田舎の物件を売却するために必須の知識!売れ残りを防ぐための対策4選

田舎の物件を売却するために必須の知識!売れ残りを防ぐための対策4選

売却したい土地や物件が田舎にある場合、どのようにすれば売れ残りを防ぐことができるのでしょうか。都市部に比べ人口が少ないため物件の需要が少なくなってしまう田舎の地域で、賢く不動産売却を行うための注意点をご紹介しています。

田舎の物件を売却するために必須の知識!売れ残りを防ぐための対策4選

田舎の物件を売却するために必須の知識!売れ残りを防ぐための対策4選

1.高いとまず売れない!相場を考えた適正価格を設定する

田舎の物件を売りたいと考えたときには念頭に置いておいた方が良い点が二つあります。

1つ目

都市部などにある物件を売る場合と同じで相場に合った適正価格を設定しなければ売るのが難しいというのが一つです。この点では田舎だから異なるということはありません。

2つ目

一方で、販売を開始しても売れないリスクが都市部の物件よりも高くなりがちな点は留意が必要でしょう。都市部に比べると物件の需要が低い場合が多いため、特別に魅力が高い物件だったり田舎であっても避暑地や観光地などで需要が高い地域でない限りは買主が見つかりにくくて苦労するリスクがあります。

このような状況を考慮して、高いとまず売れないというのは最初から念頭において置かなければなりません。

物件を探している人が高いという印象を持った時点で内見をしてもらえるどころか問い合わせすら受けられないことになります。購入したい物件を探すときには価格を見ることが多く、自分が出せる購入予算に見合っているかに加えて、提示されている価格がその地域で購入するのに適正かどうかを調べる人が多くなりました。

そのため、物件を購入しようとしている人はある程度は相場を理解しているという前提で適正価格を設定することが大切です。その相場に見合った価格を提示して売りに出せば候補として考えてもらえるようになります。

(1)売却地域の相場を調べる

その地域での物件の相場を調べる方法には大きくわけると二つあり、両者を併用するとより確実性を高められます。

相場を調べる方法① 現地調査を行う

売りに出したい物件がある地域の不動産情報を集めて比較するのが手順です。自分が売ろうとしている物件に類似した土地面積や建物の状態、立地条件などが揃っている物件がいくつか見つかれば、その提示価格を見るとおよその相場を把握できるでしょう。あまり類似したものがない場合には類似性の高い物件をいくつか調べて、どの要素が価格にどれだけ影響するかを考えてみるのが大切です。

土地が10坪広くなっただけでいくら価格が上がるのか、間取りが少し違うだけで価格の変動はあるのか、立地として駅や商店街からの距離はどの程度の影響をもたらすのかといった点を比較していくと、相場に関する勘を身につけられます。地域での不動産相場に関する勘を養えると自分の売りたい物件の適正価格を算出しやすくなるのです。

このときに留意しておきたいのが都市部と田舎では住宅設備や土地の使われ方などに対する需要が異なっている点です。鉄道やバスなどの交通網が発達していなくて車社会になりがちなのが田舎であり、車庫の数が多いことによるメリットが高く評価される場合があります。

また、都市で生活をしてきた人が老後の暮らしをするために田舎の物件を選ぶことも増えているのが現状であり、家庭菜園を行う広い土地があると好まれるという傾向もあるのです。都市部では逆に駐車場は不要で価格相場に影響をほとんど与えない場合や、家庭菜園ができるような広い土地は管理の手間がかかるので望まれないといった状況が生まれることも珍しくありません。物件を探す人の考え方や住み方に違いがあることも考慮して、一般的に比較すべきと言われている立地などだけでなく、田舎ならではの着眼点も持って相場にどのような影響を与えているかを確認するのが賢明です。

相場を調べる方法② 物件の価格査定を行う

不動産会社や建築士などに連絡して物件の評価を行ってもらうことによって評価額を算定してもらうのが基本的な方法になります。

プロの目から見ていくらで売買できるかと考えてもらうと信頼性が高い価格設定ができるでしょう。また、直接自分で不動産会社や建築士に連絡しなくても簡単に査定を受ける方法もあります。様々な業者がオンラインで行える無料の査定サービスを提供しているからです。

