土地所有者なら知っておきたい!税金の種類や特徴まとめ

土地所有者なら知っておきたい!税金の種類や特徴まとめ


土地所有者なら知っておきたい!税金の種類や特徴まとめ

1.土地や建造物にかかる税金の種類は?

土地や建造物などの不動産は国や地方自治体によって管理が行われています。

土地の利用や建物の存在の有無や活用状況は地域のあり方に大きな影響を与えるものであり、個人や法人との間でのトラブルの原因ともなるでしょう。適切に公的管理が行われていることによって誰もが安心して暮らせるようになっています。

そのため、土地や建造物に関して様々な税金が必要になっています。資産が多い人からは多く税を徴収して社会に還元するという方法を取り、平等な社会を作り上げるのにも役立っているものです。

納めなければならない税金の種類として

  • 購入や新築、売却、贈与、相続などのように不動産の取得や譲渡に関するもの
  • 不動産の保有に関するもの
  • 不動産を活用したときに生じる利益に関するもの

の三種類があります。

(1)登録免許税

その前に共通する事項として知っておきたいのが登録免許税です。

土地や建造物は登記簿によって管理が行われているため、登記簿に記載されている内容に少しでも変更を加えるのであれば登記を行わなければなりません。その内容に応じて登録免許税を納めるのが義務となっています。

登記されている土地や建造物の所有権を変更して譲渡などを行うときには所有権移転登記や所有権保存登記が必要です。また、住宅ローンや不動産ローンなどを借りるときには不動産を抵当に入れるのが一般的であり、抵当権設定を行うことになるでしょう。

ローンを完済して抵当権を抹消するときにも登記を行わなければなりません。また、土地や建物の現況が変化したときにも原則として登記を行って正しい状況が登記簿に記載されているようにする必要があります。

土地の使用目的が変わった場合には土地地目変更登記を行うことになるでしょう。もし土地を所有しているけれど登記していないという場合には土地表題登記を行うことが必須です。

建造物を建てたときには建物表題登記、増改築を行ったときには建物表題変更登記、取り壊したときには建物減失登記をすることになります。

分譲マンションなどを建てたときには区分建物表題登記なども必要になるので何か土地や建造物についての変更点があったら登記が必要になると理解しておくのが賢明でしょう。

(2)不動産の取得や譲渡に関する税金

①不動産を取得したことそのものに対する課税と、取引を行うために必要な税金

  • 不動産取得税

土地の購入や新築を行ったときには不動産取得についてその評価額に基づいた不動産取得税が発生します。購入や新築を行った際に業者を介した取引を行っている場合には消費税も発生するので注意が必要です。

  • 消費税

個人間取引で購入を行った場合には消費税は対象になりませんが、多くの場合には不動産会社や建築業者などとの取引をすることになるので発生する税金となります。

  • 印紙税

購入の際には売買契約書を交わすことになるため、契約書に貼付する印紙を手に入れるための印紙税が必要です。

  • 不動産譲渡税

売却を行う場合には不動産売買による利益があったときに不動産譲渡税がかかり、所得税と住民税を支払わなければなりません。

②相続や贈与の場合に必要な税金

  • 贈与税・相続税

贈与の場合には購入や新築の場合と同様に不動産取得税がかかるものの、相続については不動産取得税すらかからない仕組みになっています。

大きな財産を贈与あるいは相続するという点から手続きに際して課税が行われているのが実情です。贈与の際には贈与税、相続の場合には相続税が課せられます。土地の場合にも建造物の場合にもかかるものですが、控除を受けられる場合もある点には留意する価値があり、ともすると税金を納めなくて済む場合もあるのです。

