少しでも良い条件で不動産売却するための5つのポイントとは?

少しでも良い条件で不動産売却するための5つのポイントとは?

長く住み慣れた家を売却する場合、できるだけ良い条件で売却したいですよね。

良い条件で物件を売却するためのポイントとはどのようなものでしょう?また、不動産を売却する際にはどのような費用がかかってくるのでしょう?少しでも良い条件で不動産売却するための5つのポイントとは? 

少しでも良い条件で不動産売却するための5つのポイントとは?

1.売れない可能性もある!?売却できる物件のポイント

(1)アクセス

売れない不動産を売るための最初のポイントは、その物件の「アクセス」です。

駅から徒歩何分圏内か、都心からのアクセスは良いのかということは非常に重要なポイントになってきます。物件を探している方が自家用車を持っていて、どこに行くにも自分で運転していくような人であればアクセス良好かどうかはあまり問題はないかもしれませんが、そういう人でない限り、アクセスが悪いところに建っている物件であれば、なかなか買い手も見つからないではでしょう。

アクセスが悪ければ、公共の交通機関で会社や学校に行ったり、遊びに行ったりする人にとっては、大変不便な状況になってしまいます。

駅から離れた場所からバスを使うとなると、時間がかなりもったいないことになります。通勤通学時間にかなりの時間をかけるよりも、その時間を短縮して他の事に時間を当てた方がよほど有意義ですので、やはり駅から近いところの物件であることは重要なポイントです。

(2)利便性

次に大切なポイントは、「利便性」です。

その物件の周りに公共施設や教育施設、スーパーなどが近くにあるかどうかということです。

よほど何もないところに住みたいと考えている人でない限り、生活していくうえで何かと利用する施設は近くにあった方が良いでしょう。

ほとんどの用事を自宅の近くで済ませたいと思う方のほうが多いと思われます。特に、最近は高齢者の方々も随分と増えてきているので、利便性の良い物件が良いでしょう。スーパーやお店などが近くになければ、食料品や消耗品などを買い足すときにもとても不便です。生活に必要なものが無くなった時に、お店に行くまでかなりの時間がかかるようでは、毎回大変な思いをしなくてはなりません。買い物に行くときも帰るときも、いちいち四苦八苦する羽目になってしまいます。

(3)住環境

「住環境」もかなり大切なポイントとなっています。周りに公園や緑などの自然環境があるかということです。子供さんのいる家庭では特にそのような場所があるかどうかということは重要なポイントになってくることでしょう。

(4)築年数

さらに忘れてはならないのが「築年数」です。築年数は価格に大きく影響を及ぼす部分であり、やはりあまりにも古くてボロボロの物件には、住みたいと思う人ななかなかいないことでしょう。

しかしながら、当然例外もあります。大手ゼネコンが手掛けた物件であったり、人気のある場所に建っている物件であったり、古くても隅々まできれいに手入れがされている美しい物件であったりすると高値で売れる可能性も大いにあります。

たとえ古くても、とても魅力的な雰囲気のある物件であれば、買いたいという方も出てくるかもしれません。そうは言っても、一般的には築年数が20年を超えると資産価値が無くなると言われているのが現実です。

何と言っても、物件を売却する際にどれだけ多くの人々がその物件に魅力を感じてくれるかどうかということがポイントです。

その物件が人気であれば、高値で売ることもできるでしょう。どれだけその物件を大事に扱い、メンテナンスを怠ってないかということも大切です。

天井や外壁がボロボロであったり、やたら結露していたり、変なにおいがしていたり、汚れが目立つ部分があったりすると、やはり悪い印象を与えてしまいます。

次に住む人のことも考えて、自分が住んでいるうちからその物件を大事にすることが大切です。そこに住んでいる人がどれだけその物件を大事にしてきたかによって、その後の物件の状態というのはかなり変わってきます。

まずは物件を売りに出す前に、

一軒家の場合

一軒家の場合は壁や屋根に破損はないか、キッチンや風呂、トイレは清潔な状態であるか、給湯器や照明は壊れていないか、室内は変なにおいはしないかなど、次にこの物件に入ってくる人のために、しっかりとチェックしておきましょう。

