最大80%評価減を実現させる「小規模宅地等の特例」とは?

小規模宅地等

居住用の土地をお持ちの方で、小規模宅地等の特例を利用することで、相続税を大幅に安くできることをご存知でしょうか?
相続によって財産をもらうと相続税がかかります。それは今まで亡くなった人が家族と一緒に住んでいた宅地(居住用の土地)についても同じです。
これからも住み続けようと考えている宅地ですから相続税が課税されるからといってそう簡単に手離すわけにはいきません。

では、どうやって納税資金を確保するのでしょうか。そんなときに強い味方になってくれるのが「小規模宅地等の特例」です。今回は、こちらの規定をご紹介します。

1.小規模宅地等の特例とは

概念 アイデア

 小規模宅地等の特例とは、亡くなった方(被相続人)や生活を共にする家族(同一生計親族)の事業用や居住用の宅地について、一定の要件を満たした場合にその宅地の評価額を80%減額してもらえるという規定です。
たとえば1億円の価値がある宅地でも2,000万円で税金計算することができますのでとてもありがたい規定なのです。

 この規定は、被相続人や同一生計親族の事業用や居住用に使われていた宅地というのが残された遺族にとってはなくてはならないものであり、そのような財産に多額の相続税が課税されることによって被相続人が亡くなった後の遺族の生活に大きな支障が生じてしまうことを防ぐために設けられています。

【小規模宅地等の特例を使った節税事例】

横浜にお住まいの方で、居住用の宅地の評価額は1億円でした。

この方は、多くの資産を保有していたため節税をしたいと考えておりました。

《実際の税理士の提案》

東京の麻布十番に5億円の価値のある宅地があるのでそこに移り住んで相続税の節税対策してはどうでしょうか?

 

《節税効果》

対策前 1億円 ⇒ 2,000万円(80%評価減) 

小規模宅地等の特例を利用することで、8,000万円の評価減に成功

対策後 5億円 ⇒ 1億円(80%評価減)

小規模宅地等の特例を利用することで、4億円の評価減に成功

★多くの資産を保有している方であれば、これだけで大幅な節税に繋がります。

2.小規模宅地等の特例の要件

 小規模宅地等の特例の適用を受けるための要件は、相続前の用途と相続後の取得者及び利用状況について設けられていて、その両方を満たした場合に適用があります。

(1) 相続前の用途

 相続前の用途は、被相続人や同一生計親族の事業用や居住用です。したがって、保養を目的とする別荘や生活を共にしない親族などが使用している宅地は適用を受けることができません。

(2) 相続後の宅地の取得者及び利用状況

 相続前の用途に応じて宅地の取得者と利用状況の要件が設けられています。利用状況とは相続税の申告期限(原則として相続後10ヶ月)までの間、宅地の取得者がその宅地を継続して利用しているかどうかということです。

まとめると次の表のようになります。

相続前の用途

宅地の取得者

継続利用しているか

被相続人の事業用

被相続人の事業を承継する親族

必  要

被相続人の居住用

被相続人の配偶者

不  要

被相続人と同居していた親族

必  要

同一生計親族の事業用

事業を営んでいた同一生計親族

必  要

同一生計親族の居住用

被相続人の配偶者

不  要

居住していた同一生計親族

必  要

(3) 面積の要件

 小規模宅地等の特例については、(1)や(2)で説明した適用を受けるための要件のほかに、面積の上限が決められています。事業用や居住用のため手離せないといってもそんなに大きな面積についてまで税制面で援助する必要はないという考え方から、この特例によって減額してもらえる部分というのは国が考える最低限必要な部分となっています。

その上限は、

  • 事業用宅地…400㎡
  • 居住用宅地…330㎡   です。

居住用については、平成26年までは240㎡だったのですが、税制改正により平成27年1月1日より330㎡に拡大され、納税者にとっては、より大きな恩恵を受けることができるようになりました。

 このように、この特例は上限が面積によって設けられていることから、適用を受けることができる宅地が複数ある場合には、基本的には、なるべく㎡単価の高い宅地から適用を受けると減額できる金額が大きくなる性格があります。

3.小規模宅地等の特例の適用を受けた場合の計算方法

 小規模宅地等の特例の適用を受けた場合の計算がどうなるのかを簡単な数字を使ってご紹介します。

(1) 居住用宅地6,000万円、地積300㎡の場合

 居住用宅地については330㎡が上限ですのでこの宅地についてはすべての部分について適用を受けることができます。したがって、

① 6,000万円(宅地の評価額)

