知らなきゃ大損の可能性も?不動産投資の5つの失敗ケースとは?

知らなきゃ大損の可能性も?不動産投資の5つの失敗ケースとは?

相続対策のために、不動産投資を検討されている方、将来の年金代わりに不動産投資を検討されている方は必ず覚えておかなければならないことは不動産投資の失敗事例です!

どのようなケースで失敗しているのかを確認し、同じ状況にならないようにしながら不動産投資を行ってください。

知らなきゃ大損の可能性も?不動産投資の5つの失敗ケースとは?


知らなきゃ大損の可能性も?不動産投資の5つの失敗ケースとは?

1.ファミリータイプの不動産に投資し予想外の出費が!?

ファミリーマンション

投資する物件の立地はある程度決めていても、部屋のタイプをどのようにしたら良いか悩む人も多いことでしょう。ファミリータイプと単身者タイプ、それぞれの特徴はありますが、ファミリータイプで陥りやすい罠について考えてみましょう。

(1)ファミリータイプに投資するメリットは?

ファミリータイプの物件が魅力的に映る人の言い分としては、「単身者に比べて、1回入居すると入れ替わるまでのスパンが長く、安定しそう」「ワンルームよりも高い家賃が設定できる」「単身者と比べるとしっかりした身元の人が入ってくれそう」というものがあります。

確かにそれには一理あるといえるのですが、収入だけではなく「大家が負担すべき経費」の面をしっかり考慮しておかなくてはなりません。

(2)ファミリータイプの決定的な弱点である「維持管理の経費」

ファミリータイプの物件は、確かにワンルームよりも家賃は高くなりますが、単純に購入価格が倍だから倍の家賃にできるかというとそこまでは無理でしょう。そして、入居者を呼び込める状態を維持するためにかかる費用が予想外に高くなることがある、というのが重大な弱点なのです。

ワンルームに比べて面積が広いファミリータイプは管理費、修繕積立金、入居者が退去した際のリフォーム費用が高くなります。ファミリータイプの場合、小さな子供がいる世帯も想定されることから特に入居期間が長期に渡った物件は傷みが激しいこともあり、当然経年劣化もしています。1つの世帯が退去した際に40万円~50万円くらいのリフォーム費用がかかってしまうことも珍しくありません。

これに対し、ワンルームの平均入居期間は平均3年程度ですが、単身者はファミリー層に比べて在宅時間が短く傷みが少ないこともあります。ですから退去に伴って大幅に手を入れる必要がなく、入居者負担の範囲内で済むことも多いのです。

(3)管理組合でも問題が生じることが

投資用に作られたワンルームマンションと異なり、ファミリータイプはもともと賃貸を想定したものではありません。つまり、ファミリータイプマンションの管理組合は、自己居住用の人と賃貸用に購入した人が混在している状態になります。

こうなってくると、マンションの「物件としての収益性をアップさせるような新規投資」の提案に対し、自己居住用の人は消極的になることもあります。ですから、賃貸用に保有している人から見れば物件の老朽化リスクにさらされてしまうことになるのです。

2、新築の不動産に投資した結果失敗!?

新築マンション

投資対象に選ぶ物件として新築か、中古かということも悩むポイントです。新築マンションについては販売会社からの猛烈な電話勧誘を受けた経験のある人も多いでしょう。少し話を聞くととても魅力的に思えてしまう部分もあるのですが、新築ならではの落とし穴について知っておかなくてはなりません。

(1)価格の下落

新築マンションは、もちろんエリアにもよるのですが新築後数年での価格下落が激しいということはよく知られているでしょう。

築5年で20%以上下落するところもあります。新築物件は、広告費用などの販売促進にまつわる経費が売却価格に乗せられていることもあって、どうしても物件価格は高くなりますから投資効率としては良くありません。そして、いったん1カ月でも誰かが住んでしまうともうそれは中古マンションとなり、設定できる家賃も新築価格より相当下がってしまいます。さらに入居者の入れ替わりによりキャッシュフローがマイナスになってきたところに、容赦なく「必要経費」の負担が重くのしかかってくるのです。

(2)経費がかさみ、節税にも限界がある

家賃の値下げ、さらに恐ろしい空室という事態になっても固定資産税や管理費などの必要経費はきっちりと出ていきます。そして、マンション投資の広告でのシミュレーションには固定資産税などは含まれていないことも多いので要注意です。

固定資産税は年々安くなっていくのでは?と思うかも知れませんが、RC(鉄筋コンクリート)の耐用年数が47年と長いことを考えると木造一戸建てと比べるとなかなか下がりません。

よくマンション業者が勧誘として言うことは「不動産投資をすれば節税にもなる」ということです。減価償却費などは確かに大きな経費といえますが、それもずっと続くわけではありません。そもそも、それ以上の家賃収入を得られないのであれば投資している意味がないですし、儲かっていれば当然税金は発生しますので最初から納税することを前提とした計画ができていなければならないのです。

(3)売却できない

どうしてもキャッシュフローがマイナスなのであれば売ってしまえばいい、と考えるかもしれませんが、ここで問題になるのが「ローンの残債務」です。銀行は物件に抵当権をつけていますのでこれを外さなければ売ることはできません。ほとんどの場合、ローン返済のペースよりも物件価格の下落が激しいため、自己資金で補わなければ返済することはできませんから、そうなると結局売ることができなくなってしまうのです。

3.融資を受けて不動産に投資した結果失敗!?

