月極駐車場の運営を検討中なら覚えておくべき!必要な費用と利回りは?

月極駐車場の運営を検討中なら覚えておくべき!必要な費用と利回りは?

土地活用の方法の一つとして駐車場経営があります。所有している土地を駐車場として運営する際に必要な費用、利回りはどれくらいなのでしょう?

今回は、駐車場運営に必要な初期費用や利回りの計算方法についてご説明しています。これから駐車場を運営しようとお考えの方、土地活用の方法を迷っている方は是非ご覧ください。

月極駐車場の運営を検討中なら覚えておくべき!必要な費用と利回りは?

1.月極駐車場運営のために!かかる初期費用はどのくらい?

駐車場運営の初期費用は、どのような駐車場にするかで大きく異なります。一般的な平置き駐車場の場合は、その鋪装タイプによって三つに分類できます。

 (1)未舗装タイプ

未舗装タイプ。整地に必要なコストが最もかかりません。ただし、車の重量に耐えうる地盤整備だけは行う必要があります。掘削や地盤固め、残土処分などの整地工事に加え、砂利などの敷き詰めなどによって1平米あたりの相場は約2000円ほどになります。

(2)アスファルト舗装タイプ

アスファルト鋪装タイプ。アスファルトの厚みの分だけ掘削が必要となり、未舗装タイプよりも整地に費用がかかり、さらに鋪装工事が発生するため、1平米あたりの相場は約4500円ほどです。そのうちアスファルト舗装には、1平米あたり約3000円相場です。

(3)コンクリート舗装タイプ

コンクリート鋪装タイプ。アスファルトよりもさらに厚く施工する必要があり、整地費用がかさみます。1平米あたりの整地費用に約2000円に加え、コンクリート鋪装に約6000円で、1平米合計約8000円となります。

 これら鋪装タイプによって必要な費用に加え、区画ロープや車止め、歩道縁石の切り下げ工事などが別途必要となります。周辺環境や地域によっても差異はありますが、200平米で20台の月極駐車場を想定すると、未舗装タイプでは約60万円、アスファルト鋪装タイプでは約130万円、コンクリート鋪装タイプでも約200万円以内での初期投資となります。

あくまでも大まかな相場を基にしたものであり、同じ敷地面積でも駐車可能台数などによっても初期費用は変動します。

2.まずは表面利回りを知ろう!計算方法は?

投資における利回りは一般的に、投資した金額に対して年間の収益がどれくらいになるのかという割合のことです。

(1)表面利回りの計算方法

月極駐車場の場合は、投資金額は駐車場を整備する初期費用ということになります。

計算方法は年間の収入の総額を、初期費用で割って100を掛けます。その際の年間の収入は最大の賃料で計算するので、駐車可能台数が満車であるという想定になります。

月極駐車場の表面利回り=(駐車可能台数×月額の賃料×12か月)÷初期費用×100

という計算式になります。

例えば駐車可能台数が10台で月額の賃料が1万円、初期費用が200万円であれば(10台×1万円×12ヶ月)÷200万×100=60%となります。

(2)表面利回りの活用

つまり初期費用にいくら投資するかによって表面利回りは大きく違ってきます。ただし表面利回りは、月極駐車場を運営するために必要なランニングコストが含まれていません。

表面利回りは正確な利回りの数値というわけではありませんが、おおよその目安として活用されます。また月極駐車場は地域によって賃料の相場も異なりますし、稼働率や駐車場を整備する舗装の種類や設備によっても表面利回りは変わってきます。

3.舗装方法によって利回りは変わる?舗装の種類と利回りの違いは?

月極駐車場を運営する上で、投資金額に対して年間の収益がどれくらいになるかを示す「利回り」が気になるところです。

(1)表面利回り

利回りのおおよその目安となるのが、年間の賃料の総額を投資金額で割り100を掛けて計算する「表面利回り」です。

「表面利回り」=(駐車可能台数×月額の賃料×12か月)÷投資金額×100

という計算式になります。

月極駐車場では投資金額は駐車場を始めるまでの整備などにかかる初期費用ということになります。

例えば駐車可能台数が10台で月額の賃料が1万円、初期費用が200万円の場合は(駐車可能台数10台×月額の賃料1万円×12か月)÷初期費用200万円×100=60となり表面利回りは60%ということになります。

この表面利回りは駐車可能台数が全て契約されている満車の状態を想定しています。あくまでも、おおよその年間の収益の割合を知る目安ということになります。

(2)初期費用

計算式でもわかるように、駐車場を整備する初期費用にいくらかけるかで利回りは大きく変わってきます。

①解体費用

駐車場の初期費用には、土地に建物がある場合は更地にするための解体費用が発生します。更地にした後には駐車場にするために整地しなければなりません。車を置くためには強固な地盤が必要です。地面を平らにするための掘削や残土の処分、砕石を敷き詰める作業、転圧作業などが整地の費用になります。土地の広さによって人件費が増えたり、条件によって費用は違いますが一般的には狭い土地の方が単価は高くなる傾向があります。