ウェブフォームに物件情報として住所や面積、建物の情報などを記入するだけで簡易査定を行ってもらえます。そのサービスを運営している業者だけが査定をするケースもありますが、登録されている複数の業者から同時に査定を受けられるサービスを提供していることも多く、手間を省いて効率的に価格比較をして相場を理解することができます。

簡易査定はあくまで現物を見ての評価ではなく、物件の情報だけに基づいている点には注意しなければなりません。建物の劣化や土地の周辺状況などによる価格変動は考慮されていないので、訪問査定を受けた方がより適正な価格を算定してもらえる可能性が高いでしょう。無料査定のサービスでも訪問査定が実施されている現状があります。多少は手間がかかりますが、いくつかの業者に申し込んで査定金額を出してもらうのが賢い方法です。一つに限ってしまうとその査定金額が適正なものかどうかの判断が難しくなるからであり、少なくとも二社か三社からの査定価格を確保すると有用な資料になるでしょう。

 

(2)査定金額と現地調査の相場から価格設定を行う

このようにして得られた査定金額を比較してみるとプロの目から判断される物件の適正金額を見積もることができます。

それに加えて自分で調べた現況の物件相場を加味してみると、いくらで売りに出せば買主が見つかる可能性が高いかと考えやすくなるでしょう。物件の売却は競争でもあるため、必ずしも相場通りの金額で売りに出すのが賢明であるとは限りません。

少し相場よりも低めに価格設定を行うと、物件を探している人にとって魅力的な物件として目につくようになります。需要がやや低い可能性が高い田舎での物件の売却ではやや低めの価格で売りに出すのが賢明です。

特に競合する物件がある場合にはそれよりも安い金額にしておかないと競争に負けてしまうリスクが高まります。購入希望者の候補数が少ないという前提を持って、他よりも優れている価格にするという意識を持ちましょう。この競争の概念が必要だからこそ、ただプロによる評価を受けて得られた査定金額で提示価格を設定しない方が良いのです。現況を確認して相場について理解を深め、競合し得る他の物件と価格で差別化を図るのが売れるようにするための重要な対策になります。

田舎の物件を売却するために必須の知識!売れ残りを防ぐための対策4選

2.田舎でも管理は怠けない!見た目の商品価値を保とう

田舎の物件では土地の価格が比較的安いので、購入を検討する際に予算内に入る人が増える傾向にあります。

物件としての価値が余りにも低いと認識されてしまうと、同じ地域の他の物件に競り負ける形となってしまい、価格を下げなければ売れない状況になりかねません。築年数の古さは登記簿謄本を確認すれば分かることですが、外見と内装については管理を怠らなければ商品価値有りと購入希望者に認めてもらえるようになります。実際に購入するかどうか、価格交渉に入る前の段階で購入検討対象外とされてしまわないことが、空き家が増えている田舎では特に必要となっているわけです。

(1)外観

内見を行なう前の段階で、売りに出している物件については外観確認を行っている人が少なくありません。地図ソフトが充実しているので、道路に面している建物については、過去の履歴がパソコンを持っている人ならある時点の外観が確認出来てしまう時代になりました。新築同様にするわけではなく、手入れをしっかりと行っていることがうかがえるだけの外観を維持管理しておくことが、購入検討対象として内見申し込みが入るかどうかの瀬戸際となるわけです。

(2)内装

外観から購入検討対象となった物件について、購入希望者は1日で複数の家を巡回して見ることがあります。内装については、生活感が漂うことは築年数から避けられません。

しかし、購入希望者の目線で物件を見る際には、修理が必要かどうか、リフォームする際にどのくらい費用がかかるかという点について、同時に見積もりを行いながら見ていると考えておくと良いでしょう。中古物件であれば、購入した後で自分の好みにある程度リフォームを掛けてから済むことが一般的です。

修繕が必要な箇所が多いほど、売買価格が相対的に高いと感じてしまうので、空き家になっているからといって管理を怠ることは、最終的な売値を自ら下げてしまうことに繋がるので勿体無いわけです。外観については、外壁塗装次第で見た目が大きく変わってしまいます。塗料の材質についてアクリル系を使うのか樹脂ベースとするのかでも見た目に与える印象は異なるでしょう。内装については、空き家となってからの期間が長いほど傷みが早くなってしまいます。修繕が必要な箇所は自分でメンテナンスをしておけば、コストを余り掛けずに済むので売買価格に与える影響を最小限に止めることが可能と知っておくことが大切です。築年数なりの見た目を少し良く感じて貰えるよう維持することが、売買契約を有利に進めるコツとなるわけです。

