土地をもっているなら絶対に活用すべき!?効果的な土地活用方法6選

土地をもっているなら絶対に活用すべき!?効果的な土地活用方法6選

土地を相続した場合、ただ売却してしまうという方もいらっしゃると思います。もちろん高値で売却できれば問題ないのでしょうが、上手に活用して、将来の年金代わりに収入を得たい!とお考えの方が多くなってきました。

そこで、今回は、相続した土地の効果的な活用方法を6つご紹介していきます。

相続した土地があるという方は是非参考にしてみてください。

土地をもっているなら絶対に活用すべき!?効果的な土地活用方法6選

1.住まいとして提供!賃貸収入を得る

土地を活用して収入を得る方法として最もよく行われているのが住まいとして提供する方法です。

マンションやアパート、一戸建て住宅などを建築して、一般の人に居住用として賃貸することにより家賃を徴収して収入にすることができます。

建設に際しては大きな費用がかかりますが、不動産投資ローンを組むことによって現金が少額しかない場合でも始めることが可能です。きちんと収益を上げ続けることができれば問題なくローンを返済していくことができ、最終的には建築した建物を自分の資産として、賃貸収益も全額を懐に入れていくことができます。大きな資産形成につながる土地活用の方法としてまず考えてみると良い選択肢です。

住まいとして提供する上では収益の上げ方をよく理解しておく必要があります。

収益を上げるためには利回りを理解する!

収益を上げるためには、利回りを考えるのが一般的な方法であり、建築にかかる費用に対して毎年どれだけの家賃収入が得られるかという考え方で利益を上げやすい建物を建てると良いでしょう。

マンションやアパート経営の知識

マンションやアパートを建てると高額の費用がかかりますが、戸数が多い分だけ家賃収入を増やしやすいメリットがあり、トータルとして毎月得られる現金収入額を増やすことができます。

しかし、管理を行うにも大きな規模になるほど労力も費用もかかることは否めません。特に修繕が必要になったときには大きな出費を伴うことになるため、修繕金を積み立てておく周到さが必要になるでしょう。

また、居住者の流動性が高いため入居者管理に労力がかかりやすく、適切な管理を行っていても一時的にであっても空室が生じてしまうリスクがあります。毎年年度末になると入居者の出入りが多くなり、その度に家賃収入がどうなるかを気にかけなければならないのは大変な点かもしれません。

ただし、空室ができてしまったとしても部屋数が十分に多ければ収入が大きく下がらないのもマンションやアパートを経営する際の特徴です。リスクを多くの部屋に分散させられるのはメリットとして覚えておくと良いでしょう。

一戸建て経営の知識

これに対して一戸建てでは長期的に住む人が多いので入居者の流動性によるリスクが低減されます。

しかし、一戸建てを一軒だけ賃貸に利用していてもそれほど大きな家賃収入は得られません。これから建設して建設費用を取り返そうと考えても長期間が必要になってしまうでしょう。利回りの低さは一戸建てを建てて土地活用をするデメリットですが、長く住んでもらえるために安心して経営できる魅力があります。もともと住宅のある土地を持っている場合には、そのまま経営するのは安定した家賃収入を得られる方法として優れているでしょう。

ワンルームマンション経営の知識

一方、地域での需要も考慮することが重要であり、ワンルームマンションの需要が高い地域で4LDKの間取りのマンションを建てても入居者が集まらずに収益が得られなくなってしまうでしょう。ある程度の単身者がいるという地域であっても、需要以上の供給をすると満室にすることができず、維持や管理に費用がかかってしまって赤字経営になってしまうリスクがあります。よく地域の事情を考慮して需要に合った建物を建てることが必要なのです。それができれば安定して入居者が多い状態が続き、空室がほとんどない状態で経営を続けられるでしょう。

土地活用を始める前に十分に地域情報を収集して、どのような建物を建て、どのような間取りの部屋を用意するのかはよく考えることが大切です。住まいを提供する土地活用で成功するかどうかを分ける重要な要素になります。

賃貸業を営む方が覚えておくべきポイント

ただし、気をつけなければならないのが賃貸業を営むためには長期的な視野が必要になる点です。

建築にかかった費用を取り返すためには何十年という月日が必要なことが多いでしょう。その間、ずっと経営を続けて利益を上げ続けなければなりません。

そのために物件管理が重要になり、建物の状態を常に良好な状態に維持するように努めることが大切です。もし建物が劣化してしまって建て替えが必要になってしまったら、そこでまたローンを組んで最初から始めなくてはなりません。