マンションの場合

マンションの場合は、専有部分は自分で手入れができますが、共有部分に関しては管理組合がどれだけ手入れをしているかということがポイントになってきます。

共有部分の掃除や手入れがしっかりと行き届いているのであれば何も問題はありませんが、共有部分の掃除などがとてもいい加減で汚い印象を与えてしまうような状態であれば、せっかく売りに出しても売れない可能性が高くなってしまいます。

そのようなことになってしまってはもったいないので、その時は管理組合に相談して、しっかりと手入れをしてもらうようにすると良いでしょう。

マンションの共有部分は、屋上や外壁、通路に破損はないか、バルコニーはきれいか、駐車場はきれいでゴミなどは散らかっていないか、ゴミ集積場は変なにおいはせずにきちんと整理整頓されているか、耐震対策はしっかりとされているかなどをチェックしておきましょう。

 2.査定価格に惑わされない!正確な売却価格を知ろう

不動産の売却価格は、実際に不動産屋さんに査定してもらうまでわかりませんが、万が一安く買い叩かれないためにも、おおよそ自分が所有する不動産がどれくらいの価値があるものなのか、ある程度は自分で調べることができます。

その方法とは、インターネットの不動産サイトで、自分の所有する不動産がある市町村や物件のタイプ(一戸建てかマンションか)、新築か中古かなどを選択すると、その地域にある物件の価格の相場が出てきます。

その中から、自分が所有する物件と条件の近い物件があれば、大体の相場を知ることができます。ほんの数分で簡単に調べることができるので、何も知らずに売却に出すよりも、あらかじめ自分で大体の相場を把握しておくのも良いのではないでしょうか。

家の査定価格は、不動産会社によってかなり差がある場合もあるので、一社だけでなく、複数の不動産会社に査定してもらい、その中から一番高値で買い取ってくれる不動産会社に売るのも良いでしょう。

やはりせっかく売るのなら、高値で買い取ってもらいたいと思う方がほとんどだと思います。インターネット上から複数社の査定額を比較することができるので、気軽に利用してみてはいかがでしょうか。

3.売却でも支払いが発生する!?かかる費用や税金

査定も済んでいよいよ売却、となっても安心してはいけません。

実は土地を売ると、税金や費用がかかるのです。つまり売却価格がそのまま手元にやってくる訳ではないということです。売却金額や利益がどれくらいか、どんな売却方法を選んだかにもよりますが、想像以上に高額になることもあります。

土地を売るときにかかるコストは事前にしっかりチェックして、概算を出しておくようにしましょう。

(1)仲介手数料

まずかかってくるのが仲介手数料です。

これは不動産会社に支払う費用のこと。売買契約が成立したときの成功報酬として依頼した不動産会社に支払うことになります。仲介手数料は法律で上限金額が決まっていて、「取引価格×3%+6万円」プラス消費税となります。

例えば消費税率が8%のときに、3千万円で土地を売ったとすると、仲介手数料は「3千万円×3%+6万円」、これに消費税を加え、占めて103万6800円となります。高額になってくることが分かります。

ただし、これはあくまで上限金額ですので、値下げ交渉を行うこともできます。また、仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立しなければ支払う必要がありません。仲介ではなく、不動産会社が直接土地を買い取る場合は、仲介手数料は発生しません。

(2)印紙税

次に必要になるのが印紙代、つまり印紙税のことです。売買契約の契約書に張る必要があり、郵便局などで購入し、契約書に貼って印鑑で消印します。貼らなかった場合は通常の印紙税の3倍の過怠税が課されてしまうので、忘れずに張るようにしましょう。

印紙税は契約書に記載されている金額によって税額が決まってきます。金額が大きくなれば税額も大きくなるので、しっかりと確認しておきましょう。

(3)譲渡課税

印紙税の他にも、土地の売却には税金がかかります。それが譲渡益課税です。厳密にいうと譲渡益課税という税金ではなく、譲渡所得に対する所得税と住民税のことを言います。土地をどれくらい所有していたかによって、税額が異なってきます。

