もう嫌!不動産売却の仲介業者を変更したい!失敗しないための変更手順と時期について

もう嫌!不動産売却の仲介業者を変更したい!失敗しないための変更手順と時期について

あなたが家や土地を売却する相手が、身内や知り合いの場合は個人での売買になるかもしれませんが、なかなかそうタイミングよくはいかないものです。ですので、一般的には仲介業者を利用して購入希望者を探してもらうことになります。しかし、依頼する仲介業者によってはしっくりこなかったり、不信感を抱いたりすることもあるでしょう。もちろん、媒介契約は無期限に続くわけではありませんので、成果が出なかったり、仲介業者の対応に不満がある際は、変更をすることができます。しかし、あなたが一方的に変更をするとなると、それに伴うリスクを負う必要が出てきます。事前に知っていれば・・・とならないために、仲介業者を変更する際に気を付けなければいけない点~変更手順までを紹介します。
もう嫌!不動産売却の仲介業者を変更したい!失敗しないための変更手順と時期について

もう嫌!不動産売却の仲介業者を変更したい!失敗しないための変更手順と時期について

1.事前に知っておこう!仲介業者の変更に伴うデメリットとは?

土地を売りたいと思ったとき、自分で購入希望者を探すのは時間も労力もかかり、非常に大変です。ですので、普通は不動産会社に依頼をすることになります。不動産会社が持っているネットワークを使い、購入希望者を探してもらうのです。

しかし、不動産会社にもいろいろな会社があります。ちょっとしたことで不信感を持ってしまったり、しっくりこないと感じてしまうことも多々あります。そんなときは不動産会社を変更することになります。あなたの大切な土地を売却するわけですから、納得できる売買をしたいというのは当然の考えです。ただし、途中で不動産会社を変更することは、売主にとってデメリットが発生することがあります。詳しくチェックしてみましょう。

不動産会社に売買の仲介をお願いする契約を、「媒介契約」といいます。これには「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。専属専任媒介契約と専任媒介契約は、他の不動産会社へ仲介を依頼することができません。対して一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができます。不動産会社変更によるデメリットが生じるのは、主に専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合です。

(1)デメリットその1.費用請求が発生する可能性がある

媒介契約を結んだ時点で、不動産会社は既に営業を行ったり広告を出したりしています。その費用を請求される恐れがあるということです。もし不動産会社の不誠実な対応が原因で媒介契約の中途解約を行うのであれば話は別ですが、不動産会社に非がなく、自分の都合で変更する場合は特に注意が必要です。もし不動産会社の対応に不満がある場合でもすぐに変更するのではなく、猶予期間を設けた上で改善を求めた方が良いこともあります。専属専任媒介契約と専任媒介契約には3ヶ月という期間が定まっています。トラブルを回避するためにも、期限終了が近い場合は、更新せず契約を終了させるのも方法の一つです。

(2)デメリットその2.売却が遅れる

仲介を担う不動産会社を変更すると、土地の販売活動は一からやり直しとなります。それだけに売り遅れたり、せっかくのチャンスを逃すという可能性があります。また、不動産業界は競合しつつも各社協力し合っているという不思議な関係です。あなたの勝手な理由で会社を変更すると、業者の間で悪いうわさが広がり、ブラック顧客として見られてしまう場合があります。すると他の会社から敬遠されてしまう場合もあります。これらのリスクを回避するためにも不動産会社を変更したいときは、よく考えてから行う必要があります。

2.変更するベストなタイミングとは?失敗しないために気を付ける事

仲介業者を変更してから、以前の仲介業者のほうが良かった。なんてことが無いように、仲介業者を変更するかどうかを判断するためには、不動産会社の実力の有無や仲介業務の遂行の度合いなどを踏まえて本当に変更したほうが良いかを判断するためにはある程度の期間が必要となります。

(1)目安は3ヶ月?法律上の定められた期間は?

変更を考えるのに適した期間として目安になるのが、媒介契約を締結してから3ヶ月です。専任媒介契約や専属専任媒介契約の契約期間は法律では3ヶ月以内と定められていて、通常は3ヶ月として契約を結んでいるでしょう。一般媒介契約の場合には法律上は機関の定めがありませんが、これに準じた期間で契約することが多いのが実情です。

(2)仲介業者も3ヶ月を目標に営業活動を行っている?