しかし、適切な修繕を行っていけば建物は長く使うことができ、数十年という長い間であっても問題なく賃貸経営を続けられるでしょう。建物を良い状態にしておくと入居希望者も現れやすいため、空室率を減らすことにもつながります。長期的に使用するという視点を持って管理していくのが住まいとして使用する建物を建てて賃貸経営をするときには必須です。

また、経営をする上では経費もかかります。入居者管理や建物の管理を自分で行うこともできますが、業者に依頼すれば負担を軽減して経営を行えるでしょう。長期的に経営をする必要があるからこそ、プロに任せてしまって負担なく経営した方が長続きします。業務委託をするほど経費はかかりますが、経営も続けやすくなるのです。その点も考慮して長期的に収入を得ていくという視点を持つのがマンションやアパートなどの住まいを提供する賃貸経営をする上で大切になります。

2.SOHOやビジネス用として!事業向け賃貸収入を得る

賃貸経営を行うことにより土地活用で収入を得る方法として個人の居住用ではなく、個人事業主や法人の利用に目を向けてみるのも良い方法です。個人として独立して起業する人が増えていることを受けてSOHOのために役立つオフィスの需要が高まっています。

※SOHOとは、PCやインタネットを利用して、小さなオフィスでビジネスを行うこと。

パソコンやネットワークを利用することで誰もが少しのIT系のスキルを持っているだけで簡単に利益を上げられる事業を行えるようになった影響は土地活用に置ける事業向け賃貸の可能性を広げました。

個人で経営を行う場合にはマンションの一室であっても一戸建て住宅であっても活用できるため、もともと居住用として建てられていたマンションの一室であっても登記可能などの条件を満たしていればSOHO用に賃貸することができるのです。

ビジネス用として考えるとSOHOに限らず様々な用途を想定できるでしょう。オフィススペースの提供も、店舗物件としての募集も候補となります。基本的には設備などは借り手が整えてくれるため、十分なスペースを事業用として利用できるようになっている物件であれば問題ありません。

事業用で借りてもらうと長期的な契約を結びやすいことから安定した収入を得やすいのがメリットになります。また、一度オフィスなどとして利用してもらった後に退居することになったら、もとの状態に戻してもらうこともできますが、居抜き物件として退居してもらえる場合もあります。特に個人での起業で望まれているのが居抜き物件の特徴であり、次のテナントをすぐに見つけて経営を続けていきやすいでしょう。

3.建物がないなら?駐車場や貸し倉庫として運営しよう

建物がない土地を持っているときに、新たに建物を用意するとなると建設費用が高額になってしまいがちです。それほど大きな初期投資ができないというときに適している土地活用の方法もあります。

駐車場や貸し倉庫を運営するのは土地があるときに初期費用を押さえられるのが魅力的な方法です。

駐車場経営では月極駐車場とコインパーキングが典型的なものであり、立地に応じて収益性の高い方を選ぶと良いでしょう。

住宅街であれば駐車場が不足している地域も多く、月極駐車場を始めると速やかに利用者を見つけることができると期待できます。一方、駅の近くや商店街、大きな商用施設や公的施設の付近であればコインパーキングの利用者が多くなる可能性が高いでしょう。本当に費用をかけたくない場合には青空駐車場にすることもできますが、アスファルトで舗装を行っても建物を建てるほどに高い費用はかかりません。専門業者に依頼することによって設計から経営まですべてを任せてしまうことも可能であり、負担の少ない土地活用の方法になります。車が置けるスペースがあれば良いだけなので、家を建てるような広さがない土地も活用できるでしょう。

貸し倉庫の場合には規模によって利用者を変えることができるため、やはり立地によって収益性を検討できる土地活用の方法です。大型倉庫を建てて企業の倉庫として利用してもらうこともできますが、コンテナサイズのものを設置して個人の不要物の保管に利用してもらう経営方法も選べます。企業向けの大型倉庫を用意するには大きな費用がかかると考えがちですが、複雑な作りの構造物がないために建設費用は比較的安くて済みます。また、コンテナの場合には既製品を設置するだけで良いため、さらに初期費用を抑えた貸し倉庫経営が可能です。

駐車場も貸し倉庫も撤去するのが簡単なのもメリットです。将来的に土地を別の用途で利用したい場合にも良い選択肢として考慮してみると良いでしょう。

4.小さな土地でも大丈夫?自動販売機の設置や貸し農園などの手も

土地を持っているけれど、建物を建てるには小さすぎる。でも周囲の土地を買い取るほどの余裕はない、というのはよくあることです。小さくても土地は土地、放っておくのは勿体ないの一言です。そこで、小さな土地でも出来る活用術をチェックしてみましょう。