譲渡益課税を出すには、まず譲渡所得を計算する必要があります。

譲渡所得とは譲渡収入から譲渡費用と取得費を引いた額、言い換えると土地を売ったことによって得た純利益のことです。

譲渡収入とは土地を売って得たお金です。

譲渡費用とはその土地を売るときに直接かかった費用のことで、具体的には不動産会社に支払った仲介手数料や、負担した印紙税などがそうです。その他にも、登記費用や測量費用、立ち退き料、解体費用なども該当します。

取得費とは、その土地を手に入れるときに支払ったお金のことです。もし相続によってその土地を得たのであれば、実際にその土地を取得した先祖が負担した代金のことを言います。昔のこと過ぎて取得費用が分からない、というときは、譲渡対価の5%が取得費となります。

譲渡所得は、更にそこから引くことができる特例や控除があります。

上手に利用することで税額が安くなったり、場合によっては払う必要がなくなるので、是非利用しましょう。土地売却で使える特例や控除にはいろいろな種類があります。

例えば公共事業のために土地を売った場合は5000万円の特別控除が、特定土地区画整理事業のために土地を売った場合は2000万円の特別控除があります。

その他、持っている農地を合理化するために売った場合は800万円の特別控除などいろいろな種類があるので、自分に当てはまるものがないか必ずチェックしましょう。

譲渡所得が算出できたところで、いよいよ税額の計算に入ります。まず譲渡所得がゼロ、あるいはマイナスになった場合は、所得税や住民税を支払う必要はありません。

確定申告も必要ありませんが、損があって条件を満たした場合、確定申告をすることで他の所得と損益通算ができることがあります。

譲渡所得がプラスの場合は、所得税と住民税がかかります。税率はその土地をどれくらいの期間所有していたかによって分けられ、

5年以上所有していた場合は「長期譲渡所得」

5年以下の場合は「短期譲渡所得」

になります。土地を長く所有していた方が税金は安くなります。

長期譲渡所得の場合、所得税が15%、住民税が5%です。短期譲渡所得の場合は、所得税が30%、住民税が9%となります。

かなり税額が変わってくるので、どれくらい期間その土地を所有していたかは非常に大切なポイントになります。

相続した土地の場合、所得期間のスタートは相続した日ではなく、親や先祖が土地を取得日になります。特に気を付けたいのが、所有が終わった日の考え方です。売買契約成立や決済の日ではなく、譲渡した年の1月1日となるので、注意が必要です。

(4)復興特別所得税

これに加えて、平成25年から平成49年までの間は、復興特別所得税が別に課税されることになります。税額は所得税×2.1%です。

土地の売却にコストがかかるのは避けられません。これ以外にも費用がかかる場面があるため、意外な出費に慌てないためにも、事前にしっかりと確認することが大切です。

4.利用する不動産会社選びは慎重に!媒介契約の種類を把握する

不動産売却をするときには不動産会社に相談して仲介を行ってもらうことで買主を探すのが一般的な方法です。

不動産会社を自分で選び出して媒介契約を結ぶという手順を踏むことになりますが、この際に選んだ不動産会社によって不動産の売却価格や売却にかかるまでの期間にも大差が生じます。

信頼できる不動産会社を選んで契約を結ぶのが大切だと肝に銘じておきましょう。媒介契約を結ぶ前に理解しておきたいのが契約の種類です。

不動産売却の仲介を依頼する際に結ぶことができる媒介契約には三種類あり、

一般媒介契約

専任媒介契約

専属専任媒介契約

と呼ばれます。

(1)一般媒介契約

一般媒介契約は仲介業務を複数の不動産会社に依頼できるものです。いくつの不動産会社を選ぶかも売主の自由ですが、その自由度の代わりに不動産会社が媒介契約によって受ける義務も少なくなっています。

一通りの仲介業務を任せることはできますが、その進捗状況について売主に報告する義務はありません。

指定流通機構への登録も義務ではないため、独自の販路だけで仲介業務を行う自由も不動産会社が持つことになります。契約期間の設定もないので、急いで売りに出すかとりあえず物件の一つとしてキープするかも不動産会社側が自由度を持つのが特徴です。

しかし、いくつもの不動産会社に依頼することで積極的に売りに出してくれる会社が見つかる可能性もあり、他の不動産会社に対する競争心を持ってくれれば尽力を受けられる期待も持てる媒介契約となっています。

