土地活用のために貸して運営!使用例一覧と対策まとめ

土地活用のために貸して運営!使用例一覧と対策まとめ

現在所有している土地の活用方法について迷っていませんか?

更地のままがいいの?

建っている古い建物は解体したほうがいいの?

土地を貸し出す際のメリット・デメリットは?

今回は土地活用の際、土地を貸し出す場合の土地使用例やメリットデメリットについてご説明しています。

土地活用のために貸して運営!使用例一覧と対策まとめ
土地活用のために貸して運営!使用例一覧と対策まとめ

1.建物を新たに建てると有利なの?

土地活用をしたい貸主にとって更地のまま貸すか、新たに建物を建ててから貸すかは悩みどころです。

所有する土地に新たに建物を立てるのはそれなりの資金が必要ですが、貸主にとって有利な面もあります。メリットとして大きいのは売却の自由度が上がることです。

土地だけを貸した場合は契約内容によっては借地権という強力な権利が発生する可能性があります。

借地権があると借り主は土地の上に建物を立てて使用できるので、建物が建ってしまうと貸主は土地だけを売却するのが困難になってしまうのです。

一方、自分で新たに建物を立てれば土地も建物も所有権は貸主に帰属する訳ですから、売却の自由度は高くなります。

更に発展している土地で周辺のニーズに合った建物を立てられれば、高い収益が望めるので土地だけを貸すより利回りが高い可能性もあります。

また、建物を新たに建てれば更地の状態より土地の課税評価額が下がるので、節税効果も期待できるのです。

建物を新たに立てて貸す場合マンションやオフィスビルのような汎用性の高い物件を立てるのが一般的ですが、汎用性を犠牲にして借り主の望む建物を立てる建て貸しという方法も存在します。

貸主が借り主の為に建物を建てる分、賃貸契約は賃料や修繕義務など貸主に有利な内容となる場合が多いです。

2.老朽化した建物がある場合はどうするべき?

不動産活用を考えている土地に老朽化した建物がある場合は、解体するか改修を施すかの二択になります。

(1)建物の耐久性を調査しよう

まず、建物調査を扱う業者に依頼し、建物の耐久性を調べましょう。耐震基準に適合しない時点で賃貸に出すことは難しくなりますし、周辺の建物が倒壊しないレベルの地震で倒壊することになると、貸主の責任になります。不動産活用以前に、そのようなリスクは負うべきではありません。耐震性は見た目以上に低下していることがよくあります。昭和40年代に建築された関西のとあるニュータウンの団地では震度5強で倒壊の危険性があると診断されました。その後耐震補強がなされましたが、このように耐震性が低下していることは珍しいことではありません。

(2)解体しない場合

もし解体せずに済むのであれば、入居者が問題なく居住できる改修を行いましょう。しかしそれだけでは高い賃料を取るのは難しいです。住宅デザインの流行がありますし、お風呂や洗面台など、特に水回りは時代の流れが感じられやすい部分です。ユニットバスに入れ替えを行ったり、水回り以外にも見た目を新しくする改修を行うべきです。場合によっては数百万円単位の投資が必要になりますが、賃料を高くできますので将来的にはペイできます。改修については様々な考え方があります。古さを利用するデザインもありますし、リノベーションを扱う業者に相談し、住みたいと思える家を考えてみましょう。

(3)解体する場合

解体しなければならない場合は、不動産活用を1から考え直す機会になります。ローンが組めず、新築の建物を建てるのが難しい場合は駐車場経営を考えたり、不動産業者に土地を委託してマンションを建てることもできます。しかし土地の委託は収益率が低くなりますし、そもそも住宅であることから駐車場経営に適した立地である保証もありません。もし新しい建物を建てられないのであれば、子供など次の代まで土地活用を見送るのも間違いではないでしょう。土地活用をする、しないに関わらず、改修で使用できない建物は解体するべきです。放置しているとさらに劣化が進み、廃墟になるのは避けられません。治安の意味でも問題になりますし、崩壊して他人が損害を被った場合は賠償の必要が生じます。また、将来的に解体する場合でも、周辺の人々からはいわゆる「いわく付き」の家として扱われる可能性があります。不動産価格は全ての事情を考慮しますので、不利な条件は早めに排除しておくべきです。

3.土地を貸して運営するメリット

(1)土地の貸し出し

土地を所有している場合、そのままにしておくだけでは、税金もかかり損をするばかりです。

かといって、建物を建てれば、相当な出費を強いられ、場合によったら、借り入れをしなければいけません。となると、別な方法で収益を上げる必要があります。

収益を上げる方法が、土地の貸し出しです。

まず、土地を貸せば、地代や更新料がそのまま入ってきます。土地の場所や広さ、状態などによって、これらは変わってきますが、どこであっても、そのまま放置するよりもはるかに利益が得られます。

