土地が売れない!売買契約させるための改善ポイントまとめ

土地が売れない!売買契約させるための改善ポイントまとめ

売却しようとしている土地の買い手が全く見つからない!というようなことは避けたいですよね。土地を上手に売却するためにはいくつかのポイントがあります。今回ご紹介するポイントを実践して上手に土地を売却しましょう。

土地が売れない!売買契約させるための改善ポイントまとめ

1.仲介を待つだけじゃ効果が薄い?自分でも買い手を探してみる

(1)不動産業者との媒介契約を確認しよう

不動産会社に仲介を依頼しても、すぐに買い手が見つかるとは限りません。媒介契約を結ぶ際に、専任媒介契約または一般媒介契約を結んでいれば、自分で買い手を見つけることに制限が無いことを知っておくと良いでしょう。唯一、専属専任媒介契約を不動産会社と結んでいる場合には、契約期間が切れる迄の間は不動産会社が見つけてきた買い手としか売買契約が出来ません。自分で見つけた買い手と契約する際には、一度依頼している不動産会社を経由させなければならないので、仲介手数料が勿体無いと考えられます。まずは、現在の不動産会社との媒介契約が、専属専任媒介契約とはなっていないことを確認してから買い手探しを行なうことが必要です。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約についての詳細は、下記サイトをご参照ください。

不動産売却に重要!3種の媒介契約の特徴と選び方。『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』とは?

(2)どのような人が購入してくれるか知っておこう

土地の売買相手を探す際には、意外と近隣住民、とりわけ隣接する家の人が購入するケースが多いことはあまり知られていません。家を建築時には住宅ローンの関係で購入出来る土地面積に限りがある場合なども多く、もう少し広い敷地にしておけば良かったといったケースが少なくないのです。

隣接している家の住人が土地購入を行なう場合もあることを知っておけば、2軒の家に半分ずつ土地を売ることも出来ます。とりわけ、道路に面した土地を持っていて、私道により横から出入りしている奥側にある家の住人にとっては、隣接した道路に面した土地が手に入ることは魅力的かもしれません。不動産会社任せにせずに自分で買い手を見つければ、仲介手数料が掛からない分だけ多少割り引いても得です。

一般的な不動産売買の手数料については、下記サイトをご参照ください。

不動産売買する方必見!仲介手数料の9つの知識

(3)土地買取業者に直接交渉しよう

土地の売買契約は、何も個人とだけしなければならないわけではありません。

専任媒介契約を結んでいる場合には、不動産会社間のネットワークに登録している場合であっても、売り手と買い手の両方から仲介手数料を取るために、他の仲介会社経由の売買を断る不動産会社が少なからず存在します。土地の売買を頻繁に行なうことは、一般の人には無いことですから、良い不動産会社選びに失敗してしまうこともあるでしょう。自分で買い手を探す際には、土地買取業者に直接交渉してみることも重要です。

時間をかけてじっくり売却する方法よりは、売買価格が下がる可能性が高いですが、直接売買となるので仲介手数料不要となる分だけ売買金額の3%は節約出来ます。値引き販売をするくらいなら、最初から土地買取業者に買い取ってもらうことも選択肢に入れると良いでしょう。

2.敷地面積の問題?土地の大きさを考え直してみよう

土地を売りに出して数ヶ月。不動産会社が多くの広告を出してもなかなか成約に至らない。こんな時は特に焦って販売価格を下げがちです。もちろん仲介を担当する不動産会社も物件の値下げを打診してくるでしょう。

ただ、周辺相場に比べて明らかに高い訳でもなく、また条件的にもそれほど問題のない物件であれば、売れない問題が他にあるかもしれません。

(1)敷地面積が問題?

なかなか売れない理由の1つが敷地面積です。

敷地面積が大きすぎると、販売価格が当然上がってしまいます。逆に敷地面積が小さすぎると、建物を建てたり土地を利用する際の制限が大きくなります。

例えば住宅街にある物件を販売する場合、近隣の住宅に比べて明らかに敷地面積が大きい場合は売れにくいでしょう。住宅街でも、所謂高級住宅街と呼ばれる地域にある物件であれば、敷地面積が小さいと売れにくくなると言えます。

(2)適正価格と敷地面積を知ろう

周辺の売買相場だけではなく地域特性にも目を向けると、適正な価格と適正な敷地面積が分かります。こういった場合、闇雲に販売価格を下げるだけではなく、土地の大きさを分筆する事により小さくして、販売価格を調整する事により、買い手のニーズに近づける事も出来るかもしれません。

3.土地の境目をはっきりさせる!確定測量図を検討しよう

(1)境界線

土地を所有した後に起こり得る問題で、最も多い問題が境界線に係わる問題です。

もちろん境界線に関する紛争は隣接者との問題ですので、一旦境界線に関する問題が起これば、その物件の住み心地も悪くなるでしょう。開発許可を受けて造成された新規の分譲地は、100パーセント境界線が確定していますので安心です。しかし一昔前の分譲地や、中古物件の中には境界線が未確定である事があります。買い手としては、購入後の紛争を防止する意味でも、やはり境界線が確定している物件に人気が集まります。

(2)測量を行っておく

そこで物件を販売する前や販売中に、物件の境界線を確定して測量を行い、確定測量図を作成することによって買い手の信頼を得る方法もあります。こういった測量業務は、最寄の土地家屋調査士に依頼すれば、境界線の確定から測量まで全てを行ってくれます。境界線は隣接者と双方で立会いを行って確定する事が慣習となっています。土地の全ての境界線でこれを行いますので比較的手間のかかる作業ですが、境界確定後に得られる物件の信用性は格段に上がります。

