親が持っている敷金付きのアパート(貸家)を子へ贈与した場合の税金の取り扱いとは?

親が持っている敷金付きのアパート(貸家)を子へ贈与した場合の税金の取り扱いとは?

ご両親が保有しているアパート(貸家)を子へ贈与するケースがあると思います。

貸家であれば、将来返還しなければならない敷金がついていることがほとんどですが、この返還しなければならない敷金付きのアパート(貸家)を贈与する場合、どのような税金が発生してくるのでしょうか?


親が持っている敷金付きのアパート(貸家)を子へ贈与した場合の税金の取り扱いとは?

1.債務と一緒に財産を贈与する場合の取り扱いとは?

債務(返還義務がある敷金)と一緒に財産を贈与する場合は、通常の贈与ではなく「負担付贈与」となります。

敷金付きのアパートを親から子に贈与した場合は、負担付贈与となります。

なぜなら、建物の賃貸借契約における敷金は、借家人からの敷金返還請求権に対する債務となるからです。

もし賃貸借契約が終了したら、大家は借家人へ敷金を返還しなければならない義務があります。そのため、敷金付きのアパートを親から子へ贈与した場合は、負担付贈与として取り扱われます。

また、親から子供へ敷金付きのアパートを贈与した場合は、「所有権」と「賃貸人の地位」が親から子供へ移転することになります。

賃借人に対して賃料(家賃)を請求するためには、所有権移転登記をする必要があります。

所有権移転登記を済ませておかなければ、賃借人に対して家賃を請求する権利を主張することができなくなるからです。 

2.負担付贈与で財産を取得した子供の税務とは?

負担付贈与で財産を取得した子供は、贈与税を納税することになります。今回のケースの場合は、敷金付きのアパートを親が子供に贈与すれば、親ではなく子供が贈与税を支払うことになります。 

3.負担付贈与で財産を贈与した親の税務とは?

負担付贈与で財産を贈与した親は、対価性がなければ所得税(譲渡所得)はかかりません。

たとえば敷金付きのアパートを子供に贈与するのではなく不動産会社を通して売却した場合は、売却益という対価性が発生するため所得税の確定申告で譲渡所得として申告しなければなりません。

しかし子供に贈与するときは対価性がないと考えることができるため、親が税金を支払う必要はありません。

ただし、子供に安価で売却したということになれば対価性があると判断することができるため、所得税(譲渡所得)が課税されることになります。

4.負担付贈与に該当するか否かで贈与財産の評価額が大きく変わる?

負担付贈与に該当するかどうかで、贈与財産評価額は大きく変わります。分かりやすく言ってしまうと、負担付贈与のほうが贈与税負担は大きくなります。

その理由は、負担付贈与は相続税評価額が採用されないからです。

たとえば通常の贈与を受けた場合は、相続税評価額が採用されます。

相続税評価額とは財産評価通達の規定に基づいて計算する方法で、「固定資産税評価額×(1-借家権割合0.3)×賃貸割合」で求めることができます。

ここで重要なポイントとなるのが、「固定資産税評価額」が計算式に含まれている点です。

一般的に固定資産税評価額は建築価額の50~70%で査定されるため、たとえ新築物件であったとしても通常の取引価格よりも価格がかなり低くなるのです。

しかし負担付贈与は、通常に取引される市場価格が採用されます。

アパートの建物そのものは築年数が古かったとしても、総合評価で取引価格が大きくなることがあります。

いくら固定資産税評価額が低かったとしても負担付贈与の場合は市場に出回っている市場価格が採用されるため、贈与税の負担が重くなることが考えられるのです。 

負担付贈与に該当するか否かで贈与財産の評価額が大きく変わるかは、実際の金額に当てはめて考えると分かりやすくなります。

たとえば、取引価額が5,000万円、相続税評価額3,500万円、借家人から預かっているすべての敷金が500万円だったとします。

負担付贈与に該当すると、取引価額5,000万円から敷金500万円を引いた【4,500万円】に対して贈与税がかかります。

負担付贈与に該当せず通常の贈与の場合は、相続税評価額【3,500万円】に対して贈与税がかかります。

負担付贈与に該当するか否かで、贈与税の課税対象金額に1,000万円分も開きが出ることになるのです。 

5.負担付贈与に該当するかどうかを検討しよう!

親から子供へ敷金付きのアパートを贈与しても、負担付贈与にならないケースもあります。 

<負担付贈与になってしまうケース>

敷金付きのアパートだけを贈与した場合は、負担付贈与になります。いくら敷金返還義務の引継ぎがなくても、所有権が移転すれば同時に敷金の債務も自動的に引き継ぐことになります。そのため、敷金付きのアパートを贈与した場合は、負担付贈与に該当します。

<負担付贈与とはならず通常の贈与になるケース>

敷金付きのアパートと一緒に【敷金に相当する金銭】を贈与している場合は、負担付贈与には該当しません。

なぜなら、平成16年に国税庁が「貸家と一緒に敷金に相当する金銭を贈与している場合には、負担付贈与に該当しない」という見解を発表しているからです。敷金付きのアパートの贈与時に敷金分の金銭を同時に贈与すれば、通常の贈与として取り扱われることになります。

まとめ

贈与をする場合には、負担付贈与になるかならないかで、贈与税に大きな差が生じる可能性があることをご理解いただけましたでしょうか?

知らなかっただけで、大損をする可能性がありますので、不動産を贈与される場合には、必ず専門家に相談することをオススメします。