ローン付不動産の相続手続き

ローン付不動産の相続手続き

 

 

 

相続財産には不動産や現金、預貯金といったプラスの財産だけではなく、借金などのマイナスの財産も含まれます。

したがって、家庭裁判所で相続の放棄や限定承認といった手続きをとらなければ、原則として被相続人の借金もいっさい承継することになり、ローン付不動産を相続する際には、そのローンも相続することになります。

ただし、一般的に銀行などの住宅ローンを利用する場合には、団体信用生命保険を利用することになっていて、この団体信用生命保険を利用している場合には、残された遺族は、ローンの支払いを免れることができます。


ローン付不動産の相続手続き

1.ローン付不動産の相続

人が亡くなると、その人の残した財産(相続財産)について、相続が開始されます。

ですから、理屈上はローン付不動産を相続した際には、相続人がローンの返済も承継することになります。

しかし、被相続人が一家の働き手である場合には、その働き手をなくしてしまったのですがら、ローンの返済金が払えなくなるということも起こりえます。

そこで、こんな場合の処理方法については、個々の事例によっていくつかの取り扱いに相違があります。

(1) 相続財産には借金も相続する

相続財産には借金も含まれますので、相続放棄や限定承認の手続きをとらない限りは、原則として相続人(配偶者や子どもなど)は被相続人(亡くなった人)のプラスの財産だけではなく、マイナスの財産(借金など)も承継することになります。

ローン付不動産を相続した場合にも、不動産だけでなくローン(借金)も承継することになりますが、銀行の行う住宅ローンには、ローン契約の締結と同時に団体信用生命保険に加入するのがほとんどで、実際問題はローンの返済を免れ、ずっとそこに居住できることになります。

もし、団体信用生命保険に加入していない場合には、税理士や融資先の銀行、もしくは不動産会社にすぐに相談することをおすすめします。

競落価額は、時価よりも安いので、任意に相続不動産を売却してローンの決済をするなど、少しでも有利な解決を目指す必要があるからです。

(2) 生保付(団信)ローンの相続

団体信用生命保険とは、生命保険の一種です。

銀行などの住宅ローンを利用する場合には、この団体信用生命保険への加入が融資の条件になっている場合がほとんどです。

団体信用生命保険は、住宅ローンのように賦払債権債務関係にある場合に、その債権者(銀行など)、債務者(ローン利用者)を被保険者(団体)、融資額を保険金額、融資期間を保険期間とする団体生命保険の一種です。

この団体信用生命保険の大きな特徴は、「債権保全」です。

もし相続の原則にしたがって、ローンの返済金支払い義務まで相続人に引き継がれると、相続人への名義書換手続きをしたうえで、被相続人の生前と同じようにローンの返済を続けなければならないことになります。

しかし、相続人が万が一ローンを支払えなくなったときには、不動産に設定された抵当権が実行され、競売にかけられ、明け渡さなければならなくなることもあります。

このような事態を防ぐために、団体信用生命保険があります。

団体信用生命保険とは、万が一ローンの返済途中で借主が亡くなった時に備え、生命保険と組み合わせて、銀行の貸し倒れを防ぐための保険です。

したがって、もし万が一ローンの返済途中で借主が亡くなった時、この生命保険金は、銀行または不動産会社に保険会社が支払うことになります。

 

一般的には、住宅ローンを銀行などから借りる場合には、この「団体信用生命保険」が融資をうけるひとつの条件になっています。

団体信用生命保険に加入していれば、ローンを借りた人がローンの返済途中で亡くなっても、残債務(残りのローン未返済金)の支払い義務を免れることはもちろん、残された家族も支払い義務を免れ、残債務は、保険会社が保険金で支払うことになります。

2. ローン付不動産の手続き

前述したように、ローン付不動産を相続した場合でも、団体信用生命保険に加入していれば、ローンの返済を免れ、ずっとそこに居住できます。

しかし何らかの事情で、相続した不動産を処分する必要がある時には、抵当権抹消などの手続きが必要となります。

(1) ローン支払い中の相続財産の処分

団体信用生命保険に加入していたことによって住宅ローンが完済となり、相続人が残債務(残りのローン未返済金)の支払い義務を免れた場合でも、自動的に当該不動産の登記簿から抵当権(住宅ローン担保)が消えるわけではありません(抵当権の効力は消滅しています)。

したがって、抵当権を抹消する手続きをとる必要があります。

もし、団体信用生命保険に加入していないために抵当権付きのまま売却する場合には、時価から抵当権額を差し引く必要があります。一般の抵当権であれば、抵当権者の承諾がとくに必要ないので、このような方法が可能ですが、住宅ローンの場合には、銀行は借主の収入などを基準に借入金額や返済期間などを決めていますので、このような実質上「未返済金の肩代わり」を禁止しています。

 

したがって、もし抵当権付きのまま売却する場合には、銀行と相談して新しい買主でもそのままローンを続けてもらえるのかなど銀行の了承を撮る必要があります。

(2)ローン名義人死亡~保証人の立場

ローン名義人が亡くなった時、連帯保証人の立場にある人はどうなるのでしょうか。

もし、その住宅ローンが団体信用生命保険あるいは生命保険が付いていれば、借主が亡くなったことによって、銀行は保険会社から融資残額に相当するお金を保険金として受領するので、借主の借金はなかったことになり、連帯保証人の責任もなくなります。

しかし、団体信用生命保険あるいは生命保険が付いていない場合には、連帯保証人の責任が追及される可能性があります。

もっとも、住宅ローンでは抵当権が設定されていることが普通ですので、この抵当権を実行して未返済金の回収をすることも可能です。

抵当権を実行するか、連帯保証人から回収するかは、銀行の自由となっていますので、銀行から未返済金を請求された場合には、これに対応しなければなりません。

もっとも、連帯保証人が立替払いをすれば、当然に銀行がもっていた抵当権など債権者が持っていた一切胃の権利が連帯保証人に帰属しますので、連帯保証人として、借主の遺族にその立替払いしたお金の返済を求めることができるようにはなります。

 

いずれにせよ、連帯保証人となり団体信用生命保険あるいは生命保険が付いていない場合には、個々の事情によってさまざまな手続きや交渉が必要となる可能性があるので、早めに相続問題に詳しい税理士に相談することをおすすめします。


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