融資

現金で物件を購入するという投資方法もありますが、不動産投資の場合は融資を利用して少ない手元現金で大きな物件を購入するという「レバレッジ(てこの原理)」を使えることが魅力です。しかし、融資を利用する場合、金融機関の融資条件や借入れと自己資金の割合をよく考えないと失敗につながることがあります。では失敗の原因になる例を見てみましょう。

(1)頭金ゼロ円が失敗の引き金に!?

「諸経費だけのご負担で物件が買えます」などという甘い誘い文句に釣られてはなりません。

なまじ属性の良い人だったりすると普通は融資が受けられないような物件でも融資を受けることができる場合があります。

しかし、銀行融資はあくまでその物件に収益性があるかどうかよりも、申込人の属性評価を中心として審査していますので融資が受けられた物件=投資対象として優良物件というわけではないということです。

また、融資条件が悪い銀行で借りてしまうことも失敗の要因となりえます。

これは不動産業者にすすめられるままに物件、融資をセットで申し込んでしまった人にありがちな失敗です。業者はあくまで売りたいということに主軸を置いていますから、顧客にとって融資の条件が良い金融機関を紹介するというよりは、あらかじめ申し合わせをしてある「その顧客にとって融資が通りやすい」銀行を紹介するというスタンスなのです。

特に、何件も融資を断られて心が折れていると「とにかく確実に借りられるところなら」と、たいして検討もせずに申し込んでしまう人もいます。返済は何十年も続いていくものですから、有利な条件で融資を受けられるかどうかは不動産投資を成功に導けるかを決める重要なポイントです。ですから、融資内容、条件について人任せにせず、自分で調査して納得のいく銀行を見つけるというやり方が大原則だと思っておかなくてはなりません。

(2)無謀な返済計画で失敗に?

当初の金利が有利に見えてもたとえば35年間、ずっと金利が1%ということはまずありません。現在の金利が続くと思ってぎりぎりの返済計画を立てていると、途中までうまくいっていたものの金利上昇によって赤字に転落、ということもあります。ですから、ある程度金利上昇を予測した上でのシミュレーションをしておくことが必要です。

もし、途中で返済が行き詰まり、売却したいと思っても売り急いでいればどうしても買い手有利になりがちです。値下げに応じざるを得ない=売却代金では残債務を完済できず、自己資金で補うか任意売却の形で売らざるを得ないという不本意な結果になってしまいます。

4.コスト削減をはかった結果、失敗に!

コストカット

不動産投資における出費は物件の購入価格だけではありません。購入後にかかってくる固定資産税、修繕積立金、物件の管理費、リフォーム代などさまざまな費用がかかってきます。もちろんコストをなるべく抑える努力は大切なのですが、やはりかけるべきところはかけなければなりません。では、やってはいけないコスト削減の方法と失敗例を見てみましょう。

(1)管理会社を値段だけで選ばない

不動産投資をする上でとても大切な経費が「管理料(管理会社の手数料)」です。人に物件を貸すということは色々な問題の対応に追われることになりますので、本業を他に持っている人やいくつか物件を持っている人が自分で一つ一つ対処することは難しいからです。自分でやろうとしてトラブルになれば、かえってその処理に余分な費用がかかることがあるため、ここをやたらと削ろうとするのはおすすめできません。

管理料の相場はおよそ家賃の5%くらいですが、会社によって差があります。管理料の安さにつられてしまい、あまり考えなしに選んでしまうと巡回の頻度が少なかったり、物件の清掃が行き届いていなかったりなどの状況になる場合もあるので要注意です。

また、管理料が安い会社はその代わりにリフォーム代で利益を出していることもありますが、そちらで相場より高く取られたのでは意味がありませんから、トータルで見なくてはなりません。たとえ管理料が高めでもしっかり入居付けをしてくれたりアフターケアをしてくれたりという会社であれば、結局長い目で見たらそちらの方が得だということです。

