最大限有利に土地活用するために!不動産屋の正しい選び方とは?

最大限有利に土地活用するために!不動産屋の正しい選び方とは?

不動産屋次第で、土地活用の効果に差がでます。

今回は、最大限有利に土地活用するための正しい不動産屋の選び方をご紹介していきます。

最大限有利に土地活用するために!不動産屋の正しい選び方とは?

1.大手か地域密着型かで選ぶ!それぞれの魅力は?

土地活用において、どの不動産会社を頼るかということは非常に大きなポイントになります。後になって他の不動産会社を探すとなるとまた1からやり直しとなってしまうので、最初にしっかりと見極める必要があるのです。

不動産会社には大きく分けると、広い範囲で活動している大手不動産会社と、その地域でのみ営業を行う地域密着型があります。「大手ならたくさんの情報を持っていそうだ」と考えがちですが、実は情報量において両者にはそこまで極端な違いはないと言われています。その理由にレインズの存在があります。

(1)レインズとは

レインズとは不動産流通情報システムのことで、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムのことです。売主からの不動産売却依頼を受けると、不動産会社はその不動産の情報をレインズに登録します。

逆に不動産を買いたいという人は、条件に合う不動産があるか、不動産会社にレインズで検索してもらうことが出来るのです。「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を結んだ物件情報は、法律によってレインズへの登録が義務付けられています。

また「一般媒介契約」の場合も、積極的に登録するようにアナウンスされています。そのため、大手と地域密着型の間で、受け取る情報にそこまで大きな差は生まれないのです。では全く違いがないのかと言うとそうではありません。両者の違いは、主に営業方針に現れると言われています。

(2)大手不動産会社の特徴

大手の不動産会社は情報量に優れています。

全国に独自のネットワークを持ち、盛んにCMを打ち存在をアピールしています。

そのため知名度が高く、それを見て訪れる顧客も多くなります。同じ広告を打つにしても、大手の方がより多くの人の目に触れさせることが出来ます。

つまり、出来るだけたくさんの買手を募り、より良い条件で売買契約を結びたいと考えるなら大手不動産会社の方が勝っていると言えるでしょう。

需要がある地域で値段も高く取引されている物件なら、大手に依頼した方が値下がりしません。また広い土地を探している人が多いので、広告力に優れた大手が得意としています。

場合によっては個人ではなく、法人や別の不動産会社といった買手を探してくれることもあります。

ただし大手の営業担当はノルマがキツいため、営業がやや強引な傾向があります。

もちろんすべての営業担当者が強引かと言えばそうではありませんが、その傾向があるという点に注意が必要です。また人事異動が多く、営業担当と親密な関係を気付き長く付き合っていきたい、という場合は向いていません。反面、なれ合いを避けてビジネスライクな関係を持ちたい場合は、大手は非常に適していると言えるでしょう。

(3)地域密着型不動産会社の特徴

地域密着型の不動産会社は、その地域の特色を良く理解しています。土地や建物の価値は、それ自体だけではなく周囲の環境も非常に重要になりますから、土地の特徴を知り尽くした地元密着型は大手よりも詳しい情報を提供することができます。

その土地のことを知っているからこそ、査定も精度が高くなり、契約締結までにかかる日数も的確に予想することができます。

買手も大手とは異なってきます。地域密着型の不動産会社を訪れるのは、「その地域の不動産が欲しい」という人がほとんどです。ですので、こういった買手が欲しがる住宅用の狭い土地や田舎の土地は、地域密着型不動産会社が得意としています。

地域密着型の場合、情報の面ではどうしても大手に劣ります。レインズに登録すると言っても、個別の営業資金についてはやはり大手には勝てません。出来るだけ広く広告を打ちたい場合などは、大手を選択した方がいいこともあります。

