きちんと土地活用するために… 土地の選び方や比較の6つのポイント

きちんと土地活用するために… 土地の選び方や比較の6つのポイント

これから土地活用をして資産運用をしようとお考えの方、土地活用にかかる費用や注意点を把握していますか?上手に土地活用を行い資産運用するには一体なにが重要なのでしょうか。今回は土地活用にかかる費用や注意点についてご紹介しています。

きちんと土地活用するために… 土地の選び方や比較の6つのポイント

1.予算やかかる費用を考えよう!借入も考えるべき?

(1)土地活用とは

土地活用をするときには初期費用をかけて手に入れた土地や建物を活用して賃貸経営を行い、その土地や建物そのものを資産として手に入れると共に賃貸経営による家賃収入を得るのが基本です。

土地活用を始めるためにかかった費用は取り返さなければ損をすることになります。そのため、まず土地活用で考える必要があるのが、土地活用に利用できる予算と実際にかかる費用です。

土地や建物などの不動産を購入する費用は高額になりやすいため、全額を自己資金で工面するのは困難な場合が多いでしょう。その際には借入を考慮するのが賢明です。

(2)不動産投資ローン

銀行などの各種金融機関から不動産投資ローンが提供されています。

不動産投資ローンは土地活用のように収益性のある不動産を購入して賃貸経営を行いたい人に貸付を行ってくれるサービスであり、年収だけでなく選んだ不動産の収益性も考慮して貸付金額の上限を定めてくれるのが特徴です。借入期間の設定も金融機関によって様々ですが1年から30年程度まで借りられる不動産投資ローンがあり、巨額の借入をして土地や建物を購入することも不可能ではありません。

十分な予算を持っていないと土地活用で生活が苦しくなってしまうリスクがあります。生活費を十分に残して土地や建物を買えるようにするのは忘れてはならない点です。

また、土地と建物の購入金額の1割前後の諸費用がかかるため、その分は現金として確保しておく必要があります。それでもなお十分に予算があるかを確認して、もし不足があるなら借入をして土地活用を始めましょう。

 2.投資リスクや空室リスクを比較しながら考えよう!

予算がある程度定まったら実際に購入する土地や建物を選ぶことになります。そのときに押さえておきたいのが投資リスクと空室リスクです。

(1)投資リスク

土地活用は投資活動の一つであり、つぎ込んだ資金が最終的に減ってしまうリスクがある点は納得して始めなければなりません。

土地活用における投資リスクとして代表的なのが価格変動リスクや倒産リスクです。土地や建物の価格は周辺環境の変化や建物の劣化によって変化していきます。建物は経年により価格が低下する一方ですが、減価償却によってその分を取り戻せるというメリットはあるでしょう。

一方、土地は大幅に価格が上昇することもあれば低下することもあり、購入後に突然相場の下落が起こってしまうリスクは常にあります。また、リスクとして建物が地震などによって倒壊してしまうリスクも考慮する必要があるのです。

(2)空室リスク

空室リスクがあるのも土地活用の特徴です。

マンションなどの賃貸経営を行って家賃収入を得るのが土地活用によって収入を得る際の基本ですが、そのためには入居者が常にいる状態を保たなければなりません。しかし、物件としての魅力が失われてしまうと入居者が減ることになります。その状況に陥るのを防ぐために適切なリフォームを行ったり、家賃の再検討をしたりする必要が生じるのが土地活用です。

リフォームによる空室対策では費用をかけなければならず、計画的な積み立てを行うことになります。家賃を再検討するときには下げる決断になる場合が多く、それからは家賃収入が減ってしまうことを覚悟しなければなりません。

そもそも地域としてその建物の需要が亡くなってしまった場合には倒産しなければならなくなるリスクもあるので注意しましょう。

 3.収益性を比較!多く稼げそうならいいとは限らない?

土地や建物を探し始めると利回りについての情報がよく着目されます。

収益物件については利回りを計算して広告に記載しているのが一般的であり、収益性の高さを示す指標として比較に役立ちます。もし収益性が高い物件を見つけられたらすぐに購入して土地活用を始めたくなるかもしれません。

しかし、必ずしも広告に掲載されている利回りが高い物件がいいとは限らないので注意しましょう。

広告に掲載されている利回りは得られる家賃収入が購入金額の何%程度になるかを示しただけのものです。実際に土地活用をする上では空室をなくすために宣伝活動を行ったり、建物を維持するために労力や費用をつぎ込んだりしなければならないでしょう。その点も考慮した上で現実的に運用できる物件を選ぶ視点も持つことが大切です。

一方、利回りが高いからといって高額物件に手を出してしまうとローンが大きくなってしまう点も忘れてはなりません。ローンをあまり大きくしてしまうと何かトラブルがあって収益性が低下してしまったときにローンの返済が困難になってしまうリスクが高くなるのです。

