不動産売却するためには、不動産査定すべき?査定する際に必要な5つのポイントとは?

不動産売却するためには、不動産査定すべき?査定する際に必要な5つのポイントとは?

不動産の価値は需要と供給のバランスによって常に変動します。不動産査定を行いあなたの不動産が今いくらで売れるのかを把握していなければ、不動産を売却する際に的外れな金額設定をしてしまう可能性があります。

高く設定し過ぎて売れない、安く設定し過ぎて損をしてしまうなんてことも考えられます。不動産を売却する際は、まずは不動産査定を行い、売却できる金額のおおよその金額を把握することが大切でしょう!
不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

不動産売却するためには、不動産査定すべき?査定する際に必要な5つのポイントとは?

1.査定を頼むなら!どこに依頼するといい?

所有する土地や物件など不動産を売却するなら、必ず踏まなくてはならない段階が査定です。

資産の価値が分からなければ、いくらで売却するのが適正なのか、安いのか高いのかの判断が付かないからです。では査定を頼むなら、どこに依頼すると良いのでしょうか。

もし先代からお世話になっている不動産会社や地元に密着した不動産会社など、既に依頼先が決まっているなら迷う必要はないでしょう。

しかしながら、大抵の人にとって不動産の査定という経験はあまりないことから依頼先に困ってしまうというのが実情でしょう。実際に幾つかの不動産会社に査定をした結果、各不動産会社の査定額に大きな開きがあったとか、悪徳業者のように執拗に勧誘電話や訪問を受けたという例も見受けられます。

そこで多くの利用者が活用しているのが、不動産売却査定サイトです。

利用者側からすれば無料で査定してもらえるとあってメリットが多いシステムとなっています。

不動産査定を行うメリットとは?

具体的にメリットを挙げるなら、まずは各サイトで提携している不動産会社の数が多いことがあります。

不動産会社によってもシングル向けの物件に強かったり、ファミリー向けの物件を多く持っている、マンション物件、戸建て物件など得意分野が異なります。

それで自分が所有する不動産と照らして信頼できる大手の不動産会社と提携している不動産査定サイトを活用することがオススメです。

大手不動産会社が参加している査定サイトなら個人情報の取り扱いも厳しく安心して利用することができ、サイトからは登録している不動産会社の資本金や従業員数、さらに仲介件数などをチェックして悪徳業者を選ばないように注意できます。

また査定サイトの運用年数や利用者数、さらに不動産会社の対応エリアなどを確認して、査定サイト自体の信用度もチェックすることができるでしょう。

不動産売却査定サイトを利用するなら、比較的容易にそして無料で優良不動産会社に査定してもらうことができます。

しかしメリットがある一方でデメリットもあります。サイトを通じて査定を複数の不動産会社に依頼することになりますので、場合によっては申込直後から複数の不動産会社から電話がかかってくることになります。

また住所や名前、電話番号などの個人情報が一度に複数の不動産会社に知られることになりますので、売却を真剣には考えておらず気軽に大体の査定額を知りたいという方には向かないかもしれません。

2.簡易査定と訪問査定がある!どちらで頼むのがいい?

不動産売却の査定価格を知ろうと考えて調べてみると、ほとんどの業者では簡易査定と訪問査定を受け付けているのがわかるでしょう。どちらを選ぶかで迷うかもしれませんが、それぞれにメリットとデメリットがあるので特徴を理解して申し込むことが大切です。

簡易査定のメリットデメリット

簡易査定はウェブ上でフォームに記入を行ったり、指定されたフォーマットに記入してメールで送付したりすることにより業者に査定を行ってもらう方法です。

不動産の種類や所在地、土地の広さなどの不動産情報を入力し、連絡先を記入するだけで申し込みを行えます。

簡易査定ではオンラインで速やかに査定結果を返してくれる場合もありますが、その情報を受け取った業者がそのタイミングでの物件周囲の相場情報などを調べた上で数日後までに査定結果を報告してもらえるのが一般的です。

また、一括査定のシステムもあり、フォームに入力した内容を複数の業者で査定してもらった上で、その結果の一覧や査定価格が高い数社からの結果を伝えてもらえるサービスも提供されています。

ただ情報を入力するだけで簡単に査定価格を得られるのは魅力的な点でしょう。

しかし、あくまで客観的な情報だけに基づいて査定が行われているため、不動産の状態による違いが反映されていない点には留意が必要です。建物がある場合にはその老朽化の度合によって価格は大きく変動しますが、土地だけであっても荒れ具合や地盤の状況、周辺環境などによって査定価格は現実の売買価格とは大差が生まれる可能性があります。