大手だから安心、地域密着だからきめ細やか、とすぐ判断せず、依頼したい土地の性質も踏まえて依頼する不動産会社を選択することが大切です。

 2.不動産会社の対応可能範囲と得意分野で見定めよう

(1)対応可能範囲について

インターネットの普及によって、情報に距離は関係なくなりました。しかしながら不動産そのものについては、この距離が非常に重要になってくるのです。

不動産会社には、その会社によってカバーできる範囲に違いがあります。例え全国展開している会社でも、営業所ごとに対応できる範囲に違いが出てきます。

当然ですが、土地や建物といった不動産にはそれぞれに所有者がいます。不動産会社としてはこの所有者たちと出来るだけ密な関係を築いておきたいと考えています。対応範囲を無理に広げてしまうと、顧客は増えるかもしれませんが、一人一人の所有者との関係は希薄になってしまいます。それを避けるために、不動産会社は無理に対応範囲を広げないようにしているのです。

また、対応範囲を無理に広げないのは俗にいう「縄張り」があるからです。不動産会社にとって、一番利益を上げられる物件は、売主や貸主から直接依頼された物件になります。

無理な競争をして利益を下げる危険は冒したくないので、縄張りを守る傾向があるのです。

レインズの存在によって、どの不動産会社も広範囲の物件を案内することは可能です。しかしながら地域にある不動産会社を利用した方が、不動産の所有者としても利便性は高くなります。

(2)得意分野について

不動産会社を選択するときは、その会社の得意分野にも注目する必要があります。一口に不動産会社と言っても、その業務は

仲介

賃貸

売買

管理

など多様です。また仲介1つとっても、賃貸の仲介、売買の仲介、商業用不動産の仲介といったように更に細かく分かれています。当然ですが、依頼する案件を得意とする不動産会社を選べば、よりスムーズに、高い効果を出してくれます。

その不動産会社の得意分野を見分けるには、まずチラシやホームページ、店頭広告などに注目してみましょう。どの会社でも、得意分野は一番目立つ位置に紹介されています。例えば土地を売却したいなら、マンションの情報を多く扱っている会社は選択肢から外すことができます。

一度実際に問い合わせをしてみるという方法も有効です。あまり積極的に応じてくれないなら、持ち込んだ物件を得意としていないのかもしれません。最初から1社に絞らず、いくつか不動産会社を回っているのも有効な方法です。

3.トラブルに備えて!宅建業や不動産業の協会に加入してるかを確認

不動産屋を選んで失敗したというケースに比較的多いのが悪徳業者に依頼してしまうというものです。

有能で協力的に見える不動産屋であっても本当に信頼して大丈夫なのかを客観的に確認しておくことが大切になります。後からトラブルが生じてしまうのを防ぐために二つの観点から信頼性の高い不動産屋かどうかを確認しておきましょう。

(1)宅地建物取引業免許の有無

宅地建物取引業の免許を持っているかどうかを確認しましょう。

不動産の売買や賃貸を仲介する業務を行うためには国土交通省か都道府県知事からの免許を受けて宅建業を行えるようにならなければなりません。法律で定められた業務を担う業者として登録されているかを確認すると、不動産の売買などを依頼したにもかかわらず仲介を行えないという事実が発覚したり、無免許で仲介業務を行っている悪徳業者だったと判明したりするリスクが低減されます。

ただし、宅建業の免許は仲介を行うために必要なものであって、自社で管理している不動産の売買や賃貸は行うことができる点には留意しておきましょう。不動産屋から土地や建物を直接買う場合には必ずしも宅建業を行っている業者でなくても問題はありません。

宅地建物取引業を行う際には免許を受けると免許番号が交付され、それを顧客が見えるように掲示しなければならないことが定められています。不動産屋に行って店内を見回してみると免許番号が掲載されているはずなので確認してみましょう。もし担当者から名刺を受け取ったり、紹介のパンフレットをもらったりしたらそこにも記載されているのが一般的です。

