建物構造の点で問題がある、シロアリ被害が顕著であるなどの事情があればそれは物理的に瑕疵のある不動産といえます。

(2)心理的瑕疵とは?

これはかなり個人差がある点でしょうが、住むことに心理的抵抗感を感じるような物件もあります。その物件内での自殺、孤独死、事故などがあった場合です。

(3)環境的瑕疵とは?

近くに暴力団事務所、墓地、騒音を発するような設備がある場合には自分の物件に問題がなくても家賃を下げなければ入居者が入らないことがあります。

(4)瑕疵物件をつかまないために

物理的瑕疵物件をチェックするためには「物件状況報告書」という書類がありますが、これは購入契約時に契約書に添付されているものです。ここには、シロアリや雨漏り、構造上主要な部分の木の状態、給排水管の故障、増改築、建物の傾斜、境界、敷地と道路の高低差など、さまざまな項目についての状況が記載されています。もしこの中で不明な点があれば仲介業者に納得できるまで質問しておくことが大切です。

心理的瑕疵物件については、一定の範囲までは売主に告知義務があります。備考に「告知事項あり」となっている物件はほぼ事故物件と考えてよいでしょう。現在は、事故物件検索サイトもありますのでそのようなものを一つの参考にすることもできます。また、環境的瑕疵をすべて把握することは難しいといえます。ただ、周辺住民に迷惑行為をする人がいるなど売主に告知義務がない点は、その土地で長く商売をしている人に直接聞き込むと情報が得られることもあります。

(5)万一、事故物件を買った時のリスクを抑えるには?

ある保険会社の商品には、入居者の孤独死、自殺などに備えることができるものがあります。たとえば入居者を入れることができない期間の損失、居室の清掃費用や遺品整理などにかかる費用を保険金で補填できるというものです。また、部屋での自殺については遺族に損害賠償を請求することもできますが、訴訟にかかる弁護士費用と実際に得られる損害賠償額を比較するとあまりメリットがない場合もあるため、保険加入の方がより現実的と言えるかもしれません。

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まとめ

不動産を所有した際に発生するリスクをご紹介させて頂きました。

購入前にどのようなリスクがあるのかをしっかりチェックしましょう!