【必見】頭金ゼロでもできる不動産投資とは?どんなリスクがあるの?

【必見】頭金ゼロでもできる不動産投資とは?どんなリスクがあるの?

賃貸アパート経営は、安定した継続収入が得られるだけではなく、相続時に土地の評価額を引き下げる効果があるなど相続対策としても有効です。ただし、不動産投資には多額の資金が必要になりますので、自己資金が少ない場合には縁のない投資だと考える人もいるでしょう。そこで、頭金がゼロでもできる不動産投資の方法と知っておくべきリスクについてお伝えします。 

【必見】頭金ゼロでもできる不動産投資とは?どんなリスクがあるの?


【必見】頭金ゼロでもできる不動産投資とは?どんなリスクがあるの?

1.不動産投資に必要な自己資金の金額は?

自己資金

賃貸マンションや賃貸アパートなどの収益物件を購入する場合には、どれぐらいの自己資金が必要になるのでしょうか。

一般的には、その収益物件の価格の10%から20%程度は頭金として自己資金を投入する必要があるといわれています。つまり、自己資金で賄えない残りの80%から90%は借入などによって資金調達を行う必要があるということです。ただし、注意すべき点があります。それは、物件購入時には、物件価格以外にもさまざまな諸経費がかかるということです。

諸費用としては、不動産仲介業者に支払う仲介手数料、登記手続きを代行してもらう司法書士への報酬、さらには、融資時に金融機関に支払うローン手数料や物件にかける火災保険などの保険料の支払いなどが挙げられます。これらの諸費用は、物件価格の8%から10%程度かかるのが一般的です。そのため、収益物件購入時には、物件の頭金とあわせて諸費用の分も自己資金として用意しておく必要があります。

仮に、物件価格が1億円の場合は、頭金として1千万円から2千万円、諸費用として8百万円から1千万円かかります。

つまり、これらを合計した1千8百万円から3千万円を自己資金として用意する必要があるということです。

この自己資金が用意できない場合は、不動産投資をあきらめるしかないのでしょうか。

実は、頭金なしでも不動産投資ができる方法があります。フルローンで融資を受けることによって可能になります。ローン審査は厳しいですが、必要な資金のすべてを借入で賄ってしまえば、自己資金はゼロでも不動産投資ができます。

2.頭金ゼロでフルローンによる不動産投資を行うためのポイントとは?

お金ない

フルローンで不動産投資をするには、ローン審査に合格する必要があります。

フルローンの審査の主なポイントは3つあります。

ポイント1

1つ目は、収益物件の価格と金融機関の査定額に差がないことです。金融機関は路線価などによって土地の評価額を算出し、建物新築時の評価額から減価償却累計額をを控除した金額などにより建物の評価額を計算します。路線価は国税庁が毎年発表している土地の評価額で、相続税や贈与税を計算する場合に使われるものです。また、新築の建物の評価額は、鉄筋コンクリート造りは1平方メートルあたり約15万円、木造の場合は約12.5万円など金融機関が目安にしている単価を元に計算します。

ポイント2

2つ目は、投資物件に自らも居住して住宅ローンを借りる場合の基準です。勤務先や年収、勤続年数、その他のローンの存在や過去のローン滞納歴の有無などが確認されます。勤務先は安定した企業が有利になりますが、自営業は収入が安定しにくいとみられ審査が厳しくなるといわれています。年収は高いに越したことはありませんが、一般的には400万円以上になると問題視されにくくなり、800万円以上になると返済に問題なしとみられて有利になる傾向があります。勤続年数は短すぎると審査に通らないこともあります。さらに、他のローンがある場合は、住宅ローンとその他のローンの合計年返済額と年収との比率が高すぎると審査にひっかかる可能性があります。

ポイント3

3つ目は、物件の予想利回りが高いことです。住宅ローンの場合は、担保となる不動産の評価額だけでなく返済する本人の属性が重視されますが、不動産投資向けのローンの場合は、事業の採算性が重視されます。そのため、購入する収益物件の想定利回りが高ければ審査において有利になるでしょう。 

3.自己資金ゼロで不動産投資をした場合のリスク

リスク

不動産投資の基本は、賃貸収入から経常的に発生する経費を支払った残りの資金でローンの返済を賄うことです。

フルローンで収益物件を購入した場合は、ローンの返済額が大きくなりますので、その分、賃貸収入が少しでも減ってしまうと経費を引いた残額での返済難しくなるリスクが高くなります。そのため、空室や家賃下落によって返済不能になるリスクを回避するためにも計画的に効率的な修繕を実施し、老朽化による家賃の下落を抑えたり、空室になった場合に早急に入居者を探してくれる優秀な管理会社を探したりといった経営努力をすることが重要になるでしょう。

また、何らかの事情で予定よりも早く物件を売却する必要に迫られた場合に、売却できないリスクもあります。売却価格が借入金残高よりも大きい場合は、売却資金により返済できますので問題ありませんが、売却価格が借入金残高を下回る場合は、ローン返済の目途が立たず、すぐに売却できない可能性があるのです。フルローンの場合は元々の借入金額が大きいため、こういった事態になる可能性は高くなります。また、売却に当たっては、ローン残金を下回る値付けができず、売却実現までに長期間を要することもありえます。

頭金ゼロでもフルローンで資金調達できれば不動産投資はできます。しかし、フルローン特有のリスクがあることも認識して投資を行う必要があるでしょう。

まとめ

頭金ゼロで不動産投資を行った場合には、どのようなリスクがあるかをご理解いただけたでしょうか?

頭金ゼロで投資を行いたい方は、ぜひ解説したリスクを考慮してください。

【必見】頭金ゼロでもできる不動産投資とは?どんなリスクがあるの?