不動産の価格を査定する場合、依頼する人が知っておくべき4つのこと

不動産の価格を査定する場合、依頼する人が知っておくべき4つのこと

不動産の売却を検討する場合、大切なのは「適切な価格で売る」ということです。ここで売却金額を間違えると売主自身のローンを完済できなかったりして大きな損害をこうむる恐れもあります。では、不動産の査定について基礎知識を確認しておきましょう。


不動産の価格を査定する場合、依頼する人が知っておくべき4つのこと

1、なぜ価格査定する必要があるのか?

土地については「一物四価」などと言われることもありますが、はっきりとした定価が決められているわけではありません。一物四価、下記で簡単にご紹介します。

似たような立地、形、大きさの土地であっても土地に全く同一のものは存在しませんから、その土地の条件を細かく考慮して値付けをするべきなのです。

(1)実勢価格とは?

まずは、「実勢価格」です。現実の不動産売買市場で取引される価格、言ってみれば「時価」のことです。実勢価格を割り出すには近隣の取引事例を参考にすることが一般的です。

(2)公示価格とは?

次に、「公示価格」です。これは国土交通省が出している基準で、毎年1月1日を基準にして3月に発表されます。この価格も取引にかなり影響する指標といえます。

(3)路線価とは?

さらに、「路線価」です。これは国税庁による基準の価格で、相続税や贈与税の算出にはこの価格が使われますが、実勢価格に対しておおよそ8割程度の価格になることが多いです。税務署やインターネットで確認することができますが、慣れないと読み方が少々難しいでしょう。

(4)固定資産税評価額とは?

最後に「固定資産税評価額」です。これは各市区町村が固定資産税課税のために出している基準で、実勢価格の7割程度の価格がつくことが多くなります。こちらは3年毎に評価替えが行われます。

上記のように取引における時価である「実勢価格」は、似たような取引事例を参考にしてつけられますが、売却時の社会全体の経済状況や売主の売却意欲など、その時、その人による条件で価格が左右されるのも不動産ならではの特徴です。

こういった様々な条件を的確に判断して値付けしなければならないからこそ不動産の査定は難しいものであり、経験豊かなプロに見積もってもらう必要があるのです。

2、価格査定をする会社によって、査定金額が異なるのはなぜ?

では、プロの不動産業者がつける価格は同じ不動産ならどの会社でも同じになるのかというと、そんなことはありません。

業者が価格査定の依頼を受けると近隣の類似事例を参考にするわけですが、参考事例そのものがすべて同一の条件ではないため、どの事例を見るかで価格にズレが出てくるからです。必ずしも大手なら安心というわけではありませんが、取引経験が多い会社ほど自社の参考事例を豊富に持っているため、データに信頼性が出てくることは事実です。最終的にどこに依頼するかは別として、1~2社くらいは規模の大きい会社に査定してもらうとよいでしょう。

もちろん、その土地の大まかな相場はありますのでプロであればそこから大幅に外れることは少ないでしょうが、実際にどのくらいの期間で売ることを目標にするかなど、その会社のスタンスによって値段は左右されます。最初から2~3カ月で確実に買い手がつく値段を提示し、スピーディさを強調する業者もあれば、最初はやや強気に値付けしてあとは交渉していきましょう、と高めの値段を出す業者もいます。そのため、査定する会社によって、金額に大きさ差が生じるのです。

不動産の価格を査定する場合、依頼する人が知っておくべき4つのこと

3、査定が適切かどうかの判断基準は?

大切なことは、ついた査定価格に対し「なぜその価格になったのか」という根拠を明確にしてもらうことです。参考にした取引事例の条件をしっかり聞き、どこまで自分の物件の条件に近いかを考えることが大切です。

客観的データとしては、国土交通省の土地総合情報システムに「不動産取引価格情報検索」というものがありますので、ここで近隣の取引価格を確認し、あまりにもずれているようであればどのような要因で補正されたのかを聞いておいたほうが良いでしょう。

4、 査定金額が高い業者に依頼すべき?

不動産業者の中には、売り物件の不足に悩んでいるところも少なくありません。そこで、なんとか自社と媒介契約してもらうために実際の価格よりかなり「盛った」価格を出すところもあります。当然ですが、不動産に関する知識のない売主は高い価格をつけてくれた業者に良い印象を抱くでしょうし、業者側もそのような心理を知り尽くしています。

業者自身がその価格では売れないだろうと思っていても、「このくらいまでは交渉の余地がある」と考えた分を上乗せするというのはよくあることです。ただ、その金額で売れると期待してしまい、実際の契約が成立して「話が違う」と後味の悪い結果になることは避けたいものです。少し高すぎるのでは?と疑念を抱いたら「3カ月以内に確実に売れる金額はどのくらいか」と営業マンから本音を聞き出してみることも必要でしょう。

まとめ

不動産の値付けは単純なものではありませんから、売主自身が事前に情報収集して自分なりの予測をつけること、そして予測とずれた場合はその根拠を業者に確認することが納得いく価格で売却するコツです。業者に丸投げするのではなく、売主自身が積極的に関与する姿勢が大切なのです。