③不動産の保有に必要な税金

  • 固定資産税・都市計画税

不動産の保有については固定資産税と都市計画税の納税が必要です。土地でも建造物でも評価額に基いて、保有しているだけで納めなければならない義務が課せられています。

評価額は購入価格や建築価格などとは異なるので注意しましょう。三年に一度見直しが行われるため、一定の評価額が維持されるわけではありません。土地でも建造物でも一律の課税率が定められていますが、軽減税率が適用されたり、地域によって税率を変更していたりすることもあるので注意しましょう。

建造物がある土地の場合に適用できる特例もありますが、固定資産税と都市計画税は土地と建造物に対して別々に評価が行われて課税される点にも留意が必要です。どちらも1月1日付けの所有者に対して課税されるのが特徴であり、売買や贈与、相続などを行ったときには納める必要があるのかどうかをよく考えるようにしましょう。登記による所有者変更が行われたのがいつかで判断が可能です。

  • 所得税・住民税

土地や建造物を活用して経営を行っている場合にはさらに所得税と住民税がかかります。土地や建造物は賃貸することによって収益を上げていくことができるため、それによって得られた所得に応じて所得税と住民税を納めなければなりません。他の所得と損益通算をすることができる点に着目して節税のために土地や建造物を賃貸して赤字経営をするという方法も行われています。通常は賃貸によって利益を得ることが目指され、その利益に応じて求めた所得に対して累進課税制度を適用して税額を算出し、確定申告をするというのが基本です。賃貸経営をするときには借主との間で賃貸契約書を交わすことになりますが、これに対して印紙税はかかりません。不動産の売買の場合とは異なる点として知っておくと良いでしょう。

このように土地や建造物に対しては様々な場面で課税が行われています。そのため、土地所有者は土地を使って何かをするとほぼ確実に税金を払わなければならなくなるという理解をしておくと良いでしょう。しかし、ただ保有しているだけでも税金がかかる点には留意して適切な税金対策を行うのが賢明です。より詳細にかかる税金を把握しておくと適切な対策を取れるようになります。

2.土地ならではの税金!その特徴は?

◆土地の購入・保有に必要な税金

土地を購入・保有すると、税金がかかります。まず、購入する場合は、印紙税、登録免許税、不動産取得税の3種類が課せられます。

  • 印紙税

印紙税は、不動産売買契約書を交わしたり、ローン契約書を作成するときに必要になります。計算方法は、1通または1冊につき、あらかじめ決められた金額になっています。

例を挙げると、

1千万円を超え5千万円以下なら2万円

5千万円を超え1億円以下なら6万円

などとなっています。

  • 登録免許税

登録免許税は、土地の登記にかかる税金です。計算方法は、土地の固定資産税評価額(課税標準)×税率です。税率は、平成27年4月1日から平成29年3月31日までの登記の申請の場合、1.5%。平成29年4月1日からは、2.0%となっています。計算して出てきた結果からは、100円未満を切り捨てます。以上の2種類の税金は国税です。

  • 不動産取得税

不動産取得税は、地方税で、土地を取得したときにかかる税金です。計算方法は、土地の固定資産税評価額(課税標準)×1/2×税率-控除額となります。土地の固定資産税評価額が1/2になるのは、平成30年3月31日までですので、注意してください。不動産取得税の土地に対する税率は3%と決まっています。これは、平成20年4月4日から平成30年3月31日までです。

不動産取得税がかからないケースもあります。以下のような場合です。

公共的な目的に利用される土地を取得したときや相続による場合、法人の合併と分割により不動産が手に入った場合、2年以内に債権が消滅し、譲渡担保財産が設定者に移転した場合などは、非課税になります。

◆土地の保有に必要な税金

続いて、土地を保有している場合にかかる税金ですが、土地は普通の商品と違って動かすことができないことから、固定資産と呼ばれます。この固定資産に固定資産税がかかってきます。税金を課すのは、市町村です。東京23区の場合は、都になります。

  • 固定資産税

固定資産税は土地と建物にかかる税金ですが、建物は時間がたつにつれて、価値が減じていき税金も安くなっていきます。一方、土地のほうは地価が変わらない限り、税額に大きな変更はありません。