単純に3ヶ月で判断するのはただこの期間を参考にしてのことではありません。専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合には仲介業者側も3ヶ月の間に買主を見つけるのを目標にして営業活動を行っているのが通常です。もし初期に成果が上がらなかったとしても、後半になって盛り返してくれる可能性を秘めています。具体的な戦略があるときには教えてくれる場合が多いものの、営業活動を行いながら新しい販売戦略を見つけ出して活動してくれる可能性もあるでしょう。契約が切れてしまう期日が近づくと仲介業者も焦って必死の努力をしてくれると期待できます。その点も考慮して十分な期間を確保しつつ、延々と仲介業務に怠けている業者に依頼し続けないための期間として3ヶ月が適しているのです。

(3)トラブルに巻き込まれないためにもタイミングが重要

不動産売却の仲介業者を変更するタイミングはトラブルをできるだけ発生させないためにも大切になります。契約期間が満了していない時点で契約を破棄するときには違約金が生じる可能性があるからです。もし業者側が仲介業務を遂行していないなどの理由があって契約を破棄する場合にはこの限りではありません。しかし、基準として故意や重大な過失により事実を隠したり、怠慢が見られたりするといった理由が必要になりますが、その境界線が曖昧でトラブルを引き起こしがちなのです。

専任媒介契約を結んでいるのに二週間以上も業務内容の報告がなかったり、他の業者から行われた問い合わせを無視していたり、虚偽の情報を購入希望者に提供していたりすることもあるでしょう。そのように明確な形で仲介業務に不備がある場合には躊躇せずに契約期間中でも契約を破棄して問題はありません。そうでない場合には契約期間の満了を待った方がトラブルを起こしにくいのです。

(4)ベストなタイミングはやっぱり3ヶ月

さまざまな観点からも良いタイミングは契約をしてから3ヶ月後になります。一般媒介契約の場合にはそれ以前に決断しても良いでしょう。一般媒介契約の場合には契約期間も契約の解約における規約も個々に異なるので、その詳細を確認することが大切です。特に違約金の支払いなどが発生しないのであれば自由なタイミングで解約しても問題ないでしょう。もし違約金などの定めがある場合には契約の満了を待ってから仲介業者を変更するのが安全策です。

(5)知らない間に自動更新されないように契約内容の確認はしておきましょう

仲介業者の変更を行おうというときには3ヶ月が経過する前に契約内容を確認しておくことも大切です。専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合には契約は自動継続されないので、更新について仲介業者から申し出られたときには断れば問題ありません。しかし、一般媒介契約の場合には自動的に契約が更新されるようになっている場合があります。気づいたら契約が更新されていて変更のタイミングを逃してしまったという状況に陥らないように契約の更新について確認して準備を整えておくようにしましょう。

3.具体的な仲介業者変更の方法は?

仲介業者を変更すると決意したら手順を守って変更を行いましょう。

(1)まずは、現在の仲介業者の解約から

契約に違反しないために重要なのは、まず契約を解除してから新たに契約する仲介業者を探して契約を結ぶという順序で手続きを進めることです。

(2)専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合

契約期間が満了してから変更する場合にはまずは契約終了の日が到来するのを待たなければなりません。専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合には契約を結んだ日から3ヶ月近くなると仲介業者側から契約の更新について話を持ちかけられるでしょう。その際に更新しない旨を伝えておけば問題ありません。仲介業者側から強制的に契約の更新を促すことも、自動更新の契約を結ぶこともできないからです。

もしそのような状況が生じた場合には無効と判断することも裁判にかけることもできます。仲介業者から特に連絡がなかった場合には契約期間が過ぎたらその時点で契約は解除されて次の仲介業者と新たに契約を結ぶことが可能です。

(3)一般媒介契約の場合

一般媒介契約の場合にも契約終了の日が過ぎれば契約はなくなります。ただし、自動更新が定められている場合には何もしないでいると契約が継続されてしまうのには注意が必要です。必ずしも仲介業者から通知が来るわけではないので、予め仲介業者に連絡するなどの契約書に記載されている手段で自動更新を行わない手続きを行いましょう。しかし、一般媒介契約の場合には契約を解除しなくても他の不動産会社と一般媒介契約を結ぶことはできるので、新たに仲介業者を追加するという考え方も念頭に置いておくのが賢明です。

(4)自ら契約を破棄するには積極的な手続きが必須!

一方、契約を自ら破棄する場合には積極的な手続きが欠かせません。契約を解除したいことを仲介業者に伝えることから始めるのが通常の流れになります。仲介業者が業務を正しく遂行していないから契約を破棄するという場合には、その理由も合わせて伝えなければなりません。客観的な証拠がある場合にはそれも提示しましょう。それで相手が折れてくれればすぐに解除できますが、納得してもらえない場合には裁判にせざるをない可能性もあります。

自分の都合で解除するときにも理由を伝えるのが基本です。それに納得してもらえれば合意によって契約を解除できる可能性もあります。理由によっては仲介業者から宣伝費用などを契約書で認められている範囲内で請求されることもありますが、その支払いを終えると契約を破棄できるでしょう。

このようにして契約が解除されてしまえば、後は自分で新しい仲介業者を選んで媒介契約を結ぶだけで変更は完了です。既にある媒介契約をいかにして解除するかを決めるのが最も大きなステップになります。

 



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