長期のローンにした場合には定年退職後にもローンの支払いが必要になって生活が苦しくなるリスクもあります。収益性を比較するときにはただ稼げるかどうかに着目するだけでなく、実際に賃貸経営をすることやローンの大きさについても考慮しましょう。

4.資金の回収期間をシミュレーションしよう

収益性の高い土地や方法を選び出すことができたら、初期にかかる資金をどれだけの期間で回収できるかをシミュレーションしてみましょう。

ランニングコストも考えて、何年でもとが取れるのかを確認しておくことは土地活用を始めるときには重要になります。実質利回りを計算することによって回収期間をシミュレーションするのが最も簡単な方法です。

実質利回りとは毎年の想定される収入額からランニングコストを引いた金額を土地の購入費用などの初期費用で割って計算するものです。

毎年どれだけの現金収入を期待できて、それが初期費用に対してどれだけの割合になっているかを示す値になります。これが5%であれば20年間で初期費用を回収できる計算になるのです。収入額とランニングコストを正しく見積もることが正確なシミュレーションを行う上で欠かせません。空室率の高さや家賃設定額を考えておよその家賃収入を計算しましょう。ランニングコストとして物件や入居者の管理を委託する費用などの維持管理にかかるコストに加えて、不動産投資ローンなどの金利や固定資産税などの毎年かかる税金も含めて考える必要があります。また、長期的な経営を行うことを考慮して建物の修繕が必要になる点も念頭に置き、修繕費積立金を確保しておくことも忘れてはなりません。賃貸経営を行う上で必要になりそうな毎年のコストを全て合わせてランニングコストとして計算しましょう。

実質利回りを計算することで収益性も比較できるので具体的なシミュレーションを行って改めて土地活用の方法を考え直すのも悪くありません。

 5.実現性が最重要!?実際に活用できなければ意味がない

最終的に土地活用を始めるかどうかの判断基準として実現性を考えるのは忘れてはなりません。

土地や建物を購入して土地活用を始めてみたものの、実際に賃貸経営をして入居者を募り、安定した家賃収入を得られなければローンの返済もできなくなります。資産を増やすのに成功するためには無理なく続けられる土地活用の方法を選ぶことが必要なのです。

収益性を考えたり資金の回収期間をシミュレーションしたりすると、いかにして初期費用やランニングコストを下げるかという点に目が向いてしまうでしょう。そこで費用を無理に削減してしまったために経営が難しくなってしまうこともあり、土地活用の失敗につながりやすいので注意が必要です。

土地や建物を手に入れる方法として仲介手数料を無料にするために不動産の仲介を得ないという方法もありますが、個人での取引に大きな労力がかかることは否めません。賃貸経営を行う際に管理業務を委託せずに自分で行えばランニングコストを下げられるものの、管理業務を自分で行わなければならなくなります。

このような節約をすると決めたときにはやり通せなければ土地活用を実現できなくなってしまうリスクがあります。また、安くて利回りが高い物件を見つけたとしても賃貸経営には入居者が必須であり、人気が高いと想定される物件でなければ経営は長続きしないでしょう。利益を上げる目的を実現できるかどうかも念頭に置いて物件を選びましょう。

自分の生活を考えて無理のない範囲で行える土地活用の方法を選ぶのが賢明です。特に土地活用は大きな初期費用をかけて何十年も費やしてその資金を回収していく長期的な投資になります。大変さを感じる方法を選んだり、目の先のコストの低さで物件を選んだりしてしまうと資金を取り返せないうちに破綻してしまうリスクがあるので注意しましょう。

 6.相続税の対策も大切!今のうちから考えよう

土地活用は資産運用の方法の一つであり、資産拡大を目的として行うことが多いでしょう。

最終的にはその資産は配偶者や子孫に引き継がれていくことも考慮するのが賢明です。相続の際には相続税を納めなければなりませんが、税制の変化によって多くの人が高額な相続税を払わなければならなくなりました。基礎控除が実質的に少なくなってしまったため、相続税対策を行って課税対象になる相続財産を少しでも減らすことが重要になっています。

土地活用は今からでもできる相続税対策の典型的な方法です。

土地や建物を購入することで現金を不動産に変えることができます。相続における不動産価値は時価ではなく固定資産台帳や路線価に基いて計算される評価額によって決定され、実質的には時価の7割から8割程度になるのが特徴です。

それに加えて特例も多く定められていて、控除によって減額することができる場合も多いのが特徴です。賃貸経営をしている不動産であれば賃貸借割合に応じて減額が認められているので最大で30%を控除できます。小規模宅地の特例に該当する200平方メートルまでの部分については評価額を半分にすることも可能です。相続の課税対象となる金額を大幅に下げられるため、払わなければならない相続税を減らすことができます。自分が亡くなってしまって財産を相続してもらうときのことを考えて、財産を無駄にしないために土地活用を始めてみましょう。