固定資産税の課税対象者は、毎年1月1日時点の登記簿に載っている所有者です。ということになると1月2日以降に土地を購入すれば、その年の固定資産税は払わなくてよいことになります。とすると、その時期に購入したほうが、ずっとお得になります。

ところが、これには慣例があって、固定資産税の精算(日割り計算)というシステムがあります。前の所有者と新たな所有者で、固定資産税を日割り計算して、それぞれの分を払うことにするのです。これは法律上の定められた方法ではありませんが、公平を期すために一般に行われています。

共有名義の場合はどうでしょうか。その場合は、代表者に納税通知書が送られます。しかし、所有者全員に課税義務が生じます。所有している分で分けて納税するのではなく、全員が全額を納めることになるのです。ただし、所有者のうち一人が全額納税すれば、ほかの者は免税となります。

では、計算方法についてですが、固定資産税額は、固定資産評価額(課税標準)×税率(1.4%)です。税率については、市町村によって、違うところもあります。

市町村では、土地の使われ方を調べるために、現況調査というものを実施します。登記簿上に登録されている土地の用途とは別に、実際に土地がどのように使われているかを調査するのです。実はこちらのほうを基準にして、課税額を決めていきます。というのは、登記簿に載っている用途とは状況が変わっていることがあるからです。農地といっても荒れ地になっていたり、荒れ地に住宅が建っていることもあります。市町村では、現況を最も重視します。

そのようにして市町村が決める評価額は、宅地が高く、農地が低い傾向にあります。特に便利のいい宅地は、課税額が高くなりがちです。それでも、住宅が建っている土地の場合は、特例が適用されます。200平方メートル以下ならば、課税標準額が1/6になります。200平方メートル超ならば、1/3になります。

  • 都市計画税

固定資産税と同時に、もう一つの税金を払わなければならないこともあります。都市計画税です。都市計画の定められた区域にのみかかってくる税金です。こちらも、毎年1月1日時点での所有者が対象になります。計算方法は、固定資産評価額(課税標準)×最高0.3%ととなっています。土地の評価の仕方は、固定資産税と同じです。これにも特例があって、住宅が建っている土地の場合、200平方メートル以下は課税標準が1/3に、200平方メートル以上は課税標準が2/3になります。

固定資産税と都市計画税のもとになる土地の評価は3年ごとに行われます。できれば、市町村としては、毎年新しい評価で課税したいところですが、手間の都合でそうなっています。ただし、土地の値段が大きく変わった場合には、3年を待たずに課税額が変わります。

3.建造物ならではの税金!その特徴は?

建造物を所有する場合、毎年必ず発生する税金として固定資産税と都市計画税が挙げられます。固定資産税は毎年1月1日時点にその固定資産を所有している人が、都市計画税は市街化区域内に固定資産を所有している人がそれぞれ支払いの対象となります。いずれの税金も課税標準額に一定税率(前者は1.4%、後者は0.2%)を乗じた金額を各市町村に収める必要があります。

建造物は土地など他の固定資産とは異なり、土地への定着性・外気隔離性・用途適合の3要件を満たす場合に、床面積の大小に関わらず課税対象と判断されます。従って、一見すると建造物の様に見える、例えばルーフのみの車庫や、ウッドデッキ、アルミ製収納庫などは、土地への定着性が認められなかったり、周壁がないので隔離性がないとして課税対象となりません。反対に、一畳程の簡易の小さなプレハブ小屋であっても基礎を築いて地面に固定設置すると、これら3要件を満たすこととなり課税対象となるなど、類似の建造物でも建設方法などにより税金の有無で違いが生じます。

次に税額を計算する根拠である課税標準額ですが、国が3年ごとに見直しを行う固定資産評価基準に基づいた再建築価格を基準とし、標準額(評価額)=再建築価格×経年減点補正率によって算出します。