3.営業効果を待つだけではダメ!自力でも買主を探す

物件を売るためには不動産会社が買主を探してくれるのを待っていれば良いと考えてしまう人も多いでしょう。媒介契約を結んで不動産会社に仲介を依頼したらその営業効果を待っているだけでも物件が売れることはよくあります。しかし、必ずしも全てを不動産会社任せにしてしまうのが賢い選択ではありません。自分で買主を探し出すことができれば物件を売れるからです。

(1)売却主みずから営業活動を行う

田舎にある物件は不動産会社にとってはなかなか買主が見つからないとわかっていて、積極的な営業活動を行ってくれていないことも稀ではありません。

そのような不動産会社に仲介を依頼してしまっているときにただ任せて待っているだけでは買主はいつになっても見つからないでしょう。自分でも買主を見つける努力をしてみると意外なところで買主を発券できる可能性があります。親戚や会社の同僚、自宅や両親の実家の近所の人などに声をかけてみると興味を持ってくれることがあるかもしれません。

SNSやブログを使ってつながりのある人たちに田舎の物件を売りたいと考えていることを広めてみると、声を上げてくれる人が見つかる可能性もあります。また、個人間の取引を行うのを前提として運営されている不動産情報サイトもあるので登録しておくと買主が登場することもあるでしょう。田舎での生活を望んでいる人も世の中には増えているので、物件そのものに魅力があれば買主を自分で見つけられる可能性も十分にあるのです。

(2)個人間取引のメリット

買主を見つけることができて個人間で取引をすると金銭面でのメリットもあります。仲介を受けずに直接に物件の売買を行えるので、不動産会社に通常は払うことになる仲介手数料がかかりません。また、買主にとってのメリットとして消費税がかからない点も魅力として伝えられるでしょう。もともとの売却価格で売るよりも3%程度多い利益を手に入れられますが、それを交渉の要素として活用して興味を持ってくれた人に安さの魅力を訴えかけるのも効果的です。安く買えるのなら買っても良いという判断をしてもらえる可能性があります。

(3)個人間取引の注意点

個人間で取引をできることになったときには不動産会社と結んでいる媒介契約の種類について留意しておきましょう。一般媒介契約や専任媒介契約を結んでいる場合には問題ありませんが、専属専任媒介契約を結んでいると個人間での売買は行えません。それが専属専任媒介契約の制約であり、もし買主を見つけられたら不動産会社の仲介を受けて売買を行うことになります。一般媒介契約や専任媒介契約の場合でも仲介を受けて売買を行うことも可能です。物件の売買に伴って必要になる書類の用意や行政手続きなどを一通り不動産会社に行ってもらえるため、その費用だと考えて仲介を受けるのも労力を軽減できる選択となります。

(4)売却主の営業活動が不動産会社を刺激する?

一方、自力で買主を見つけようと努力をしていることを不動産会社に話を持ちかけるのは不動産会社を刺激するのにも役立ちます。ある程度の営業活動を行っているにもかかわらず買主が見つからない状況になっているときに、個人で飼い主を探していることを告げると営業活動に精力を費やしてくれるようになる可能性があるでしょう。ただ売りたい意志が強いことを理解してもらえるだけでなく、不動産会社としては仲介手数料をもらえなくなってしまい、営業活動を行ってきたのが無駄になってしまうからです。その目的で短期勝負で自分で買主を探し始めてみるのも賢明な考え方であり、不動産会社任せにしてしまわないのが売却の成功につながります。田舎の物件で買主が見つかりにくい点を考慮して、不動産会社の営業へのやる気を焚き付けるようにしましょう。

4.NPO法人の協力を求めるのも1つの手段!

