不動産会社が査定する際の3つの査定方法とは?

不動産会社が査定する際の3つの査定方法とは?

不動産売却を検討する際、自分の持っている不動産がいくらで売れるのか、不動産会社へ査定を依頼した方がよいことをご存じでしょうか?せっかくの資産を売却するわけですから、少しでも高値をつけてくれる不動産会社を選びたいというのが消費者です。しかし、不動産会社により提示する査定額は実際、様々です。

不動産会社は一体どのような計算方法で不動産の査定額を決めているのでしょうか?今回の記事では、不動産査定の方法についてご紹介していきます。


不動産会社が査定する際の3つの査定方法とは?

 1.原価法

原価法とは、今持っている不動産と同じような物件を買うにはいくらかかるのかを計算(=再調達原価)し、建物が古くなっていたり設備が劣化している場合には、その分だけ評価額から差し引く(=減価修正)ことで、査定価格を計算する方法です。

 

原価法とは、不動産査定方法の1つ

原価法は、

再調達原価(再度購入するために必要な金額) - 価値減少分 = 不動産査定価格

 原価法は、主に戸建て住宅の建物部分の査定に用いられる方法です。

 2.取引事例比較法

取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産の過去の事例をいくつか選択し、そこから査定額を割り出す方法です。具体的には、平均坪単価をベースに間取り・方角・現状・角部屋などの個別の要因と市況(取引状況)など外的要因を考慮します。 

例えば、過去に似たようなマンションが売りに出されていた時はいくらで売られていたのか?などです。現在、パソコンやインターネットの普及によりデータを高速で扱うことができる状況ですので、この方式が主流になっています。中古マンションの多くは、この方式を元に計算されています。そのため、豊富なデータを持つ不動産会社が正確なデータ=査定額を導き出すことができるでしょう。

査定時間は短く済むので、消費者にとってメリットのある方法なのですが、いくつかの注意点もあります。

≪取引事例比較法の注意点≫

データに頼る計算方法のため、過去に取引事例が少ないタイプの物件ではこの方法では正確な査定額を導くことができません。また、売却する不動産と条件が近い不動産のデータが古い場合も同様です。不動産の価格は時代背景や経済にも密接に関連しているため、数年たつとその額の信ぴょう性は根本から覆されます。

例えば、東京オリンピック開催決定前と決定後では豊洲当たりの地価も全く異なりますよね。

3.収益還元法

収益還元法は、物件を賃貸物件として出した場合に今後どれくらいの収益を生み出すか、収益力に基づいて不動産の価格を決定する方法です。主に、投資用アパートなどに用いられる計算方法です。

補足 机上調査と訪問調査

さて、ここまでは不動産会社の行う不動産の査定計算方法をみてきました。併せて知っておきたい事として、不動産会社に査定を依頼する際の2つの調査方法があります。 

(1)机上調査

1つ目は、机上調査といって、いわゆるオンライン査定や書面でのやりとりなど、実際に売りたい物件に担当者が赴かず売却額を出す調査です。机上調査のメリットとして、以下が挙げられます。

【机上調査のメリット】

  • 調査時間が短い(最短、即日)
  • メールやオンラインフォームのみで申し込みが可能
  • 複数の不動産会社に査定依頼をすることができ、売却額を比較しやすい

(2)訪問調査 

2つ目は、訪問調査です。訪問調査は、不動産会社の担当者と実際に会って不動産現場へ案内しますので、時間の制約がありますが、机上調査にないメリットがあります。

【訪問調査のメリット】

  • 机上調査より正確な売却額が出せる
  • 性格で詳細な不動産査定所が、査定の根拠とともにつくられる
  • メールや電話で伝わりにくい質問もできる

まとめ

いかがでしたか?不動産査定額の計算の概要が理解できたのではないでしょうか?不動産査定を実際行う場合には、まずは豊富なデータや売却経験のある不動産会社を複数ピックアップし、まずは机上調査=不動産査定依頼しましょう。そのうえで、これはと思う担当者と出会えたのちに訪問調査の依頼をする、という流れがおすすめです。