あなたの保有している土地の価値はいくら?路線価って何?

路線価

 最近は増税の影響もあって何かと話題の相続税ですが、みなさんは自分の持っている土地がどのくらいの価値があるのか気になりませんか。
自分は専門家ではないからわからないと思っている方もいらっしゃると思いますが、実は、専門家でなくてもだいたいの土地の価値は計算できるのです。
相続税の計算において土地の価値を計算する際に使用するのが「路線価」といわれる金額です。
今回は、その「路線価」についてご紹介します。

1.土地の価値とは

土地の価値ついては、様々な場面において異なる基準の金額が用いられます。

(1) 取引価格

実際に土地の取引が行われる場合に用いられる金額です。

(2) 公示価格

不動産取引の指標となる数値として国土交通省が発表している金額です。不動産鑑定士の鑑定評価を基に決められています。

(3) (相続税)路線価

相続税や贈与税の計算をする際に用いられる金額で、国税局長によって決められています。

(4) 固定資産税評価額

固定資産税を計算する際に用いられる金額で、市町村によって決められています。路線価

以上のように一言で土地の価値といってもその種類は様々であり、どれが正しくてどれが間違っているというものではなく、その目的に応じて使い分けられているのです。
その中で、相続税の計算の際用いられるのが路線価を基に計算した金額となるのです。

2.路線価とは

 路線価とは、その名の通り、路線(道路)につけられた価格です。そしてその価格というのがその道路に接する宅地についての1㎡当たりの標準的な価値となります。
路線価はその年1月1日時点の価値を表す金額として、例年7月1日に国税庁より発表されますが、一般的に路線価は実際に取引されている価格の80%くらいの金額に設定されています。
これは、路線価が相続税の計算の基となる金額であり、土地という財産が売却することが比較的難しい財産であることを考えて、相続税の負担が重くなりすぎないように実際の取引価格より低い金額にされているのです。
ちなみに、日本で最も高い路線価は東京都中央区銀座5丁目の路線で、その金額は、なんと2,360万円(平成26年分)です。つまり、その道路に接している土地は1㎡当たり2,360万円の価値があるということになります。

3.相続税の計算における土地の価値の計算

 2では相続税の計算における土地の価値は路線価によって計算するとお話ししましたが、地域によっては固定資産税評価額を用いて計算する場合もあり、二つの方式のいずれかで計算されます。

(1) 路線価方式

市街地的形態をなす地域(都会)において用いられている計算の方法で、路線価を基に計算をします。

(2) 倍率方式

市街地的形態をなす地域以外の地域(田舎)で用いられている計算の方法で、固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率を乗じて計算します。
 
  この違いには次のような理由があります。都会では、駅前の大通り沿いにある土地なのか、または道路を一本隔てた裏路地にある土地なのかによって土地の使い勝手に大きな差が出ます。
そこで道路一本一本に値段をつけてきめ細やかな計算をしようと考えているのです。これに対して、見渡す限り田園地帯のような田舎においては、道路を一本隔てたからといってそれほど土地の使い勝手に影響はないでしょう。
そのような地区ではきめ細やかな計算を行う必要はなく、その地区全体で倍率を定め、その倍率を個々の土地について決められている固定資産税評価額に乗じるだけの大ざっぱな計算で十分だと考えているのです。
  なお、どちらの方法で計算するかは、土地の持ち主が自由に決められるものではなく、国税庁によって決められているものとなります。

4.路線価による土地の価値の計算

 路線価によって土地の価値を計算する場合、基本形として次の算式により行われます。

接している道路の路線価×奥行価格補正率×土地の地積

  路線価は、国税庁のホームページにおいて日本全国の路線価を示した路線価図という地図が公開されていて、その土地の住所により調べることができます。
また、奥行価格補正率とは、路線価を修正するために用いられる割合となります。
路線価は、その道路に接する標準的な宅地1㎡当たりの金額を示したものなので、その宅地が標準的なものかそうでないかをこの奥行価格補正率という割合によって考慮し、修正をするのです。
奥行価格補正率も国税庁のホームページで公開されていて、その土地の所在する地区、道路からその土地の最も奥までの距離(奥行距離)によって決められています。

 地区には、

  • ビル街地区
  • 高度商業地区
  • 繁華街地区
  • 普通商業・併用住宅地区
  • 普通住宅地区
  • 中小工業地区
  • 大工場地区

 の7地区がありそのそれぞれに奥行価格補正率が決められています。

国税庁ホームページ
 路線価図 http://www.rosenka.nta.go.jp/
 

5.計算の具体例

それでは、土地の価値について簡単な例で計算してみます。

路線価 計算例

 これらの2つの土地はいずれも普通住宅地区に所在し、路線価30万円の路線に接する600㎡の土地です。

A土地の価値

 A土地の価値の計算にあたっては、A土地の奥行距離20mに対応する奥行価格補正率が用いられ、その率は1.00となります。
つまり、住宅地区において20mという奥行距離は最も手ごろであるということで、路線価をそのまま使って計算します。その金額は、

 30万円×1.00×600㎡=1億8,000万円

 となります。

B土地の価値

 これに対して、B土地の価値の計算にあたっては、B土地の奥行距離30mに対応する奥行価格補正率が用いられ、その率は0.98となります。
つまり、住宅地区において30mという奥行距離は少し長すぎるということで、路線価をそのまま使うのではなく0.98倍、つまり2%分路線価を下げて計算してあげようということになるのです。その金額は、

 30万円×0.98×600㎡=1億7,640万円

となります。

 このように、A土地とB土地は地区も、路線価も、地積も同じなのに奥行距離の違いによってその価値に360万円も差がでるのです。

 路線価による土地の価値の計算というのは非常にきめ細やかに行われているというのを実感していただけたでしょうか。
これ以外にも、例えば、2路線以上に接しているいわゆる角地であったらその使い勝手は良くなりますからその価値を高める計算が行われますし、逆に、形がいびつであったりしたらその使い勝手は悪くなりますからその価値を下げる計算が行われることになります。

6.計算ができなければ、査定してもらうという選択肢も!?

土地であれば、ネットで査定してもらった金額の約7割が相続税の計算で利用する金額

建物であれば、ネットで査定してもらった金額の5割~7割が相続税の計算で利用する金額

となります。

計算しなくても、概算額がわかるので、不動産査定はおすすめです。

意外と多いのが、不動産査定してみたら、意外と高値が付いたため売却を検討される方も多いようです。

不動産査定については、下記サイトをご参照ください。

不動産を査定してもらうことで、相続税の概算額がわかる?査定額が高ければ売却も検討すべき?

まとめ

 ご紹介したように、土地の価値の計算は路線価を調べることによってだいたいの金額を知ることができます。
ただし、土地は様々な特徴を持っていることが多く、その特徴に応じて細かい計算を行わなければなりません。
また、土地の価値は非常に大きな金額になることが多いですので、正しい計算をすることも必要になります。
そのためにはやはり専門の税理士に任せるのが一番でしょう。
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