トランクルーム設置で土地活用!収益を得るための5つのポイント

トランクルーム設置で土地活用!収益を得るための5つのポイント

不動産投資に比べると、トランクルームへの投資は安いため、近年トランクルームで土地活用をしたい!と考えている方も多いです。

今回は、トランクルーム設置で収益を得るために必要な5つのポイントをご紹介していきます。

トランクルーム設置で土地活用!収益を得るための5つのポイント

1.そもそもトランクルームとは一体何?

土地活用の方法として活用できるトランクルームは広く言えば倉庫を貸し出すサービスです。個人が荷物を保管できるように倉庫部分としてある一定のスペースを割り当てるのに特徴があります。

しかし、厳密に言えば二種類のサービスがあるので注意しましょう。

倉庫業としてのトランクルーム

国土交通省によって定められているトランクルームは倉庫業として行われるものであり、品物を預かる契約を結ぶのが特徴です。業務内容として個人と寄託契約を結んで荷物を預かることになります。そのためのスペースとして土地を活用することができるのです。ただスペースを貸し出すのではなく、荷物を預かって管理する仕事になるので注意しましょう。その代わりにスペース自体の賃貸を行わないのが基本です。

貸しスペースとしてのトランクルーム

一方、貸しスペースとしてのトランクルームも存在しています。この場合にはレンタルスペースや貸しコンテナなどという名前でも呼ばれていて収納できるスペースの賃貸契約をするのが特徴です。個人の土地活用の方法としてはこの方がよく行われています。

倉庫などの一区画を貸し出すことによって個人が荷物の保管の目的で自由に使えるようにするものであり、管理に関して責務を負うかどうかは貸し出す側に自由があります。それを契約内容に含めて経営をすることができるのです。

このようにトランクルームは広く言えば荷物を預かる業務または荷物を保管するスペースを貸す業務の二つがあります。業務内容の詳細や負わなければならない義務や制約などに違いはあるものの、土地活用の手段として選ぶ場合には共通する性質が多いのも確かです。

基本的には個人が荷物を保管したいという目的で利用するものであり、荷物の種類も様々となります。ダンボールに入れた衣類や小物などの場合もあれば季節家電やスキー、スノーボードなどの季節によって不要になるもの、自転車やキャンピンググッズなど時々必要になるものなども預けたいと考える人がいるでしょう。

それに合わせて適切なスペースや設備の保管場所が要求されます。

トランクルームを土地活用の方法として選んだときには保管に適した倉庫などを作ることになりますが、それを一人の個人に対して一つあてがう必要はありません。大きな倉庫を作ってパーティションを作って分けたり区画分けをしたりして使用してもらうことができるからです。

あらかじめ固定されたパーティションを作っておくこともできますが、可動式のパーティションにすることで割り当てられるスペースを自在に変えられるようにすることもできます。また、建てる建物の種類も大きな倉庫に限らず、コンテナを利用する方法もあればロッカールームを用意する方法もあるため、土地にどのような建物を準備するかにも自由があるのが特徴です。それによって初期費用を抑えることも可能であり、初期投資に必要な費用を予算に応じて決めやすい土地活用になります。ただし、トランクルームでは屋内で保管するのが前提として考えられているのが通常です。

また、トランクルームの管理体制についても自由があるでしょう。個人に安心して荷物の保管目的で利用してもらえるようにするためにセキュリティー体制が整えられているのが一般的です。荷物の預かりをする業務を行う場合には特にその点が重要になるでしょう。スペースを貸し出す場合にはセキュリティーに関して借主側に自分で行うことを求めることも可能です。また、空調設備などによって保管環境を整えるなどの工夫も行えるため、ただ荷物の保管をするためのスペースとして土地活用をするとはいっても、そのサービス内容をよく考えると経営戦略を自由に展開することができます。

2.トランクルームで収益化するために!必要となる条件は?