訪問査定のメリットデメリット

一方、訪問査定は簡易査定とほぼ同様の情報を提供した上で、建築士などのプロに実際に不動産を見てもらって査定を行ってもらえるのが特徴です。

申し込みをすると担当者から連絡が届いて日程調整を行い、その業者の抱えている専門家に訪問してもらえる仕組みになっています。実際の不動産の状況を見てもらえるため、査定価格は売却時の契約価格に近いものになるでしょう。

具体的にいくらで売りに出したら良いかの提案をしてくれる業者もあり、価格を上げるための対処についてのアドバイスをもらえることもあります。

専門家の訪問を受けなければならないという点で労力はかかりますが、それに見合った正確さで不動産の価格を査定してもらえるのが特徴です。状況によって専門家に訪問してもらうまでに数日から数週間程度かかることは覚えておきましょう。

このように簡便さでは簡易査定が優れていますが、査定金額がより現実の取引金額に近くなりやすいのが訪問査定です。

どちらで頼むかと考えるよりも、どのような情報が欲しいかに応じて二つの査定方法を適切に使い分けるようにするのが賢いでしょう。

これから不動産売却を始めるというタイミングで不動産の売却価格を大雑把に知りたいと考えたら簡易査定を行うのが早くて手間がかかりません。実際に不動産会社に相談に行って仲介を依頼する場合には、設定する販売価格が相場に合っているかどうかを判断したいでしょう。

その際には訪問査定を依頼して専門家の目から判断した査定金額を参考にするのが適切になります。時と場合によって使い分けることによってどちらも有用な査定方法となるのです。

簡易査定も訪問査定も基本的には無料で実施されています。

まずは簡易査定を行った上で、その結果として高い査定価格を出してくれた業者に訪問査定を受けるというのも良いでしょう。

ただし、査定価格が高いかと適正かには違いがあります。訪問査定を受ける場合には複数の業者に依頼して比較してみた方が正確に相場を見極めることが可能です。多少の手間はかかることを覚悟して、売りに出す前には複数の業者に訪問査定を行ってもらうと良いでしょう。

3.査定に必要となる下準備や書類は?

不動産査定を依頼するときにはしっかりとした下準備をしておかないと正しい査定結果が得られなかったり、考えていたような結果が得られなくてやり直しをすることになったりする場合があります。書類を整えて情報を集めると共に、査定を受け入れる体制を整えておきましょう。

査定を受けるときにまず必要になるのが不動産についての正確な情報です。

取引をするときには登記されている不動産情報が最も信頼できる情報として用いられるので、登記事項証明書を用意しておきましょう。

法務局に申請することで発行してもらえる証明書であり、登記されている不動産の情報がまとめられています。土地の面積や建物の所有者や抵当権の有無、建築年月日などの詳細な情報が収められているため、簡易査定のフォーマットなどにもこれに基づいて不動産情報を入力することが可能です。

登記事項証明書を発行してもらわずとも、不動産を購入したときの売買契約書や建てたときの建築確認通知書でも正確な情報が得られます。建物の構造や設備、配管の状況などについてもわかるため、建築関係の知識が豊富なプロに査定を受けるときには価値の高さを評価しやすくなる資料です。

合わせて購入時に受け取った重要事項説明書もあると物件としての特徴を査定の際に見落とされずに済むでしょう。

法務局から手に入れられるもう一つの書類として公図を用意しておくのも役に立ちます。

やはり正確に土地の敷地について知るためですが、公図を見てみると一目瞭然な問題点に気づく場合があるので自分でも確認するのが賢明です。

公図には敷地について境界線が明確に記載されています。それまでは一つの土地だと思っていたのが実は二つの土地として登記されているという場合があり、それを一目で理解できる点で優れている情報源です。

登記事項証明書によっても確認できますが、わかりやすさの点で優れている点に加えて位置関係や土地の形状も明確になるので役に立ちます。

土地の形状や正確な面積を知るには土地測量図も活用可能です。必要に応じて査定を受ける前に測量を依頼して土地測量図や協会各委任書を準備しておくと境界線を明確にできて査定の正確さが増します。

登記事項証明書や公図、土地測量図などを用意して確認したときに、一つの土地として売るつもりが複数の土地になっているという場合には下準備をした方が良い可能性があります。

査定を受ける前に登記の変更を行って一つの土地にしておいた方が高く査定してもらえる可能性があるからです。売却する際にも購入希望者から好まれやすく、売れにくくなる原因を排除することができます。

登記費用がかかるのでよく考えなければなりませんが、それが原因で査定をやり直さなければならないという結論に至るケースもあるので注意しましょう。

この他にも用意しておいた方が良い書類として、特に建物についての追加の設備の資料があると役に立ちます。

購入した時点や新築の当時にはなかった設備や必要があって変更した配管、リフォームやリノベーションをした内容についての情報は建物としての価値を確認する上で重要な資料です。売買契約や建築確認関係の書類などには記載されていない内容になるため、合わせて査定の際に見せないと誤解を生むリスクもあります。