やはり田舎の物件だから売るのが難しいという実感を持ってしまうケースもあります。営利組織である一般的な不動産会社に依頼すると不動産会社側が利益を考えて営業活動を行ってしまいがちになるのは事実です。非営利組織であるNPO法人に相談してみると通常の媒介による売却とは異なるアプローチで田舎の物件を手放す方法を見つけ出すことができるでしょう。

(1)NPO法人の協力によるマッチング

田舎の生活に特化して活動を行っているNPO法人に協力を求めるのは、不動産会社に相談するのと比較的近いアプローチになります。田舎の物件だけに特化してマッチングを行ったり、仲介を行ったりしてくれるのがこのようなNPO法人のサービスの一つとなっているからです。田舎暮らしに興味を持っている人の中にはこのようなNPO法人の活動に参加している人も多く、これから田舎暮らしを始めたいと思い立ったときに物件に目を向けてもらえる可能性が高くなります。田舎での暮らしを広めていくことを主な目的として活動しているため、参加者は必ずしも田舎に住んでいるわけではなく、都市生活をしていて余暇を見つけて田舎の暮らしを楽しんでいる人も多いのが特徴です。そのため、老後の生活のために田舎の物件を手配しようと考えたり、お金が十分に貯まったから農地を手に入れて農業を週末に楽しもうと決めたりする人もよくいます。結果として一般的な不動産会社に仲介を求めるよりもマッチングが起こりやすくなって買主が見つかりやすくなる可能性があるのです。

(2)NPO法人に依頼するメリット

田舎にある物件が古くなってしまっているというときには空き地や空き家を対象としているNPO法人も活用できます。空き地や空き家の問題は都市部を中心に取り上げられていることが多いものの、田舎においても切実な問題になっているのが事実です。NPO法人では空き家や空き地のマッチングを行っていることがよくあり、そのリストに登録してもらうと買主が見つかる可能性が広がります。空き地や空き家を扱うNPO法人のサービスを利用すると、買主の候補としてまた異なる層を想定できるのがメリットです。一般の不動産会社では住むのに適した建物やすぐに使用できる更地を念頭において建物や土地を探しています。また、田舎に特化している場合でも地域が田舎というだけで住める建物や更地、農地などを求めている買主が多いのが実情です。しかし、空き地や空き家に主眼を置いているリストに登録しておくと、既に老朽化が進んでいて住むのは難しい建物や草木が生い茂っていてその処理から始めなければならないような土地を念頭に置いた買主が物件を探してくれます。今までにない買主が候補になってくれるため、意外なところから購入希望が届く可能性を切り開けるでしょう。

同様にしてもし田舎の物件が農地なら、農地の活用に着目しているNPO法人に相談するのが解決策になるかもしれません。多くの農地関係のNPO法人では農地の活用をサポートすることに主眼を置いているため、相談してみると新たな土地活用の方法を見出せる可能性もあります。しかし、売却にこだわっていることを伝えると、新しい農地を欲している人がいるときに紹介してもらえたり、NPOのプロジェクトとして利用する土地として買取や引取をしてくれる場合もあるでしょう。まずは農地について困っていることを伝えてみると協力的にアドバイスやサポートを行ってくれます。

(3)NPO法人に相談する任意売却

一方、任意売却が必要な状況になっているときにもNPO法人に相談すると安心して実施してもらえます。安くて活用できそうな田舎の物件を手に入れてみたけれど、うまく借主を見つけられなくて経営破綻を起こしてしまい、田舎の物件を売りたいというケースもあるでしょう。ローンを組んでしまっていて、その返済すらも難しいという状況になっているかもしれません。そのときには早急に任意売却を行うのが賢明であり、第三者としてNPO法人を選んでおけば営利目的での対応をされないという点から安心して手続きを進めることが可能です。競売にかけられてしまう状況になると、なかなか売れないような田舎の物件ではほとんど価格がつかないことが多く、自分にとっても金融機関にとっても良い結果を生みません。NPO法人に任意売却の相談をすると前向きに協力してもらえるでしょう。

本当にどうしようもないというときにはNPO法人に対する寄付を考えるのも悪い手段ではありません。最終手段として考えておくと良い方法であり、そのまま所有を続けて固定資産税を支払い続けるよりは良いと考えてみましょう。NPO法人への寄付については社会貢献につながるという考え方が通用するため税法上の優遇措置を受けられるメリットがあります。譲渡所得税がかからない特例が認められているからであり、要件を満たしているNPO法人を選んで申請を行えば非課税として認めてもらうことが可能です。



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