トランクルームと一口にいっても、そこには様々なニーズがあります。オフィス街における資料や備品の収納、または住宅地における家具やスポーツ用品などの収納。まずはご自分の所有している土地がどういった性質のものなのか、住宅地かオフィス街か工業地か、その他なのかを見極める必要があります。

次に、その土地の性質に合ったトランクルームとは何か?を考えていきましょう。

例えば、住宅地やオフィス街なら先述のように家具や資料の収納を目的としたものですが、それを求める顧客を知ることもまた、トランクルームで収益を上げるためには必要なことです。オフィス街ならどんな業種の会社が多く集まっているか、営業時間や会社の規模なども知っておきたいところです。

IT関係や医療系のオフィスでは24時間の対応が必要になってくるケースもありますし、大企業では社内に資料室があるためトランクルームの需要が発生しない場合もあります。

ご自分の土地を知り、顧客を想定しニーズをつかむことは集客の上で重要なことです。ニーズのないところでの的外れな経営では顧客が集まらず、収益につながりませんので最低条件ともいえます。

ニーズを把握し大まかな経営方針が決まれば、次は「集客」です。いざトランクルームの経営をはじめても、すぐに顧客が集まるわけではありません。そこで必要になってくるのが収益が出るまでのリスク回避と、集客そのものです。トランクルーム経営は一般的に低リスクではありますが、空室が多い間は当然収入にならないので何らかの対策を立てる必要があります。

具体的な方法として「フランチャイズ」や「サブリース」などを検討するのも一つの手です。

フランチャイズとは?

「フランチャイズ」とはフランチャイズ料を支払い既存の企業下で系列店舗として開業する方法です。これは企業の知名度を利用して集客ができる他、企業からも開業のサポートが受けられるというメリットがあり、飲食店などのフランチャイズとは違い業務に関わることがないのも利点です。しかし設備投資やフランチャイズ料などの初期費用がかかることが難点です。

サブリースとは?

次に「サブリース」ですが、こちらは購入したコンテナやトランクルームを運営会社に貸すことで、利回り保証をしてもらう仕組みです。簡単にいうと経営そのものを業者に委託する、ということになります。経営が安定するというメリットはありますが、会社側が利益を抜くことになるので収益率は低くなるというデメリットもあります。

経営を続けるためには様々な経営方法を比較・検討し、ご自分に合った経営方針を立てることが必要です。

ご自分の土地を知りニーズをつかむこと、ニーズに合った経営方針を立てること、次に集客とリスク回避対策をとること、そして何より「経営を続ける」仕組みを作ることがトランクルームで収益を上げる条件になります。

3. トランクルーム設置の前に!準備しておくべきアイテムは?

屋外にトランクルームを設置する場合は、国に倉庫業者として登録をしなければいけません。

登録先は国土交通大臣、申請先はトランクルーム設置予定地を管轄する地方運輸局長です。そして、建築基準法や都市計画法に沿った土地でなければ倉庫業を営むことはできないので、物件の選定はこれからという場合は、第一種・第二種住宅専用地域や第一種・第二種住居地域以外で選びます。

登録申請の前には、地方自治体建築部局に相談するのが安心です。さらに施設の規模や取扱品などの考えを運輸局などへ伝えて相談に乗ってもらうといいでしょう。物件が決まれば登録申請書の作成に取り掛かりますが、必要な書類は不動産登記簿謄本や賃貸借契約書、図面などです。国土交通省のホームページにチェックリストが載っているので、活用するといいかもしれません。

倉庫業者としてトランクルームを設置すると顧客の物を預かる事業となるため、保管物の管理責任を負う必要があり、倉庫管理主任者の設置も義務付けられています。保管物に何かあった時のために損害保険へ加入しておくと良く、その他に火災保険も入っておくと安心です。

屋外型トランクルームはコンテナを使うのが一般的ですが、コンテナスペースだけでなく、顧客が車を停める駐車スペースも必要になります。

屋外型トランクルームに収納する物は、家具やレジャー用品などの大型の物が多い傾向にあるので、コンテナの内部で2畳位の広さがあると良いです。それから、駐車場は物を運び込むスペースも必要なため普通の駐車場より広くなければいけません。コンテナと駐車場を合わせて1室辺り20平米から25平米は確保するといいでしょう。改造して部屋を何個か作った大きなコンテナを使うと枠の部分の面積が減らせることになりますし、コンテナとコンテナの間に車路を作ると駐車スペースの節約になります。