②ロープ費用

整地したままの未舗装の状態でも駐車場の運営は可能です。その場合は区画するためのロープを張ることが多いためロープ代がかかります。ロープを張る作業は業者に依頼することもできますが、自分で張ることもできます。

③舗装費用

舗装する場合は「アスファルト舗装」と「コンクリート舗装」の2種類があります。

  • アスファルト舗装

アスファルト舗装は、未舗装の整地と同じように土地を均してから舗装しますが、アスファルトの厚さによって掘削する深さが変わります。その整地作業の後にアスファルト舗装の工事が行われます。

  • コンクリート舗装

コンクリート舗装は、整地作業はアスファルト舗装と同様ですが、更にコンクリート舗装では厚さが必要なため掘削する深さが深くなります。コンクリートは性質上ひび割れることがあり、収縮を吸収するためのスリットを入れる工事や、補強材を入れることが必要なためアスファルト舗装より単価は高く、費用が倍近くかかります。

  • 車止め・区画ライン

アスファルト舗装やコンクリート舗装の場合は、駐車スペースの区画のラインを引く作業も必須です。場合によっては番号もつけなければなりません。ラインを引く作業は、多くの業者はメーターの単価ではなく、基準や条件等は業者によりますが一定の距離をまとめての一式での料金を設定しています。また、車止めが必要であれば設置する作業も加わります。

④歩道切り下げ工事

道路から駐車場への出入り口を作るための、歩道を切り下げる工事も考えなければいけません。

駐車場の出入り口の段差を解消するためにブロックなどを置いたりスロープを設置しているケースも見受けられますが、実は道路法に抵触しています。道路の管理者である国や自治体への連絡は必須ですし、歩道が一般的なアスファルト舗装ではなく特殊なブロックや素材の場合は歩道の切り下げ工事費用は高くなります。

⑤初期費用の計算

約10台駐車可能な土地の広さを200平方メートルとして、工事費用の相場を参考に試算してみます。

未舗装でロープで区画した場合は、整地作業は1平方メートルあたりの単価の相場は約1,200円、業者の日当や重機使用料などで6万円、ロープ張りを業者に依頼すると5万円と見積もると200平方メートル×1,200円+11万円=35万円になります。

アスファルト舗装の場合は、整地作業の掘削と残土処分費用が増えますので1平方メートル当たりの単価は約1,600円、アスファルトの舗装工事が3,000円程度、ライン引きを5万円程度とすると200平方メートル×4,600円+5万円=97万円になります。

コンクリート舗装の場合は、整地作業を含めて8,000円程度、ライン引きを5万円程度とすると200平方メートル×8,000円+5万円=165万円になります。

これに歩道の引き下げ作業が加わります。業者や道路の条件によって差はありますが一般的には30万円~50万円程度見込まれます。

(3)表面利回りの計算に当てはめて計算

これを前述の例にならって表面利回りの計算式に当てはめてみると未舗装の場合は約141%、アスファルト舗装の場合は約82%、コンクリート舗装の場合は約56%となり、初期費用の舗装の種類によって利回りが大きく変動することがわかります。さらに街灯やフェンスなどが必要な場合もあります。コンクリート舗装は初期費用はかさみますが、長期的にみれば耐久性が高いため補修費用が比較的かからないことも考慮したいポイントになります。

4.実質利回りを把握!ランニングコストと合わせて計算しよう

月極駐車場を経営して実際にどれだけの利益を上げられて初期費用を取り返せるのかと考えるときには実質利回りを考えるのが大切です。表面利回りでは経営にかかる費用が考慮されていません。

(1)実質利回りの計算

管理を委託するのに使用した費用や固定資産税などの税金などのランニングコストを想定される収入額から引き去った上で初期費用で割ってみましょう。

この方法によって計算されるのが実質利回りであり、月極駐車場の経営によって初期費用の何%を毎年取り返せるかという指標になります。

(2)実質利回りを考慮すべき理由

舗装方法だけでなく管理会社の選び方や土地への区分けの仕方などによってランニングコストは大きく変化するでしょう。その点も考慮してどの程度の実質利回りが得られるかを考えておくと資金計画が立てやすくなります。舗装のし直しにかかる修繕費なども考慮してどれだけの利益が得られるかを見積もった上で経営に乗り出すと失敗がありません。

まとめ

土地活用をする方法として月極駐車場経営は初期費用が少ないのが魅力ですが、ランニングコストもそれほどかからないのが一般的です。しかし、表面利回りで考えていると修繕などの際に予算不足が起こるリスクがあるのでランニングコストに対する意識を持っておく必要があるでしょう。



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