こういった手間のかかる作業がありますので、もちろん確定測量にはそれ相応の費用が必要となります。土地家屋調査士に依頼する場合は、事前に見積もりを貰う方が賢明だと言えます。

4.固定資産税を払い続けるくらいなら…損切りという最終手段

土地を売るときには購入したときに比べて高い価格で売りたいという気持ちを持つことは多いでしょう。土地活用のために土地を手に入れて、これから売るという段階に入ったのなら売却益も得たいと考えるのはもっともなことです。しかし、様々な手段を駆使してきても土地が売れないで月日が経ってしまう場合もあります。土地を所有していると固定資産税や都市計画税を払い続けなければならないと考えると、すぐにでも手放したいかもしれません。いざというときには損切りも考えるのは不動産売却のときには大切です。

(1)損切りのタイミング

たとえ資産価値が高くて固定資産税評価額も高い土地を持っていたとしても、その土地に魅力を持つ人がいなければ土地の売買は成立しません。

相場に見合った価格であり、見た目も美しくて書類も整っている信頼できる物件であるという状況になっていたとしても、その場所に土地を求めている人がいなければ買主は現れないのです。様々な手段を尽くしてきてなお売れないときに購入希望者に登場してもらうためには価格をさらに下げるしか手段はないでしょう。

たとえ売却損が生じてしまうほど価格を下げなければならないのだとしても、これからも固定資産税などを納め続けることと売り損とを天秤にかけて決断しなければならないときもあります。損切りすべきタイミングを逃してしまうと延々と固定資産税を払い続けた挙句に、さらに安い価格でしか売れなくなってしまうリスクもあるので思い切って価格を下げる勇気も必要です。

(2)不動産買取業者に買い取ってもらう

ただし、損切りを覚悟したのなら必ずしも仲介を待つ必要はありません。

不動産買取を行う会社に連絡して買い取ってもらうことができます。一般的には仲介を受けて一般の人に売却するのに比べると安い価格になってしまいがちですが、損切りを覚悟したときには確実に売れるという点で優れている方法です。不動産買取を行う会社も複数あるので見積もりを取って比較して決めると少しでも損を減らすことができます。

損切りの決断はタイミングを逃さないのが最も大切です。最初に考えるタイミングは売りに出してから半年程度を目安にすると良いでしょう。媒介契約の期間として定められている三ヶ月に達した時点で売れなかったら一通りの見直しを行い、さらに三ヶ月の媒介契約を結んで売るのを試みるのです。それでも難しかったときには需要がないと判断するのが賢明と言えます。

5.貸主が建物を建てていない場合の使用例

(1)土地をそのまま貸し出す

土地の上に建物を建てて賃貸経営を行うことは、安定した収入が見込めると同時に多額の初期投資を必要とします。とてもそんな余裕はないという場合は、土地をそのまま貸す方法がおすすめです。これなら貸主の負担は少なく済みます。

(2)借地権に注意

土地をそのまま貸し出す場合、借りた人がその上に建物を建てたい場合がほとんどです。土地を遊ばせておくよりは誰かに活用してもらって地代を得られる方がいい、と考えるのは当然ですが、借り手が建物を建てる場合は一つだけ絶対に注意しておくべきポイントがあります。それが借地権です。

貸した土地の上でも、建物が建つと借りた人に借地権という権利が発生します。この借地権は借主保護を目的とした非常に強い権利なので、すぐに土地を返してもらうことは出来なくなり、結果として何十年もの長期間に渡って土地を貸し続けなければならなくなります。

(3)定期借地契約を知っておこう

借地権のリスクを避けるために利用することができるのが、定期借地契約です。これはあらかじめ決めた期間の間だけ存在する借地権で、期間が終了すれば土地は必ず戻ってくることになります。定期借地契約には3つの種類があり、それぞれ「一般定期借地権」、「事業用借地権」、「建物譲渡特約付借地権」となります。これらは用途や借地権が存在する期間が違っており、事前に良く確認しておく必要があります。

(4)建物を建設しない契約で貸し出す

建物を建てないという契約で土地を貸し出すという方法もあります。勝手に建てられて借地権を発生させないよう、最初から建築を許さない契約にしておくことが必要になります。建物を建てない用途では、駐車場、資材置き場、太陽光発電施設などが挙げられます。駐車場は初期投資をほとんど必要としない反面、需要がない場所では経営が苦しいので借り手が見つからない可能性があります。

駐車場が不足している都市部や住宅密集地、商業地などなら経営が成り立ちますが、田舎だと駐車場は足りているので厳しいかもしれません。むしろ周囲に高い建物がない田舎の方が需要は高い用途が、太陽光発電です。発電パネルは建物としての扱いにならないので、借主に借地権は発生しません。ただし太陽光発電は10年運営してようやく初期投資コストが回収できると言われているので、貸し出し期間が長期になることを覚悟しておく必要があります。資材置き場は初期投資が必要ない一方、周辺に資材の置き場に困っている会社か、開発工事などがなければ需要が発生せず、借り手が見つからない可能性があります。

まとめ

土地が売れない時には、さまざなな改善策が必要になるでしょう。土地を活用したり、土地を売却するための参考になれば幸いです。

とりあえず、一度簡易的な不動産査定をしてもらい、どれくらいの値段で売れる見込みがあるのかを査定してもらってもよいかもしれませんね!



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