中古不動産購入にはどのようなメリット・デメリットがあるか?

不動産を購入するにあたって1つの分かれ目となる重要なポイントは、新築と中古のどちらを選ぶのかということです。マイホームといえば新築!と憧れを抱く人も多いでしょうが、中古には中古なりのメリットもあります。近年のリノベーション人気によって中古物件の注目度も高まっています。

中古物件の特徴を正しく理解した上で、新築と中古、どちらを選ぶのかを決めていくことが大切です。今回は、中古不動産購入のメリット・デメリットをご紹介していきます。 

1、中古不動産を購入する場合のメリットとは?

中古不動産を購入した場合のメリットは、やはり物件価格が安いことです。

なかなか給与が上がっていかない昨今の状況から、新築の不動産に手が出ないという人にとって中古物件はある程度の広さや利便性を確保しつつマイホームを持てるチャンスといえます。

また、新築の場合、売主が業者ということも多いため売買価格に消費税がかかりますが、中古ですと逆に売主が個人であることが多くなるので消費税の心配をしなくて済みます。

そして、購入する前に実物を確認することができるのも大きなメリットです。新築マンションなどは、間取り図だけを見て購入を決めなくてはならないこともありますが、中古物件はすでに出来上がっているものを購入するわけですから売主の協力が得られれば内覧することができます。その際に気になる点を質問することもできるわけです。

2、中古不動産を購入する場合のデメリットとは?

一方でデメリットはどのようなものがあるのでしょうか。

もちろん、全体的に間取りが古かったり設備が汚れていたりということは当然に考えられます。そのあたりは価格と比較して許容範囲かどうか見極めましょう。そして中古物件は、物件価格自体は安いものの、築年数によっては税制面での優遇を受けられず、いわゆる「諸費用」が高くつくことがあります。たとえば登録免許税や不動産取得税、住宅ローン減税(所得税)の軽減措置は、木造住宅では築20年を超えると受けられないことがあります。所有権移転と銀行の抵当権設定の登録免許税だけで10万円以上の差がつくこともありますので意外な盲点といえるでしょう。

また、新耐震基準が定められた1981年以前の建物であれば、耐震性の面で不安がある場合も考えられます。大地震が続いているここ数年の日本列島では、軽視できない問題です。

銀行ローンを借りて購入する場合でも、やはり経年による担保価値の低下ということがありますので、融資金額が下がってしまうことは覚悟しておかなければなりません。

3、中古不動産を購入する際の注意点は?

価格の安さなどから、中古不動産に魅力を感じる人も多いことでしょう。しかし、中古不動産を購入する際に気をつけておかなければならないことがあります。

(1)注意点1 物件を吟味することが特に大切

中古不動産の場合、前所有者の使用状況やハウスメーカーの技術などによって同じ築年数でもだいぶ状態が違ってくることがあります。築浅なのに傷みが目立つ物件もあれば、10年以上経っているのにいまだに綺麗な状態を保っていることもあります。後からシロアリや腐食などのトラブルにならないためにも細部まで内覧して確認したいものです。

また、将来的に売却する場合のことも考えて資産価値の下がりにくい条件の物件を選ぶことも大切です。

資産価値にこだわるなら重視したいのが立地、そして建物の強度などでしょう。しっかりしたメーカーが作った交通の利便性がよい物件であれば、多少経年劣化があっても資産価値を保つことができます。多くの人が子供の独立後などに住み替えをすることもあって、将来的に売る、貸すという状態になることは十分考えられますので、その時を見越した物件選びを心がけましょう。

(2)注意点2 修繕費などの諸費用を見込んでおく

中古不動産の購入では、最初の物件価格の安さにつられてしまうことも多いでしょうが、冷静に考えなくてはならないのが「あと何年くらいで大規模修繕が必要になるだろうか」ということです。新築なら10年程度は水回りに手を入れなくても済むでしょうが、築7~8年の物件を購入すればやっと住み慣れた頃に数十万円単位、もしくはそれ以上の修繕費がかかる危険性もあるのです。

 また、中古に限った話ではないのですが、マンションの場合は毎月のローン以外に管理費や修繕積立金の支払いが発生することを理解しておかなくてはなりません。本体価格以外の部分を計算し、全体のコストが家計を圧迫していないかチェックしてから購入することが大切です。

4、使える制度はすべて使って税額などを軽減する

もし、築20年以上(木造の場合)の古い物件を購入する場合、住宅ローン減税を受けられず高くなってしまうこともありますが、「個人間売買瑕疵保証保険」に加入することで減税を受けられるといったこともありますし、耐震基準適合証明書をつけることで登録免許税の軽減を受けることもできます。購入する物件がどの制度に当てはまり、減税などの優遇措置が受けられるのかしっかりと確認する必要があります。

まとめ

中古で難あり物件をつかまないためには、購入予定物件をよくチェックすること、そして制度に関する知識をきちんと持っており、アドバイスしてくれる不動産業者を選ぶことがポイントです。

上記をしっかり注意することで、失敗せず中古の不動産を購入することができるはずです。

 

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