積算価格とは何?どのように計算するの?【計算事例付】

積算価格とは何?どのように計算するの?【計算事例付】

不動産評価について調べている場合、積算価格という言葉がよくできてきますが、この言葉の意味を理解出来ていない方は多いのではないでしょうか?

不動産の鑑定評価の方法で代表的なものが「積算価格」です。では、積算価格の考え方や実際の計算方法を見てみましょう。 


積算価格とは何?どのように計算するの?【計算事例付】

1、積算価格とは?

積算価格とは、不動産価格を「建築費+土地値」という計算式で算出したものです。

たとえば建築費が2,000万円、土地値が3,000万円ならその不動産の積算価格は5,000万円になるという考え方です。

土地については税務署で確認できる「路線価」や国土交通省の出している「公示価格」により評価します。

建物については、再度建築した際の価格からその建物価格が0になるまでの経過年数を考慮して評価します。

誤解してはならないのが「積算価格」=「実際に売買する際の物件価格」ではないということです。現実に売買が成立するためには、その不動産の需要や将来における価格上昇など、物件をとりまく周りの状況にむしろ価格決定の決め手があります。

また、この積算価格に対して「収益価格」という考え方があります。これはその不動産が将来的に生み出すであろう利益や現在の価値を総合的に考えて算出される評価で、この方法を「収益還元法」といいます。

積算価格とは建物を再度建築する際の「費用」に着目しているのに対し、収益価格はもっぱら不動産投資における「収益」に着目しています。そのため、対象の不動産についてどのような取引をしようとしているかといった、「目的」に応じた使い分けが必要です。

2、融資をする際に、積算価格は重要になる?

銀行の融資を受けて物件を購入する場合、担保となるその物件の価値はとても重要です。銀行が重視するのは収益価格ではなく積算価格です。銀行は積算価格の7割程度までの融資をすることが多いので、実際の取引で積算価格よりだいぶ安く売られている物件があれば、フルローンに近い金額の融資を引き出すことも可能でしょう。したがって、自分の購入しようとする不動産の積算価格を知っておくことは融資可能金額を予測する上でも非常に重要なのです。

3、土地と建物の積算価格の計算方法をご紹介します。

不動産投資をするにあたっては必ずといっていいほど積算価格が必要になりますので、その具体的計算方法を覚えなければなりません。

まず、土地価格の算出方法を見てみましょう。

(1)土地価格の算出方法

一般財団法人資産評価システム研究センターが提供している「全国地価マップ」というサイトを使えば価格を簡単に調べることができます。

まずはここにアクセスし、検索窓から住所を入力します。ここでは「相続税路線価」のタブをクリックし、その物件に面した道路に値段の数字を読みます。

たとえば東京都新宿区新宿一丁目を検索した場合であれば、1460Bと表示されますから、「1460」に注目します。1460とは、1平方メートルあたり146万円であることを意味しています。しかし、これはあくまできれいな長方形の土地を基準とした数値ですので、実際には土地の形状やポジションにより補正をかけた金額を出さなくてはなりません。

では、具体的な補正の仕方はどのようにするのでしょうか。

①土地の両方が道路に面している場合

この場合、高いほうの数値を使いますので、低い方は考慮に入れません。

②角地の場合

角地は土地としての利用価値が高いとされますので、二以上の道路に面していたらその一番高い評価を使い、さらに1割増しで計算します。

③旗地の場合

旗地というのは、土地の主要部分に入るために細い部分を通らなければならないような形状の土地です。細い部分が駐車場としての利用もできないような土地は非常に使いにくく、約3割の価格減となります。

次に建物価格の算出方法を見てみましょう。

(2)建物価格の算出方法

建物の新築による価格がどのくらいかというのは、建物の構造によって決まります。

鉄筋コンクリートは1平方メートルあたり20万円、重量鉄骨は1平方メートルあたり18万円、木造は1平方メートルあたり15万円、軽量鉄骨は1平方メートルあたり15万円となります。

鉄筋コンクリートや重量鉄骨は主にマンション建設の際に採用される構造であり、木造や軽量鉄骨は一戸建ての場合に使われることが多くなります。

そして出された価格に対し、残価率という補正をかけていきます。

(3)残価率とは?

残価率は「(耐用年数-経過年数)÷耐用年数」で算出できます。法律で定められた耐用年数は鉄筋コンクリートが47年、重量鉄骨が34年、木造が22年、軽量鉄骨が19年となっています。この耐用年数を過ぎた場合は無価値とみなされます。

【例】

上記例の新宿区の土地(120平方メートル)に建てた床面積100平方メートルの木造建物、築10年の価格を考えてみましょう。

土地価格(補正要素がないと仮定)146万円×120=1億7,520万円

建物価格(22-10)÷22×100平方メートル×15万円=818万1,800円

土地と建物価格を合計すると1億8,338万1,800円となります。

 

4、事例をご紹介!区分マンションの積算価格を計算してみよう!

区分マンション(土地がマンション住人すべての共有になっているもの)については、土地を持分に換算して計算しなくてはならない点に注意しましょう。

物件の床面積(専有部分のみ算入する)70平方メートル、鉄筋コンクリート造築年数10年、土地の路線価30万円、土地の面積2,000平方メートル、土地の持分50万分の6,250の例では、

土地30万円×2000平方メートル÷50万×6,250=750万円

建物(22-10)÷22×70平方メートル×20万=763万6,300円

土地建物合計で1,513万6,300円となります。

まとめ

積算価格を知ることは不動産投資においては不可欠です。いくつかの事例で計算の練習をして慣れておくようにしましょう。