不動産売買する方必見!仲介手数料の9つの知識

不動産売買する方必見!仲介手数料の9つの知識

不動産売買を行う場合は、不動産そのものの対価だけでなく、仲介手数料なども考慮して資金繰りを行う必要があります。そこで、不動産売買における仲介手数料の仕組みや計算方法など9つのポイントについて基本的な知識をお伝えします。 

不動産売買する方必見!仲介手数料の9つの知識

1.仲介手数料とは何か?

仲介

不動産の仲介とは、不動産の売主や買主、貸主と借主の間に入って契約成立をとりもつことで、仲介手数料とは、仲介をした不動産業者が売買契約や賃貸契約の当時者から受け取る報酬のことです。仲介手数料は成功報酬ですので、契約不成立の場合は仲介手数料が発生しません。

2.仲介手数料は支払わなくてよいケースがある

不動産取引の形態によっては仲介手数料が発生しないこともあります。例えば、不動産業者自身が所有している不動産物件の売却は、その業者が売主本人となりますので、仲介手数料は不要です。仲介手数料を節約したいときは、この売主物件の形態を選ぶとよいでしょう。取引の形態が代理や仲介の場合は原則として仲介手数料が発生します。ただし、代理の場合は売主との取り決め内容によっては仲介手数料が発生しないこともあります。

3.仲介手数料における「両手」「片手」とは?

仲介する不動産業者が1社のみの場合は、売主と買主双方から仲介手数料をもらうことができます。不動産業界では、これは「両手」と呼ばれており、業者にとってはおいしい状態といえます。一方、売主が仲介依頼した業者と買主が依頼した業者が別々である場合は、それぞれの業者は依頼を受けた人から仲介手数料をもらうだけになります。これが「片手」と呼ばれる状態です。

4.仲介手数料の算出方法

不動産の仲介手数料は、法律によって上限金額が決められています。売買契約の仲介の場合は、売買金額に対して一定率を乗じて仲介手数料の上限を計算します。税抜の売買金額が200万円以下の場合は5%、200万円超400万円以下の場合は4%に2万円を加算した金額、400万円を超える場合は3%に6万円を加算した金額が上限です。仲介業者は、上限を超えた仲介手数料を受け取ることはできませんが、上限よりも少ない場合は問題ありません。 

5.仲介手数料を支払うタイミング

時期

仲介手数料を支払うタイミングについては、法律で定められているわけではありません。契約を締結したときに仲介手数料の半分を支払い、残りの半分を物件引き渡し時に支払うとするパターンが一般的といわれています。しかし、資金繰りが苦しいなどの場合は、物件引き渡し後に全額支払うように仲介業者と交渉をするとよいでしょう。双方が合意すれば、物件引き渡し後の全額支払いでも問題はありません。

6.仲介手数料ゼロ円もあり得る?

一昔前までは、仲介を業者に依頼すると、法律で決められた上限の仲介手数料を提示され、それを支払うのが一般的でした。しかし、近年は他業種から新規参入してきた新興不動産会社などが上限以下の仲介手数料を提示するなど競争が激しくなってきており、仲介手数料は下がる傾向にあります。場合によっては、仲介手数料ゼロというケースも発発生しています。法律で決められているのはあくまでも仲介手数料の上限ですので、仲介業者がその手数料を受け入れるのであれば、法律で定められた上限の半額であろうが、0円だろうが問題が生じることはありません。

7.仲介手数料計算における注意点

 

注意2

仲介手数料の上限を計算する場合には、消費税の扱いに注意する必要があります。ポイントは2つあります。1つは、売買価格は税抜金額を使うことです。土地の売買は消費税の非課税取引ですが、建物の売買は課税取引です。そのため、契約書の記載価格が税込価格になっている場合は、税抜価格を算出してから仲介手数料の上限の計算式に当てはめる必要があります。もう1つは、仲介手数料に消費税がかかることです。計算式に当てはめて算出した金額に消費税を加算して支払うことになります。

8.解約時にも仲介手数料はかかる?

契約後に解約が発生した場合は、一旦契約が成立したとして仲介手数料を支払う必要があるケースがあります。契約後の解約としては、まず、手付解除が考えられます。買主は手付金を放棄する、売主は買主に手付金の倍額を支払うことで解約できることを手付解約といいます。この場合は、業者は仲介手数料の請求が認められていますので支払う必要があります。また、ローン審査が通らなかった場合に契約が白紙になるローン特約による解除も契約後の解約になりますが、この場合は仲介手数料を負担する必要はありません。 

9.仲介手数料は値引き交渉可能か?

値引き

不動産業者から提示された仲介手数料は、値引き交渉することは可能なのでしょうか。場合によっては可能です。仲介手数料が両手になっている場合などは、ある程度交渉の余地があるでしょう。しかし、値引き交渉よりも大切なことは、手数料に見合った仲介業務をしっかり遂行してくれる不動産業者を見つけることですので、手数料の安さだけを求めると失敗する可能性があります。

まとめ

不動産売買における仲介手数料の位置づけをご理解いただけでしょうか?

売買を検討されている方は、必ず仲介手数料のことも考慮してくださいね。