不動産会社に仲介を依頼して広告を作成してもらうときや購入希望者が現れたときにも見せる資料になるので、この時点で準備しておくと後々も手際よく売却手続きを進めることができるでしょう。

訪問査定を受ける際には下準備として不動産の状態をある程度は整えておくことも大切です。

プロによって見てもらうとはいえ、見た目の印象が査定価格に影響することはよくあります。最終的に購入希望者が内見に来たときに見せる予定の姿にしておくに越したことはありません。簡単でも構わないので清掃を行っておくと実際に購入希望者が持つのと同じ見た目の印象をもって査定価格を出してもらえます。

簡易査定の場合にはこれほど多くの書類を準備する必要はなく、フォーマットに入力できる情報は基本的には登記事項証明書だけでも揃うことがほとんどです。

しかし、簡易査定も種類によっては不動産についての特記事項を記載する部分が用意されています。そこに記入する内容は簡易査定の査定価格に大きな影響を与えるので、できる限り役立つ情報を記入しておくに越したことはありません。

訪問査定の際に使用するような書類についても整えて自分で目を通し、簡潔にまとめて記入して査定を受けるようにしましょう。ただ査定金額がより現実の売買価格に近くなる可能性が高いだけでなく、自分の所有している不動産に対する理解も深まり、査定結果が信頼できるかどうかを判断しやすくなります。査定の下準備をしていると不動産売却を行うために、自分の不動産について学ぶ機会にもなると考えると取り組みやすくなるでしょう。

4.査定基準が知りたい!土地のみと建物ありでは異なる?

簡易査定や訪問査定を実施してみると、多くの業者であまり変わらない査定価格を出してくれることもよくあります。

ある程度は査定基準が決まっているからです。どのようにして査定を行っているかを知っておくと高く売れる可能性を見出だせる可能性もあるでしょう。

ただし、気をつけておきたいのは一通りしか査定基準がないというわけではない点です。業者によって独自の算出方法を採用している場合もあるので査定価格に大きな差が生じることもしばしばあります。

基本的には土地と建物を分けて考える方法と、一括して考える方法の二種類があるのでそれぞれを理解してみましょう。

土地と建物を分けて考えるときに、土地の査定ではまず最初に基準にされるのが路線価と面積です。

国税庁によって提供されている路線価図を用いて土地の評価額を算出するのが最初のステップになります。

路線価とは道路に対してどの程度の価値があるかを示したものであり、道路に隣接している土地について一平方メートルあたりの評価額が記載されているのが特徴です。

登記されている地積に基づいて路線価に対して面積をかけるとおよその評価額が計算できます。

しかし、この際に計算された路線価に基づく評価額は主に相続や贈与の際にかける税金の評価額になっているため、時価の8割程度になっているのが事実です。そのため、査定では路線価に基づく評価額に1.25をかけた値を採用するのが一般的になっています。

このようにして得られた査定価格が簡易査定ではよく提示されるものです。

しかし、これに対してさらに様々な状況を加味して計算が行われることもよくあります。

訪問査定の場合には特に詳細まで吟味されるのでその基準についても把握しておきましょう。よく使用されるのが所在地による加減であり、駅やスーパーなどからの距離関係が重視されます。

地域によって距離に対する考え方や相場も異なるため、地域に応じて減額あるいは増額される割合も異なり、業者によって細かな算定基準が設定されているのが実情です。

土地によって使用できる用途が決まっている場合もあるため、住宅用地の場合にはスーパーや学校、病院などへの近さが加算につながりますが、事業用などに利用できるときには駅や他のオフィスへの近さが大きく考慮されるようになります。

計算方法は個々に異なりますが、徒歩圏内にあるかどうかが重要視され、徒歩で何分以内かによって加算を行うという方法で査定されるのが一般的です。周辺状況も同様に加味される要素ですが、工場が近辺にあったりゴミ捨て場が目の前に合ったりというように環境についてはマイナス要因になりやすく、減額の対象となることが多くなっています。

また、地積によって用途も考慮されて査定を左右することがあり、総合的な判断が行われるのが特徴です。これに加えて過去の売買価格もよく考慮される観点であり、以前の売買契約書などから取引価格を確認したり、業者が持っている取引実績を加味したりして査定価格が上下しています。

公的機関によって提供されている不動産取引価格についての情報もありますが、独自の実績を重視してより確実性の高い査定価格を出そうとする業者が多く、その業者の実績によって影響されやすい点に注意しましょう。

