田舎の土地でも大丈夫?都会のような利便性が必要ない3つの土地活用方法とは?

田舎の土地でも大丈夫?都会のような利便性が必要ない3つの土地活用方法とは?

田舎の土地を保有している方で、その土地を活用してお金を稼ぎたいと考えている方もいらっしゃるでしょう。

都会の土地でなくても上手に活用することで、将来的に収益を生む可能性があることをご存じでしょうか?

今回は、都会のような利便性が必要ない3つの土地活用方法をご紹介していきます。

田舎の土地でも大丈夫?都会のような利便性が必要ない3つの土地活用方法とは?

1.建物を賃貸として!高齢者住宅や貸し別荘にするのもあり?

土地活用を考えている期間中も、固定資産税や都市計画税は毎年のように課税が続いています。

建物を建設して賃貸物件として貸し出すことは、相続税を計算する上で、土地の評価額を下げることに繋がり、課税対象額を減額することになるわけです。

>>節税の仕組みはこちらをご参照ください。

賃貸物件からの毎月入る家賃収入を考えれば、ローンを組んで建築した場合であっても、更地で持っている状態よりも税金面では安上がりとなるでしょう。

とりわけ、賃貸物件の場合には1戸あたり200平方メートル以内の小規模住宅用地であれば、土地にかかる固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に減額されて有利です。

アパート経営は、人口減少や賃貸物件の飽和により経営が厳しくなっている地域も出ています。高齢化社会が更に進むことで、地方ほど賃貸物件が飽和状態になっているわけです。部屋が余る状況にも関わらず、需要が高く見込める賃貸物件として高齢者住宅があります。最初からバリアフリー化を進めることで、要介護度認定が進んでも特別介護老人保健施設への入所までの期間は、夫婦水入らずで住み続けることが出来る環境は高齢者世帯に魅力的に映るでしょう。

土地活用を進める際に、高齢者住宅を賃貸物件として貸し出す最大のメリットは、介護福祉事業者との提携が狙えることにあります。

介護福祉事業を行なう会社の中には、自社で施設を全て土地購入から揃えることが難しい企業も少なくありません。国からの補助金による運営がある程度は見込めるとしても、最初からバリアフリー化された施設を介護福祉事業の会社に法人貸し出来れば、空室リスクを一気に軽減可能です。

高齢者住宅は、一度入居すれば一般的な賃貸物件よりも長期間の入居が見込めるので、経営面でも安定するからです。

一方、近くに観光地や温泉地がある場合など、田舎という面を最大限に活用出来るならば、貸別荘として運営することも可能です。冬場の寒さが厳しければ、夏場の避暑地として活用することが出来ます。スキー場が近ければ、冬場の需要も見込める可能性があるわけです。都市部の土地活用だけが成功するというわけではなく、地域性をよく考慮した上で賃貸物件としての価値を見出すことが何より重要となります。

土地活用に悩んだ際には、維持費から税金面の対策として建物を建設して賃貸することで固定資産税を軽減可能となり、高齢者住宅や貸別荘など持っている土地の地域性に合わせた価値を見出すことから始めると良いでしょう。

最近は、生前に行う相続税の節税対策でも土地活用を実施している方が増加しております。

2.投資金がなくてもいい?土地をそのまま貸し出そう!

高齢者住宅や貸別荘を建てるにはそれなりに費用が必要です。原野や雑種地なら、建物がすんなりと建つかも分かりませんし、もし建ったとしても建物だけ建てて終わりと言う訳にはいかず、電気やガス、水道と言った設備も不可欠になります。とてもじゃないがそんな負担は背負えないという人も多いでしょうし、土地活用による収入が不透明で怖い、という人もいるでしょう。

しかしそこで土地の貸し出しを諦める必要はありません。建物を建てることなく、そのまま土地を貸し出せばいいのです。そうすれば、土地の所有者は事前投資がほとんど不要で、すぐに収入を得ることができます。