この際に合わせて確認しておくと良いのが免許権者の違いと免許の更新回数です。

国土交通省大臣による許可が与えられている場合には日本全国のどこでも宅建業を営むことができ、営業活動の範囲は都道府県を越えられます。

これに対して都道府県知事による許可の場合にはその都道府県内に限られてしまうのです。より広い範囲での営業力を期待するなら国土交通省大臣による許可を与えられている不動産屋を選ぶに越したことはありません。ただし、営業範囲が異なるだけで行える業務内容に違いがあるわけではないので注意しましょう。

もう一つ大切なのが更新回数であり、数が大きいほど長く宅建兼業を営んできていることを示しています。

歴史がある分だけ多くの人の信頼を受けて営業してきたと考えられるので信頼性の尺度として適しているでしょう。ただし、免許権者が変わると更新回数はリセットされてしまうので途中で免許を取得し直している場合にはこの限りではありません。

更新回数が少ないからといって必ずしも歴史が浅いというわけではない点に留意して、あくまで指標として役立つという程度の認識に留めておくのが無難です。

(2)協会への加入の有無

土地活用をするための信頼性の高い不動産屋かどうかを判断するもう一つの方法は、宅建業や不動産業の一般的な協会に加入しているかどうかを確認することです。日本に存在している不動産業の協会は四つあります。全国宅地建物取引業協会連合会、不動産流通経営協会、全日本不動産協会、全国住宅産協会の四つであり、このうちのどれかに加入しているのなら信頼性が高いと言えるでしょう。

このどれかに所属していないと指定流通機構を利用できないため、宅建業を営んでいる不動産屋であればまず加入しています。最もシェアが大きいのは全国宅地建物取引業協会連合会であり、各都道府県に設置されている宅地建物取引業協会に所属しているのが通常です。

不動産屋がいずれかの協会に所属しているかを確認するには各協会に電話などで問い合わせる方法もあります。

しかし、最も簡単なのが国土交通省のホームページにある検索システムを利用する方法です。

建設業者・宅建業者等企業情報検索システムがホームページに用意されているため、その中から宅地建物取引業者検索を選び、不動産屋の名前や免許証番号を入力して検索すると協会への所属の有無について確認を行えます。

代表者名や事業所の所在地についても同時に確認できるため、不動産屋から与えられている情報が正しいかどうかの確認も行えるでしょう。もしメールなどでやり取りをしていて宅建業の免許を確認できていないという場合にも、この検索システムを利用して免許の内容を把握できます。手軽に行える信頼性の確認手段として活用すると良いでしょう。

所属している協会の種類についてはそれほど気を払う必要はありません。営業保証金が得られたり、指定流通機構の利用ができたりするメリットがあって不動産屋が加入しているものであり、不動産屋にとっては所属する協会を選ぶのに意味はあります。

しかし、利用する側としては協会への加盟が認められているという時点で信頼性があると判断するには十分な根拠になるため、どの協会に加盟しているかまで神経質になる必要はないのです。

2.仲介能力が高いかチェックしよう

不動産屋に仲介を依頼して土地活用するための物件を手に入れるときには、できるだけ良い物件を紹介してもらいたいと考えるでしょう。会社として仲介能力が高いかどうかをチェックするのは優良物件に出会えるかどうかを大きく分けるポイントです。

(1)不動産屋のシェアの大きさをチェックしよう

不動産屋としてのシェアの大きさとネットワークの大きさはまず確認しておく必要があります。

宅建業を行っている範囲が一部の地域だけに限られているよりは全国規模でのシェアを持っている方が一般的には仲介できる物件の数が多いでしょう。それに加えて多様な顧客を扱ってきた経験を有しているため、営業活動のあり方についてのノウハウも持ち合わせています。

ある地域で物件を手に入れたいと決まっているのであっても、全国的なネットワークを持っているかどうかは重要な点になるでしょう。

もし遠隔地から物件を売りたいと考えている人がいたら、その物件がある地域とその売り主の住んでいる地域の両方にシェアを持っている不動産屋が仲介の依頼先として選ばれやすいからです。