また、土地の査定価格については建物の有無も大きな影響を与えます。価値が高い建物がある場合には査定価格が高くなり、限られた需要しかない建物や取り壊しが必要な建物がある場合には査定価格が大幅に下がるのが一般的です。

住宅の場合には築年数が古いほど住める期間が少ないと想定されて土地の査定価格も下がることになりやすくなっています。

一方、建物の査定基準については建築価格や購入価格を参考にする場合と、現状の建物を建てるためにかかる費用を見積もる場合とがあります。

建築価格や購入価格に基づく場合にはその価格から減額を行っていくことで査定を行うのが基本です。築年数が増えることによる経年劣化を考慮して減額を行うのが原則となっているため、売るタイミングが遅くなるほど査定価格が低くなると考えておきましょう。

この場合には年数が経過するごとに減額が大きくなっていきます。

現状の建物を建てるための費用という観点で評価する場合には総面積を計算した上で、その地域での建築相場から考えて必要になる費用を計算するのがスタート地点であり、これによって決まる評価額が基準です。

査定価格はこれに対してやはり築年数を考慮した計算を行っていきます。

建物の減価償却が20年程度となっている場合が多いため、20年での償却を考えて価値が査定されているのが通常です。

評価額に対して償却までの残り年数をかけて20で割ったものを査定価格としています。しかし、実際には10年もしてしまうと魅力を感じてもらえなくなることも多いため、10年を基準にして同様の計算を行っている業者もあるので注意しましょう。

このような形で土地と建物を別に計算するのが一般的に行われている査定です。

しかし、両者をまとめて査定を行う方法もしばしば用いられています。このときには取引事例を参考にして査定が行われるため、類似したケースが十分にある地域でなければ信頼性があまり高くありません。

土地の評価の場合と同様に業者が持っている取引実績に基づくのが通常ですが、不動産流通機構によって提供されている事例に基づいた査定が行われる場合もあります。

成約事例が十分にあるときには実際の取引価格に近い値を出せるのが特徴ですが、事例が少ない場合にはかけ離れた値になってしまうリスクもあるため、この方法が適用できるかどうかは個々の土地や建物の組み合わせによって決まります。

適用できると判断された場合には実勢価格に対して立地や築年数の加味を個々に計算する場合と同様にして行い、査定価格としては算出された値よりも少し大きめの値が採用されるのが一般的です。実勢価格は売買交渉によって引き下げが行われていることが多いからであり、その点も考慮してより適正な査定価格を算出するようになっています。

5.査定が全てじゃない!他にも不動産価値を算出する方法はある

不動産査定を受けて売却価格を決めるのが一般的ですが、自分で不動産価値を算出する方法もあります。

土地の価値を算出する上で最も単純で簡単なのは路線価を使用する方法です。

相続税や贈与税の課税評価額を計算するのに用いられるのが路線価です。

路線価に基づく土地の評価額は土地の場所と面積がわかっていれば計算することができます。国税庁が発行している路線価図を参照すると該当する土地が面している道の路線価が記載されていますが、それは一平方メートル当たりの評価額です。

これに面積をかければ土地の課税評価額を計算することができます。一般的には土地の時価の8割程度が相続税や贈与税の課税評価額となるため、1.25倍にするとおよそその土地の時価となるのです。

一方、建物の場合には建築にかかる費用と減価償却から計算することが可能です。建物のある地域での相場から面積あたりの建設費用を調べて、建物の面積をかけることで現状必要な建設費用を計算します。そして、減価償却分としておよそ20年で減価償却が行われると想定し、残りの年数をかけて20年で割ればおよその建物の評価額を算出可能です。大雑把な値にはなりますが、簡易査定では用いられている場合もあります。

別の方法として実際に行われた不動産取引の売買価格を参考にする方法もあります。

レインズに掲載されている取引価格を参考にして、売却したい不動産に類似した例がないかを探してみるのが良い方法です。

全く同じものはなくとも、ここ数年の間に行われた類似の事例があればそれよりもやや高い、やや低いといった形でおよその不動産価値を見積もることができるでしょう。

また、実際に売りに出されている不動産の価格から価値を推定することもできます。不動産取引価格を参考にしたときと同様に、売却したい不動産に類似した物件を探してみて、どのような価格で売りに出されているかを見てみれば良いのです。同じ地域で探すのが最も大切な点であり、広さや立地などを考慮してどのように価格が変動するかも調べられるとより正確な不動産価値を見積もることができます。

このようにして計算された諸々の値を比較してみるとそれほど大きく違わないことが多いのが実情です。明らかに離れた値があっときにはそれを除外してしまえば良く、残りの値が不動産価値として正しいものだと理解できるでしょう。

 

 



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