・土地有効活用

また、土地の有効活用という点でも、意味があります。

いくら広い土地を持っていても、なにもしなければ、宝の持ち腐れになってしまいます。せっかく所有している土地ならば、少しでも借地人が使いやすいように利用してくれれば、土地の存在意義も高まります。

・税金対策

税金対策にもなります。土地には固定資産税や都市計画税がかかってきますが、特に収益がなくても、これらの税金は免除されません。

それならば、その土地を貸して、収益を上げるほうが得ですが、それだけではなく、居住用の住宅が建っていれば、固定資産税や都市計画税が軽減されるのです。

具体的には、200平方メートル以下の土地に住宅が建っている場合には、固定資産税は課税標準の1/6になります。

都市計画税は課税標準の1/3になります。

200平方メートル超の土地に住宅が建っている場合は、固定資産税が課税標準の1/3、都市計画税が課税標準の2/3になります。自分で建てた住宅でなくても、この軽減措置は適用されるので、借地人に住宅を建ててもらえば、それだけ支払う税金が減ります。

これだけではありません。相続税対策にもなるのです。

土地の相続税は、時価ではなく、相続税路線価や固定資産税評価額を基準に算出されます。時価よりも安いですが、それでも相続税額は相当なものになります。

これを軽減させる方法があります。土地に借地権を設定するのです。土地をいったん借地人に貸し出すと、地主は当面その土地を利用することができなくなります。そのための救済措置として、相続税が減額されるのです。地主の相続税は底地分だけになり、以下のような計算で出します。

土地の相続税評価額×(1-借地権割合)です。

つまり、借地人の持ち分だけ、減額されるのです。地主としては、かなり負担が楽になります。なお、借地権割合は、地域ごとに決められていて、国税局のホームページの財産評価基準で調べられます。

4.土地を貸して運営するデメリット

土地活用の方法として、貸して運営する際にはどのような用途の土地として貸すかによって、収益性に大きな違いが出てしまいます。土地活用を積極的に売り込む業者は、メリットを中心として訴求してくるので、デメリット部分については自力である程度調べた上で最終判断をしなければならない現状があります。

(1)土地をそのまま貸し出す場合

土地をそのまま貸す場合には、土地に対する賃貸借契約は最低20年、長ければ50年といった契約になることから、一度貸してしまうと流動性が無くなってしまいます。つまり、売却しても売却できなくなってしまいます。

土地をそのまま貸す際の利回りが年2%前後が一般的ですから、2000万円分の土地を貸した時に年間賃料は40万円に過ぎません。土地の流動性が無くなることと、利回りが低くなりすぎるデメリットがあるわけです。

(2)駐車場として貸し出す場合

青空駐車場として土地を貸す場合には、土地の流動性は高いまま維持出来ます。借地借家法に定められている賃貸借契約については、青空駐車場の場合に契約解除制限が適用されないので、別の用途が決まった段階で契約解除を行なえます。

土地のまま貸し出す場合よりも、利回りが良くなる傾向にありますが、駐車場としての需要がどのくらいあるのか分からないというデメリットに注意が必要です。

(3)アパートを建設して貸し出す場合

アパートを建設して貸し出すことで土地活用を図ることが出来ますが、持っている土地により入居者が本当に集まるか、収益性が高いまま維持できるかは場所次第です。

入居者が入れ替わるごとに、入居者募集費用が広告費として嵩むことになるので、管理コストと入居者募集コストがこれからの日本の人口減少時代に対してどのくらい満室を維持できるか疑問が残ります。

(4)太陽光発電所を建設運用する場合

日本政府が推奨している再生可能エネルギーを作るために、太陽光発電所を建設して運用する方法もあります。アパート経営が成り立たない田舎の地域では有効な方法ですが、近隣に住宅がある場合には太陽光発電パネルによる反射光が眩しいと苦情が出てしまう可能性もあります。国による売電時の買取保証価格は、毎年補助が削減されて安くなるので、保証が終わった以後にどのくらいの価格で売電を継続出来るかは、定かでは無い状況です。

まとめ

土地活用の方法を考える際には、現在の状況だけではなく20年後を見据えた長い目で見なければ、利回りの低下だけでなく税金次第ではマイナスとなりかねない点に注意を要します。

土地活用を行いたいと考える土地の用途地域や地域性を十分考慮してから、デメリットまで十分に検討してから土地活用に踏み切る必要があります。