とはいうものの、不用意にぽんと貸してしまうのは厳禁です。

土地を貸し出すと、土地の持ち主だけではなく土地を借りている人にも法的な権利が発生します。「やっぱり使うから返してくれ」というようなことは、例え土地の持ち主であっても言えません。長期間使う予定がない場合にのみ貸すようにしましょう。

特に気を付けたいのが、借りた人が借りた土地に建物を建てようとしている場合です。そこに建物が建つと、借りた人に借地権が発生します。これは非常に強い権利ですので、十分注意が必要です。リスクを避けるには定期借地契約を利用するなどの対策が必要になります。

借りた人が建物を建てられない、という内容で契約することも対抗策になります。そうなると、駐車場、もしくは資材置き場としての使い方が多くなります。

駐車場は投資コストが非常に小さく済む反面、収入も少なめ、という特徴があります。投資コストが小さいので、貸し出さず土地の持ち主が自分で駐車場を経営するという方法も選択肢としてあります。

駐車場用地として貸し出す際、ポイントになるのがその土地がある場所です。例えば車を停める場所が少ない都市部であれば、十分な集客が見込めます。また、住宅が密集している地域や、小規模な商業地、商店街の近くなどでも、人が集まりやすいため収入を得ることができます。

問題は田舎の場合です。集合住宅地が少なく、各家庭に駐車場が完備されていることが多い田舎では、駐車場に十分な需要がないため、ビジネスとして成り立たないのです。状況によっては駐車場用地としては貸し出せない場合もあることを覚えておきましょう。

もう一つは資材置き場として貸し出すという方法です。こちらもすべての状況で貸し出せるものではありません。資材置き場に困っている会社が近くにあるか、一時的に大きな工事が近所で始まることになったなど、需要を探すのが大変です。

資材置き場用の土地として必要なのは道路に連結している間口くらいなので、貸主の初期投資は非常に低くすみます。ただし、契約する際に気を付けなければならないことは多く、一時的な貸し出しであること、建物を建てることは認めないことなど、契約ではっきりさせておく必要があります。

 3.太陽光発電を設置!電気の買取で収益を得よう

田舎でも大丈夫で、需要が高いので周りに需要があるかチェックする必要もない。それが太陽光発電用の土地として貸し出す方法です。自分で太陽光発電設備を設置して運営していくのは初期費用もかかり大変ですが、太陽光発電を行いたい会社などに土地を貸し出し、そこから地代を受け取る方法なら初期費用は少なく済みます。

太陽光発電には向いている土地とそうでない土地があり、それはそのまま発電による収益に繋がります。借主の見る目もそれだけにシビアになるので、一度自分の土地が活用できるかどうかチェックしてみましょう。

太陽光発電に向いているのは、日当たりのいい場所です。周囲に障害物となる建物がない方がいいので、都会よりむしろ田舎に適しています。しかし田舎であっても、極端に近い場所に山があるとそれで日照が遮られてしまうので、問題になることがあります。

次に、落葉が激しい場所や、雪がたくさん積る場所は向いていません。いくら自然現象とはいえ、こういったものがパネルの表面に落ちると、陰になって発電量が落ちてしまうからです。

整地にかかるコストが小さく済むかもチェックポイントです。元が宅地であった場合は問題になりにくいですが、山林や農地、原野などその他の地目だった場合は、その土地特有の状態が重要視されます。

まず地盤です。発電パネルを設置し、しっかり固定することが出来るかどうかが大切になります。また、生えている木を切らなければならない場合は、整地費用の他に伐採費用もかかるので、敬遠されることが多いようです。

太陽光発電用に土地を貸し出した際、地代を売電金額に一定率をかけたものにするという契約方法もあり、地価をもとにした地代では安すぎる場合にも安定した収入が見込めます。

ただし太陽光発電は設置に非常にお金がかかり、そのコストを回収しきるまでに10年かかると言われています。当然貸し出す期間は長くなるので、長期に渡ってその土地を自由にできないというデメリットがあることを覚えておく必要があります。