② 6,000万円×80%=4,800万円(特例による減額金額)

③ ①-②=1,200万円

 1,200万円部分にのみ相続税が課税されることになります。

(2) 事業用宅地8,000万円、地積500㎡の場合

 事業用宅地については400㎡が上限ですので500㎡の宅地であっても400㎡までしか減額してもらうことはできません。したがって、

① 8,000万円(宅地の評価額)

② 8,000万円×400㎡/500㎡×80%=5,120万円(特例による減額金額)

③ ①-②=2,880万円

2,880万円部分にのみ相続税が課税されることになります。

4.不動産の貸付や駐車場業を営んでいる場合

 小規模宅地等の特例における事業には、不動産の貸付や駐車場業を営んでいる場合も含まれます。しかも、その規模の大小は問いませんので、一戸建てを一軒だけ貸している場合やマンションの一室を貸し付けているような場合でも適用が受けられます。ただし、不動産の貸付や駐車場業については一般の事業とは異なり、50%しか減額してもらえず、その面積の上限も200㎡となっています。また、一般の事業用や居住用などと一緒に適用を受ける場合には、事業用や居住用で面積の上限に達していない部分についてのみ適用が受けられることになり、一般の事業用や居住用に比べると多少制限を受けています。

5.二世帯住宅の敷地

 最近流行の二世帯住宅ですが、その敷地についての小規模宅地等の特例の適用はどうなっているでしょう。
二世帯住宅といっても、建物の構造上建物の中で行き来ができるようなスタイルであれば、基本的にその敷地は全体について小規模宅地等の特例の適用があります。問題は、建物の構造上建物の中で行き来ができず、かつ、お互いの家族が生活を共にしていないケースです。

小規模宅地等の特例において居住用宅地は、被相続人か生活を共にしていた家族の居住用でなければ適用が受けられませんので、このようなケースの場合、生活を共にしていない家族が住んでいた部分に対応する宅地については、本来、適用が受けられません。
しかし、平成26年度の税制改正により、二世帯住宅については建物が区分所有登記(それぞれの住んでいるところをそれぞれの所有財産として別々に登記すること)されていなければ、生活を共にしていない家族が住んでいる部分に対応する宅地についても適用が受けられるようになりました。現在二世帯住宅にお住まいの方や今後二世帯住宅をお考えの方にはうれしい改正となりました。 

6.小規模宅地等の特例の適用を受けるための手続き

 小規模宅地等の特例は、宅地の評価額の80%が減額される規定ですので、面積の制限はありますが、地価の高い地域に宅地を持っている方にとっては相続税が課税される金額を大幅に減らすことができます。
したがって、この特例の適用を受けることによって相続税額が0になるという方も多いと思います。
しかし、この規定の適用を受けた場合には、たとえ相続税額が0であっても相続税の申告手続きが必要となります。
相続税の申告手続きについては、相続税の申告書を提出するとともに、その申告書に次の書類を添付する必要があります。

  1. 減額金額の計算に関する明細書
  2. 遺言書の写し
  3. 財産の分割の協議に関する書類の写し
  4. 住民票の写し及び戸籍の附表の写し(居住用宅地の場合) 等

まとめ

 小規模宅地等の特例は、相続で宅地をもらった場合にはうまく活用したい規定です。
宅地がほとんどないような場合や面積がとても小さい場合は別ですが、宅地がたくさんあるような場合には、どの宅地について適用を受けるかということによって減額金額が大きく変わることも少なくありません。
限度の面積を超えない範囲でどの宅地について適用を受けるのが最も有利になるのかということをしっかりシミュレーションするためにも相続専門の税理士に相談することをお勧めします。

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コメント

  1. 朝倉良一 より:

    遺言がない人は使えないのですか?遺言の写しが必要と書いてありますが。

    1. solabo_admin より:

      朝倉様
      いつも相続情報ラボをご覧頂きありがとうございます。
      ご返信が遅くなり、大変申し訳ございません。
      ご質問頂きました件につきましては大変お手数ですが、お近くの税務署または下記のフリーダイヤルまでお問い合わせをお願い致します。

      ■国税庁『国税局・税務署を調べる』
      https://www.nta.go.jp/soshiki/kokuzeikyoku/chizu/chizu.htm
      ■辻本郷税理士法人
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