ネットワークが大きいのは重要ですが、必ずしも大手である必要はありません。地域密着型であってもその地域の物件や人の隅々にまでネットワークを持っているのならより多くの候補を提示してくれる可能性が高くなるからです。

人の出入りが多いことは不動産屋のネットワークの大きさの指標になるため、来客数や口コミの多さも指標として役に立ちます。

(2)不動産屋が発信する新着物件の数をチェックしよう

物件の新しさについても目を向けておいた方が良いでしょう。

新しく市場に出てきた物件を速やかに情報として発信してくれるかどうかは、貴重な物件が出てきたときに紹介してもらえるかどうかに大きな影響を与えます。

ホームページなどで紹介されている物件が常に最新になっているかを見てみると対応の迅速さについての指標になるでしょう。基本的な業務の迅速さが確保されている不動産屋であれば、自分の問い合わせへの対応についても速やかな対応を期待できるため、獲得競争になるような物件が登場したときにスピードで負けずに購入できる可能性が高くなります。

迅速な対応を常に行っている不動産屋は仲介能力が高いと期待できるのです。

(3)不動産屋の理解力の高さをチェックしよう

これまでの要素は客観的なデータからもわかりやすいものですが、実際に相談してみてから吟味するのが大切なのが理解力の高さです。

土地活用を成功させるためには収益性が高くてリスクも低い物件が欲しいと考えるのはもっともでしょう。

しかし、自分が特別に望んでいる物件に対する要件もあるはずです。

価格や土地面積、部屋数や築年数といった数字で表せるものであれば、具体的にどの程度以上あるいは以下かと話をすることができます。それを正しく理解して忠実に物件を探して紹介してくれるのは最低レベルでの仲介業務です。

物件に何度も足を運んで管理をしなければならないようなものではない方が良い、自宅から近い方が嬉しいといったはっきりとした境界線を引きにくいような要望についてもよく理解して、適切な物件を選定してくれる不動産屋であれば望んでいる物件が手に入りやすくなります。満足できる仲介をしてもらうためには自分の要望に対する理解力の高さは実際に取引をしながらチェックしておくべき点でしょう。

理解度の高さは物件を紹介してもらうときにも大きな影響を及ぼします。

紹介してくれる物件について詳しい情報を提供してくれるかどうかをチェックするのも大切です。ただの一般的な不動産情報だけでなく、地域の特性に着目したメリットやデメリットなども説明できる不動産屋であれば納得の上で物件を選べます。仲介能力の高さとして理解力に着目しておくと優良物件が手に入りやすいのです。

3.リスクヘッジのために!行政処分を受けた過去がないかチェック

不動産業者を選定する際に、目安のひとつとなるのが行政処分情報です。

不動産業者が宅地建物取引業法に違反すると、免許権者による行政処分の対象になります。行政処分には、業務改善のための「指示処分」「業務停止処分」「免許取消処分」などがあります。

免許権者は、

ひとつの都道府県で営業している場合は都道府県知事

二つ以上の都道府県で営業している場合は国土交通大臣

になります。

免許を交付した行政機関では宅地建物取引業者の名簿を無料で閲覧することができます。名簿には免許証番号や免許を受けた年月日、商号、事務所の所在地、代表者や役員の氏名など不動産業者の概要の他に、過去に行政処分を受けている場合は、処分の内容と年月日が記載されています。また、国土交通大臣免許の不動産業者と都道府県の一部の不動産業者は「国土交通省ネガティブ情報検索システム」からインターネットで調べる事ができます。

行政処分を受けたことがある不動産業者でも、現在は業務改善がされている業者もあります。過去の行政処分の情報は不動産業者を選ぶ時の参考資料として活用し、実際の対応をみて判断することが大切です。

まとめ

 正しい不動産屋の選び方をご理解いただけましたでしょうか?

皆さまがベストな不動産屋に巡り合い、スムーズに土地活用できれば幸いです。