コンテナと言っても土地に設置して継続使用する物については建築物扱いとなり、建築基準法に適用されますので、建築確認申請の必要があります。その際には、コンテナをコンクリート基礎などで固定しておかなければいけません。2段積んだ場合なども固定しておかなければ摘発対象となります。始めから建築基準法に則ったコンテナを選ぶと安心です。建築物扱いになることを知らずに土地に置いただけのコンテナでのトランクルーム営業が多く見られることから、平成26年12月に違反対策をしっかりと行うよう地方自治体へ通達されました。違法コンテナと判断された場合は、使用禁止命令や除却命令が下る可能性がありますので気をつけてください。確実に法律に則った倉庫でなければ設置直後に撤去、ということにもなり兼ねません。

それから、消化器などの消化器具や外灯などの照明装置も必須で、できれば監視カメラの設置も考えます。利用者としても監視カメラがあると安心ですし、不法行為や犯罪などを防ぐことが可能です。さらに保管物が壊れてしまった場合などに責任の所在確認に役立つ可能性も考えられます。

初期費用の目安としてはコンテナの大きさがまちまちなので料金にばらつきがありますが、1基につきおよそ50万円から100万円です。その他舗装工事や設置工事、塗装代、看板代などがかかります。1基の総額は、看板などの広告費を除いて80万円から130万円ほどが目安で、広告費に20万円ほどを想定しておくといいでしょう。

月々にかかる費用は、運営を自分で行う場合は保険料や電気代くらいで済みます。もし運用を専門業者に委託する場合は委託料金、フランチャイズに加盟した場合はフランチャイズ料金がかかり、清掃や巡回などで人を雇えば人件費が発生します。

4. 運営方法は3種類! それぞれの特徴と魅力は?

トランクルームの運営方法には、トランクルーム業者に土地を定期借地するのみの「事業用定期借地方式」、コンテナ設備や建物を土地オーナーが建築し、トランクルーム業者が一括借上げする「一括借上げ方式」、集客、管理などの一部の業務をトランクルーム業者に委託し、土地オーナーが建築も運営も行なう「業務委託方式」の3種類があります。

「事業用定期借地方式」は運営をトランクルーム業者が行なうため手間がかからず、長期間にわたって安定した地代収入が得られます。土地の提供のみなので、初期投資が必要ないという利点もあります。

「一括借上げ方式」も運営はトランクルーム業者が行なうので、手間がかからないのは「事業用定期借地方式」と同様ですが、地代よりも多くの賃料が得られます。トランクルームの稼働率に関係なく、一定の賃料が得られるリスクの低さが魅力です。

この2種類は、手間がかからず、リスクもリターンも低めなので、土地を複数所有している場合や、副業に向いているといえます。

「業務委託方式」は土地オーナー自らが運営を行なうのでリスクは高くなりますが、その分、収入のほとんどが土地オーナーのものになります。トランクルームの稼働率が高いほど収入が増えるため、3種類の中で最も高収入が期待できます。

5.トランクルームの収益性は高いの?メリットとデメリットは?

トランクルームで土地活用を行うメリット

トランクルームの収益性を鑑みての最大のメリットは、初期投資及びランニングコストの低さです。

住居の場合に必要な設備が必要なく、原状回復などの費用も少ないです。収納場所としての設置を行えば、長期間にわたり大きく手を加える必要もなく運営できます。そのランニングコストの低さから、利回りの高さもメリットとなります。そのために投資の回収も短期間で可能です。

全国的な潜在的需要が高いことも収益性を上げる要因となっています。また、土地の活用にあたって住居向けほど立地条件の影響を受けにくいのも好都合です。

トランクルームで土地活用を行うデメリット

もちろんトランクルームのデメリットもあります。

収益性を上げるためには多くの収納スペースを用意する必要があり、おのずとその管理に手間がかかります。ようするに、顧客との契約や料金回収などの手続きが多くなり、収益を上げようとするほど管理は煩雑になります。

さらに顧客を増やそうとするのにも手間がかかります。より地域性が高い施設のため、チラシやネットを利用した独自の宣伝努力が必要となります。そのためもあって、用意した収納スペースが契約で満たされるまで時間がかかるのもデメリットのひとつです。そして、住居用と違い土地に対しての税制上の優遇もありません。

まとめ

土地活用の選択肢として、初期投資が低いトランクルーム運用に興味をお持ちの方は、今回の記事をしっかり確認しておきましょう。

専門家の意見を聞きながらどんな土地活用をするのがベストかを判断することをオススメします!