人通りの多い場所に土地があるときおすすめなのが、自動販売機を設置するという方法です。人が良く通る、生活道路に面している等の条件が合っていれば、しっかりと収入を得ることができます。

設置するのはなんだか難しそう、管理維持が大変そう、と感じるかもしれませんが、そんなことはありません。

設置費用は設置会社が負担してくれますし、その後の補充やゴミ回収と言った運営も、その設置会社が行ってくれます。土地を持っている人が負担するのは電気代のみ。収入の方が多ければしっかり黒字に持っていくことが可能です。

人通りが少ない、周りにあるのは田んぼや畑だけという土地なら、貸農園にするのがおすすめです。

貸し農園とは、都内に住んでいる人が自然に親しむために自家用野菜や花の栽培を行うための農地のことです。高齢者の生きがいづくりや、子供の食育、情操教育などの目的にも使えるので、現在需要が増えています。例え田んぼのど真ん中にあるような土地でも、都心から片道1時間程度で来られるのであれば幅広い需要が見込めます。

貸し農園にするときは、一括して貸すか、小さな区画に分けて貸すかを選択することになります。区画分けして貸し出す際は、区画を分ける柵や水道設備などの初期投資が必要になるので、一括して貸し出すという人が大半です。まずは地域の農業協同組合に問い合わせてみるのがいいでしょう。

5.自己使用する予定がないなら!借地にするのも手段

使う予定は全くないが、そのまま遊ばせておくのも勿体ない、というときは、土地を貸に出すのがおすすめです。

定期借地は、10~30年ほどの長期間で貸し出し、地代収入を得るという土地活用方法です。

土地の上に建つ建物はその建物の持ち主が建設、運営を行うので、土地の所有者には初期費用がかかりません。事前投資なしで、土地から収入を得られるようになるというメリットがありますが、長期間にわたって自分で土地を使えなくなるデメリットがあります。本当に使う予定がない場合にのみおすすめの方法と言えるでしょう。

定期借地にはいくか種類がありますが、おすすめなのが事業用定期借地です。

事業用定期借地の契約では、土地の上に建てられるのは事業用の建物のみで、住居系の建物は建てられないことになっています。

また、貸出期間は最低10年以上最長50年未満と、他の契約よりも短く済むのもメリットです。また、契約期間が終了したら更地にして返さなければならないという決まりがあるので、土地の持ち主に建物取り壊しのコストがかかることもありませんし、建物を買取ってくれと請求されることもありません。

事業用定期借地は、特に幹線道路沿いの場所で多く利用されています。

6.手放すのもあり?売却で現金に換える!

土地は、持っているだけで固定資産税がかかります。そのため、思い切って売却し、現金化してしまうのも一つの方法です。

折角ならば少しでも高く売りたいというのが正直なところですが、条件に合う買手を自分で探すのはなかなか大変です。土地を売るには、不動産業者を頼るのが一般的な方法になります。不動産業者を使って土地を売る方法には、

不動産業者に直接売却する「買取」と、

不動産業者に買手を探してもらい、交渉や手続きも行ってもらう「仲介」

の2つがあります。それぞれに注意点があるので、土地の売却を検討しているなら確認しておきましょう。

(1)不動産業者に直接売却する「買取」

買取は、不動産業者に土地を買い取ってもらうやり方です。仲介とは違い買手を探す必要がないので短期間で売却でき、仲介手数料の支払いもありません。また「買ってくれる人が本当に見つかるんだろうか」という不安とも無縁です。売却の手続きも簡単なので、仲介よりも早く現金化することができます。

反面、販売したいと思っていた価格よりも安くなってしまうことが多くあります。土地の価格は買取業者による査定で決定されるので、仲介で売却するよりも安くなってしまいます。このデメリットは、複数の業者に査定してもらうことで多少回避することが可能です。一社だけにすべてを委ねず、自分が納得できる価格を付けてくれる業者を探すようにしましょう。

(2)不動産業者に買手を探してもらい、交渉や手続きも行ってもらう「仲介」

仲介は、条件に合った買手を不動産会社に探してもらうという方法です。買手を探さなければならないので、土地を現金に変えるまでにある程度の期間が必要になります。また、広告宣伝費や仲介手数料と言ったコストがかかるのもデメリットです。しかし価格の面でいえば、不動産会社に直接買い取ってもらうよりも高い値段で売ることができます。

2つの売却方法にはそれぞれメリットとデメリットがあります。自分が何を重視するかよく考えて選択することが大切です。



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