(2)リフォーム業者選びはあくまで技術力、信頼感で選ぶ

リフォーム業者についても、目先の出費を惜しむと痛い目に合うことがあります。安く請け負う会社は結局、数をこなして利益を出すわけですから、1件1件の仕事が雑になることは想像に難くないでしょう。酷い施工をされて結局費用をかけてやり直し、無駄な出費になってしまったという例もあります。いくつかの業者に相見積もりを取ったり、打合せをしたりする段階で会社の仕事に対するスタンスが見えてきます。もちろん、連絡がいい加減だったり一方的に自分の考え方を押し付けてきたりというような業者は値段が安くても論外です。世の中には適正価格というものがありますから、その範囲に収まっていて、かつ自分の目で施工例を見て信頼できると思った業者に委ねることが大切です。これから先、長期間に渡る付き合いになることもありますのでここは面倒でも管理会社からの紹介先に丸投げするようなことをせず、しっかりと選ぶことが大切でしょう。

5.確認不足

失敗

不動産投資の失敗にはさまざまな原因が考えられますが、その中でも陥りやすいといわれている確認不足による失敗についてご紹介します。不動産を購入する段階では、物件そのものや相場、そして数多くの書類などを確認することになりますが、確認すべきポイントを把握しておかないと失敗してしまう可能性があります。

 (1)管理費・修繕積立金滞納の確認不足で失敗

最初にご紹介するのは、マンションを購入した数カ月後に管理会社から前オーナーの管理費と修繕積立金の未払金を請求され、仕方なく数十万円支払うことになったという失敗事例です。

管理費や修繕積立金の未払いがある物件が売買された場合、管理会社は前オーナーと新オーナー両方に対して請求できるのが一般的です。この失敗事例のポイントは、前オーナーの管理費と修繕積立金の未払いがあることを購入時に確認しなかったことです。この失敗事例では、「重要事項に関わる調査報告書」が管理会社から購入者に事前に手渡されていて、その報告書にこれらの未払いについて明確に記載がありました。購入時にその書類をしっかり読まなかったために、予想外の数十万円の出費が生じてしまったのです。事前に調査報告書をよく読んでおけば、物件購入は見送り失敗せずに済んだ可能性もあったはずです。業者から渡された書類は、確実に目を通す必要があるでしょう。

(2)長期間賃貸の利回りを信じたために失敗

次にご紹介する失敗事例は、長期間賃貸の利回りを信じたための失敗です。長期間継続して入居している人の家賃をベースに計算した利回りが非常に高く、すぐに物件購入を決めたのですが、しばらくした後で、その長期入居者が運悪く退去することになり、新規入居者の募集をかけることになりました。しかし、募集賃料が、それまでよりも1万円も低かったのです。管理会社に確認すると、以前の家賃は、家賃が高かった頃のままの水準を長期間継続できたからで、現在の相場は下がっていることが理由で、家賃を下げざるを得なくなったというのが失敗の詳細です。この失敗の原因は、購入時点での最新の家賃相場の確認不足といえます。家賃相場を調べておけば、相場より高い家賃がとれている理由を考えることができ、長期入居者の退去時に家賃設定を下げざるを得ないリスクを認識できていたはずです。それが分かっていれば、その前提で利益計画を組むことや、別の物件を探すなどの対応が可能だったでしょう。

(3)修繕積立金の値上げの確認不足で失敗

利回り

続いてご紹介する失敗は、修繕積立金の値上げの確認不足による失敗です。一般的に修繕積立金は、築年数が古くなると値上がりする可能性が高いです。予算の関係で、築年数が古い賃貸物件を手に入れた後、数カ月後に管理会社から、突然、修繕積立金の値上げの連絡がきて、想定外の利回り低下を余儀なくされたというのが失敗の詳細です。ただし、このケースでも、マンション購入時に管理会社から渡された「重要事項に関わる調査報告書」に、修繕積立金の値上げ時期と値上げ金額が書かれていたのです。この書類にしっかり目を通していれば、突然の値上げで利回りが狂う失敗をすることはなかったでしょう。購入時に、値上げまで考慮した利回りで投資判断ができたはずです。

(4)相場の確認不足により高値で購入して失敗

最後にご紹介する確認不足の失敗事例は、相場の確認不足により高値で購入してしまった事例です。ポストに投函された物件情報を見ると、立地も良く築年数も浅く、しかも「価格下げました」と書かれており、興味があって業者に問い合わせをして、値下げのお得感からかそのまま物件を購入。しかしその後事情により2年後に売却した時には20%も価格が下がっていて、やむなく大損をして売却したというのが失敗の詳細です。この失敗事例のポイントは、購入時にチラシの値下げという文言だけを信じ、周辺や同等物件の相場価格を調べなかったことです。相場を確認しておけば、「値下げしても高い」という判断が下せたでしょう。

まとめ

不動産投資で失敗しやすいケースをご理解いただけましたか?

販売先は、売らなければ収益が生まれないため、何とか販売したい!と考えます。そのため、購入した後のメリットばかりを説明されることもありますので、失敗しやすいケースを確認し、絶対に失敗しないように不動産投資を行ってください!

知らなきゃ大損の可能性も?不動産投資の5つの失敗ケースとは?