二世帯住宅による相続税対策が注目される理由

二世帯住宅による相続税対策が注目される理由

平成27年1月から相続税の基礎控除額が大幅に引き下げられたため、首都圏で不動産を所有されているケースでは、かなりの確率で相続税が発生する可能性が高まりました。

平成26年12月31日までの基礎控除

5,000万円+1,000万円×法定相続人の数

平成27年1月1日以後の基礎控除

3,000万円+600万円×法定相続人の数

この税制改正により、例えば、夫、妻、子ども2人で、相続財産の総額が1億円であるケースの場合、従来であれば相続税の総額150万円であったのが、平成27年以降は相続税の総額555万円にもなる可能性も出てきたことになります。

そこで注目されてきたのが、二世帯住宅で小規模宅地等の特例を使う相続税対策です。


二世帯住宅による相続税対策が注目される理由

1.相続税改正とは

平成27年に相続税が改正され、相続税の基礎控除額が大幅に引き下げられました。

この改正により、たとえば相続人が3人の場合、改正前の相続税基礎控除額は、8000万円(5,000万円+1000万円×3人)だったのが4,800万円(3,000万円+600万円×3人)となりました。

2. 小規模宅地評価減制度を活用した二世帯住宅

そこで注目されてきたのが、二世帯住宅で小規模宅地等の特例を使う相続税対策です。

小規模宅地等の特例を活用すると、亡くなられた方の事業を行うための用地か居住用として使用されていた宅地がある場合に、一定の要件のもとに、遺産である宅地等の評価を大幅に減額することができます。

二世帯住宅を活用するためには、活用するのが配偶者か配偶者以外の親族かで条件は変わってきますが、最低限以下の条件を満たしておく必要があります。

・同じ1棟の建物に、親と子が住んでいる

・建物の敷地の名義は親

・子はその部屋(建物)を無償で親から借りている(親に対して家賃を支払っていない)

またこの他にも、二世帯住宅を立てて相続税対策を行う場合、他の相続人への配慮や対策も重要なポイントになります。

(1) 相続税が80%減額されることも

この特例を活用することで、例えば、自宅土地の評価額が、仮に1億円であったとしても、2,000万円の評価額で申告することができます。その結果、相続税がかからなくなる(または、相続税がお幅に減額される)ことになります。

3. 特例の適用を受けるためには

小規模宅地の評価減の特例の適用を受けるためには、相続税申告期限である10か月以内に、相続税の申告をすることが必要(申告をしなければ減額の特例は受けられません)であり、申告期限内に、遺産分割協議がをまとめる必要があります。

せっかくの小規模宅地の評価減制度ですが、申告期限までに相続人間の遺産分割協議がまとまらないために、小規模宅地評価減制度の適用ができないケースもあります。

(1) 10か月以内に相続税の申告をすること

相続税の申告が必要な場合には、自分に相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に被相続人の死亡時の住所地を管轄する税務署に相続税申告を行い、かつ相続税を納付する必要があります。

(2) 遺産分割協議がまとまっていること

小規模宅地の評価減の特例の適用を受けるためには、遺産分割協議がまとまっていることが必要です。

申告期限までに、遺産分割協議がまとまらないケースとしては以下のようなケースがありますので、このような事態が予想される場合には、早めに対策を検討する必要があるでしょう。

小規模宅地等の特例についての詳細は、下記サイトをご確認ください。

最大80%評価減を実現させる「小規模宅地等の特例」とは?

4. 二世帯住宅による相続税の減免とは

被相続人が居住していた自宅敷地について、同居の親族が相続・遺贈により取得した場合で、相続税申告期限まで継続して所有かつ居住していれば、小規模宅地の評価減の特例の適用を受けることができます(最大80%減)。

同居のケース(例)としては以下のようなケースがあります。

  1. 1つの家に、親世帯・子世帯が一緒に暮らす
  2. 内階段付きの二世帯住宅の1階部分に親世帯が住み、2階部分に子世帯が住む
  3. 外階段付きの二世帯住宅の1階部分に親世帯が住み、2階部分に子世帯が住む

1、2の場合、1つの家に、2つの世帯が一緒に暮らすことになり、煩わしい面もでてくるでしょうが、3の外階段付きの二世帯住宅の場合、お互いに気を遣うことなく近い距離で暮らすことができるというメリットがあり、このようなケースでも小規模宅地の評価減の特例を受けられるという点に大きなメリットがあります。

(1) 登記上の注意点

小規模宅地の評価減の特例の適用を受けるために、外階段付きの二世帯住宅を親子で共同出資して建築した場合に、建物を区分所有登記(例、1階の独立住居部分を親世帯が所有・居住、2階の独立住居部分を子世帯が所有・居住)すると、小規模宅地の評価減の特例の適用が受けられなくなりますので注意が必要です。

ただし、このようなケースの場合には別の登記方法で登記することによって小規模宅地の評価減の特例の適用を受けることができますので、早めに専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

(2) 貸し付け事業建物の場合の注意点

貸し付け事業用のアパート・マンション等を建築した場合の底地についても、一定の要件を満たせば一定面積まで50%の減額をすることができるので、相続税対策になります。

まとめ

二世帯住宅を上手に活用することで、大幅な節税になることが多いです。

節税対策を行いたいという方は、一度ご検討してみてもよいのではないでしょうか?


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