(2)専任媒介契約

専任媒介契約は仲介業務は一つの不動産会社だけに依頼する契約です。

専任となる不動産会社を選び出すという考え方に基づいた契約であり、その代わりに不動産会社も営業活動に対して前向きな姿勢を取らなければならない状況が生まれます。

指定流通機構への登録を7日以内に行わなければならないことに加えて、二週間に一度以上は業務処理状況について報告を行う義務を負うからです。

契約期間も三ヶ月以内と法律で定められているため、その期間内に買主を見つけなければならないというプレッシャーを受けて不動産会社が営業活動を行ってくれるでしょう。一般媒介契約に比べて営業活動の活発さを期待できる媒介契約と言えます。

(3)専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に仲介業務を一つの不動産会社に任せるものですが、不動産会社も売主も新たに厳しい制約を受けるのが特徴です。

専任媒介契約の場合には実は自分で見つけて来た購入希望者との個人取引を行うことができます。

しかし、専属専任媒介契約になるとそれができなくなり、媒介契約を結んだ不動産会社の仲介を受けなければなりません。一方で不動産会社は指定流通機構への登録を5日以内に行い、業務処理状況の報告も一週間に一度以上は行う義務を負うのが専属専任媒介契約です。

専任媒介契約よりも確実に早く不動産を市場に出すことが保証されているのが魅力でしょう。売主が購入希望者を見つけてしまう心配がないことから不動産会社にとってメリットが大きく、信頼されているという認識を持って営業活動に臨んでくれる可能性が高まります。

信頼できる不動産会社が見つかったときには専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ方が営業活動を積極的に行ってくれる可能性が高まります。

どちらを選ぶかで悩んだら自分で買主を見つける可能性があるかないかで判断すると良いでしょう。しかし、より広い範囲で営業活動を行ってもらうには一般媒介契約で多くの不動産会社に仲介を依頼するのが優れています。

不動産会社を選ぶと同時に、どの媒介契約が良いかも事情に応じて選ぶことが必要です。

5.契約時の細かなルールがある!イレギュラーな対処法も知っておこう

不動産の売買は法的な管理の下に行われる取引であるという認識も持っておかなければなりません。

不動産売却を行うときには売主は買主との間で売買契約を締結することになります。このときに契約の意味を正しく理解できていないとトラブルを生むことになりかねません。

法的な管理下で行われる契約を行うと、その内容に従って自分も契約した相手も拘束を受けることになります。そこに定められたことは遵守しなければならない義務を負うのです。その重さがあるからこそ細かなルールが定められているのが契約の特徴です。

売買契約を締結するときには原則として買主と売主が同席して契約書を交わさなければなりません。互いに契約内容を誤解なく納得していることを確認すると共に、互いに面識を持って信頼できる相手であるという認識を持つことが必要になるからです。

不動産会社に仲介してもらっていると売買契約の相手を取り違えてしまう人もいますが、あくまで買主と売主の間の契約だということに注意しましょう。

しかし、状況によっては買主と売主がどうしても同席できないけれど売買契約を結びたいという場合もあるはずです。

そのようなときにイレギュラーな対処を行うこともできます。持ち回り契約と呼ばれる方法が認められているからです。不動産会社が買主、売主のそれぞれに署名捺印などの書類処理を直接行ってもらうことで契約を成立させることができます。

しかし、同席ができない根拠がなければならず、買主と売主の居住地が遠方だったり、仕事のスケジュールの都合で日程を合わせられなかったりすると認められるでしょう。

離婚などの理由によって心理的に顔を合わせられないケースでも持ち回り契約が行われることがよくあります。

一方、契約は一度締結してしまったら原則として契約期間の満了まで破棄できません。

これは媒介契約にも同様のことが言えるものであり、契約を破棄するための規定を定めるのがルールとなっています。解約金の支払いなどを定めておくのが一般的ですが、二つの例外がある点に注意しましょう。

一つは両者が合意すれば特に問題なく解除できるのが契約の特徴だということです。もう一つは一方が契約内容を遵守していない常用があった場合には他方が契約を破棄することができるという点であり、遵守しているかどうかがわかりやすいように具体性をもって契約内容を定めておくのが大切になります。

まとめ

不動産売却のポイントをご紹介しました。皆さまが少しでも良い条件で不動産を売却できると幸いです。