不動産を絡めた生前贈与で最大4,000万円無税に!

生前贈与 不動産

不動産を絡めて生前贈与を行うと多額の節税が可能になることをご存知ですか?住宅取得等資金の贈与は最大1,500万円まで非課税となります。また、他の特例も併用することにより最大4,000万円まで無税になります。その仕組を簡単にご説明しておりますので、是非ご覧ください。

1.不動産(住宅)の購入資金の生前贈与で1,500万円まで贈与税なし!?

配偶者

住宅取得等資金の贈与の非課税とは、直系尊属(親や祖父母)から援助を受けて家を購入する際に、下記に記載した金額まで贈与税が非課税になる制度です。

平成27年 1月~平成27年12月1,000万円 (1, 500万円)
平成28年 1月~平成28年9月 700万円 (1, 200万円)
平成28年10月~平成29年9月2,500万円 (3, 000万円)
平成29年10月~平成30年9月1,000万円(1, 500万円)
平成30年10月~平成31年6月 700万円 (1,200万円)

(  )内は一定要件を満たした場合の質の高い住宅を指します。

時期によって非課税額が異なりますので注意が必要となります。

つまり、自分でローンを組んで住宅を買うのではなく、親から不動産を購入するためにお金を贈与してもらい不動産を購入すると一定の金額までは贈与税は非課税となります。
住宅取得等資金の詳細につきましては、

2.基礎控除と併用で最大1,610万円まで非課税に!?

 上記1の制度と、年間110万円の基礎控除と併用すると、平成27年の場合、合計で1,110万円(一定の要件を満たす場合には1,610万円)まで贈与税はゼロで贈与が受けることが可能となります。(時期によって贈与税がゼロになる金額が異なるので注意してください。)

 贈与税は一人が1月1日から12月31日までの間に贈与により取得した財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの金額に対してかかります。

 贈与財産合計 - 110万円(基礎控除) ←この金額に対して課税されます。

基礎控除と住宅取得資金の贈与税の非課税措置を併用すれば、

 贈与財産合計 -1,000万円(1,500万円)※ - 110万円(基礎控除) ←この金額に対して課税されます。

※ 平成27年の場合

 言い換えれば、年間で1,110万円(一定の要件を満たす場合には1,610万円)まで贈与税はゼロで贈与が受けることが可能となります。

関連論点を記載しておきますので、ご参照ください。

非課税枠110万円以内の贈与でも課税されることがある?

3.生前贈与されたお金で不動産を取得する場合には、最大4,000万円無税に!

お金 贈与

 『住宅取得資金の贈与』『相続時精算課税制度』を併用することにより最大4,000万円まで贈与時には贈与税が無税で贈与できます。

相続時精算課税制度とは、2,500万円まで生前に贈与しても贈与時には贈与税がかからない制度です。

詳しくはこちらをご覧ください。

 つまり、

住宅取得資金の贈与で最大1,500万円が無税

相続時精算課税制度で最大2,500万円が無税

上記2つの制度を利用すると合計 1,500万円+2,500万円=4,000万円が最大で無税となります。

この4,000万円を無税にする方法を採用する例としては、
  • これから家を建てて住む場合
  • 自宅を増改築する場合など
利用可能となっております。
  新しく家を建てることをご検討中の方であれば、これらの制度を利用することがオススメです。

4.生前贈与にかかる費用(不動産取得税や登録免許税はいくら?)

下記の税金が、固定資産税評価額に対して課税されます。

登録免許税

不動産の移転登記の際にかかる税金。

税率は、贈与の場合、固定資産税評価額の2%

不動産取得税

不動産を有償取得又は無償取得した際に、取得した人にかかる都道府県税。
移転登記をしてから、約半年で納税通知が来ます。

税率は、固定資産税評価額の3%


(例)固定資産税評価額2,500万円の土地があります。これを80歳の父親が、50歳の息子に贈与し、相続時精算課税制度を選択したとします。

《負担すべき税金》
贈与税                  0円(2,500万円の枠内のためゼロ)
登録免許税           50万円(2%)

不動産取得税      75万円(3%)

「登録免許税」と「不動産取得税」この2つの税金は、非課税とする方法はありません。必ず支払う必要があります。 

5.生前贈与による不動産の名義変更とは?

 名義変更は非常に複雑で、初めてやる場合には、非常に多くの時間がかかってしまいます。そのため、司法書士に頼んでしまった方が良いかと思います。念のため下記に名義変更に必要なことを簡単に記載しておきましたので、興味のある方はご覧ください。
不動産(土地、建物)の名義変更は、法務局に、申請書と必要書類を提出する必要があります。
法務局の管轄がどこなのかはこちらで確認できます。
法務局HP

《名義変更の流れ》

 (1)必要書類を集める
 (2)申請書を作成

 (3)(1)(2)を法務局に提出

上記で生前贈与による名義変更が完了します。名義変更が完了したら、土地や建物の権利証を発行してもらえます。

(1)必要書類

  • 贈与の対象となる不動産の権利証(登記識別情報)
  • 贈与者の印鑑登録証明書(発行から3ヶ月以内のもの)
  • 受贈者(贈与を受けた方)の住民票
  • 登記原因証明情報(贈与契約書)
  • 固定資産評価証明書
  • 贈与の対象となる不動産の登記簿謄本(全部事項証明書)
  まずは、上記の書類をすべて集めましょう。

(2)申請書の作成

申請書は下記サイトに申請書のデータがありますので、こちらを参考にしてください。

まとめ

不動産を絡めた生前贈与で最大4,000万円を贈与時に無税にする方法はご理解頂けたでしょうか?将来のことも検討した上でどの特例を使うべきなのかを判断しなければなりません。よって、どの特例を利用していくのかを税理士に相談の上で選択すべきではないでしょうか。

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