不動産売却した場合に、絡んでくる3つの税金とは?節税も可能なの?

不動産売却した場合に、絡んでくる3つの税金とは?節税も可能なの?

不動産を売却した場合は、3つの税金が課税されます。最終的に手元に残るキャッシュを把握するためにも、売却時の税金については理解しておく必要があります。そこで、どんな税金が課税されるのか、また、節税余地はあるのかについてお伝えします。


不動産売却した場合に、絡んでくる3つの税金とは?節税も可能なの?

1.不動産売却時にかかる3つの税金

税金

不動産の売却時にかかる税金は、

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 所得税等

です。

(1)印紙税とは?

印紙税とは書類に対して課される国税で、売買契約書などが対象になります。税額計算の基礎となる課税標準は、売買契約書に記載された売却金額で、その金額応じて印紙税額が決まる仕組みになっています。不動産の取得時だけでなく、売却時にも課税される税金であることは知っておく必要があるでしょう。

(2)登録免許税とは?

また、登録免許税も、印紙税と同じく取得時だけでなく譲渡時にも課税される可能性がある国税です。登録免許税は、登記行為に課税する税金で、売却時に関係する登記は抵当権抹消登記です。抵当権は、ローンで物件を購入した場合に登記されるものですが、売却時に抵当権が残っていると売却できないケースがほとんどです。そのため、売主は抵当権抹消登記を行ってから売却をするのが一般的です。その時に登録免許税の負担が発生します。

(3)所得税等とは?

所得税等の等の中には、住民税と復興特別所得税も課税されますが、この2つは所得税と同じく譲渡益に対して課税される税金ですので、所得税と同じグループとしてまとめて理解しておくとよいでしょう。

所得税等が発生するのは売却益が生じた時です。

不動産の譲渡を行った場合の譲渡益は、売却金額から取得費と仲介手数料などの譲渡費用を引いて求めます。税率は比例税率が適用されますが、不動産の所有期間によって短期と長期に分けられます。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得です。実質的に5年を超えて所有していても短期譲渡になる可能性がある点には注意が必要です。長期の場合の税率は所得税15%、住民税5%、短期の場合は所得税30%、住民税9%で、それぞれ所得税の2.1%の復興特別所得税も課されます。

2.不動産売却時の節税

節税

売却時には3つの税金がかかりますが、それぞれの節税についてもお伝えします。

まず、印紙税ですが、この税金は節税できます。方法としては、売買契約書を2通作るのではなく、1通の原本のみを作成した上で買主が保存し、売主はそのコピーを保存するのです。こうすることによって、原本のみに印紙を貼付すればよくなりますので節税できます。一方、登録免許税は残念ながら節税できない税金です。

また、所得税等については、売却時の税金の中でも最も節税余地が大きい税金といえます。

節税のポイントは3つあります。

(1)節税のポイント1

まず1つ目は、取得費として加算できる諸経費や売却時の諸経費などを漏れなく計上することです。取得費とは取得価額と取得諸費用から成ります。取得価額は、不動産購入時の購入対価が主な内容ですが、購入時に支払った仲介手数料や登録免許税、そして不動産取得税なども含まれます。譲渡費用は、売却時にかかる仲介手数料や印紙税などが該当します。

(2)節税のポイント2

2つ目のポイントは概算取得費の活用です。相続により土地を引き継いだ場合や、取得してから相当期間が経過した土地などの場合は、値上がりにより売却金額と比較して取得費がかなり小さかったり、取得費が不明だったりすることがあります。そういった場合は、売却代金の5%相当額を取得費とすることができ、売却益を圧縮して節税につなげることができます。

(3)節税のポイント3

3つ目は、交換時に譲渡益課税を繰り延べできる特例の活用です。投資用不動産を交換した場合も所有していた不動産は売却したとみなされますが、一定の条件を満たした交換取引の場合は、売却した時に譲渡益が課税されず、将来に繰り延べることができる特例があります。これを活用すれば、所得税等の節税が可能です。

不動産を売却した際に所得税等を節税するためには、所得税の譲渡に詳しい税理士に相談することで、納税額が大幅に削減できることもありますよ!

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まとめ

不動産売却時に生じる税金をご理解いただけたでしょうか?

印紙税や、登録免許税はあまり難しくないですが、所得税は譲渡に詳しい税理士でないと正しい計算ができないケースが多いですし、節税方法を見逃してしまい節税できないケースもあります。ですので、売却し、かつ。譲渡益が出そうであれば、譲渡が得意な税理士に申告をお願いすべきではないでしょうか。