再建築価格とは、対象となる建造物を評価の時点において、同じ場所に新築する場合に必要となる建築費を意味します。ここで注意が必要なのは、これは実際の建築費ではないという点です。その建造物を建てる際に、高級な大理石や木材などを知人に融通してもらって費用を抑えていたとしても、評価では購入することが前提となりますので、実際の費用と比較すると評価額が高く試算されるケースもあります。また固定資産評価基準に含まれる仕様に該当するかも重要で、例えば壁掛けエアコンは動産なので対象外ですが、埋め込み式エアコンは不動産として再建築価格に反映されるなど、建造物に使用する設備でも税額が変わる可能性があります。

建造物は土地と異なり、劣化や消耗によってそのものの価値は経年で下がります。税金の根拠である資産自体の価値が下がるのに、毎年支払う税額が同じでは不都合がありますので、これを調整するために経年減点補正率が導入されています。土地の評価額はもちろん年々変動しますが、下落しかしないわけではありませんので、この税額調整の考え方は経年劣化する建造物ならではと言えます。

建造物は、建築手法や種類、使用する設備仕様などによって税金根拠となる金額が大きく変わり、さらに経年によって漸減していくといった特徴を持っていますので、これらを理解した上で賢く管理をする必要があります。

4.課税額が知りたい!税金の調べ方は?

家や土地の具体的な税額を調べたいなら、重要になってくるのが「固定資産税評価額」です。これは各市町村が算定している、固定資産税の基準となる不動産の価格のことを言います。固定資産税だけではなく、都市計画税や、不動産を取得した際に支払う不動産取得税、登記を行った際に支払う登録免許税などの基準にもなっています。つまり固定資産税評価額を知れば、実際にかかってくる税額を知ることができるのです。

固定資産税評価額には3つの調べ方があります。まず固定資産税の課税明細書で確認するという方法です。家や土地といった不動産を持っていると、春ごろ自宅に固定資産税の納税通知書が届きます。この納税通知書には課税明細書が添付されているので、そこで金額を確認することができるのです。次に固定資産課税台帳を閲覧するという方法です。これは役所の担当課で閲覧することができます。閲覧できる人が限られており申請も必要なので、事前に準備してから役所に行くのがおすすめです。最後に固定資産評価証明書を取得するという方法です。こちらも申請が必要ですが、郵便でも取り寄せることが出来るので、役所に出向く必要はありません。

固定資産税評価額が分かったら、不動産の所有にかかる税金である固定資産税と都市計画税を計算することができます。

まず固定資産税です。固定資産税評価額に、標準税率1.4%をかけて計算します。市町村によって税率が異なる場合があるので確認しておきましょう。

固定資産税にはいくつか特例が設けられており、条件に当てはまれば払うお金をかなり減らせます。住宅用地のうち、200平方メートル以下の部分は評価額が6分の1に、200平方メートルを超える部分は3分の1になります。

新築住宅で3階建て以上の耐火構造、準耐火構造の建物は、新築後5年間は固定資産税が半額に。またそれ以外の新築物件も、新築後3年間は同じく固定資産税が半額で済みます。

耐震性や省エネルギー性などの条件を備えた認定長期優良住宅の場合、新築から5年間、マンションの場合は7年間、固定資産税が2分の1に軽減されます。

次に都市計画税です。固定資産税評価額に、最高0.3%の税率をかけて求めます。都市計画税は固定資産税と一緒に支払う税金で、都市計画法で定められた都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に土地や建物を持っている人だけが納めます。

都市計画税にも減税の特例があります。具体的には、住宅用用地のうち、200平方メートル以下の部分は固定資産税評価額が6分の1に。200平方メートル以上の部分は3分の1に減額してもらえます。

5.税額が確認できないなら… 大まかな金額の出し方は?

公的な書類を手に入れて固定資産税などの税額を確認できないときにもおよそどの程度の税金がかかるかを計算することは可能です。課税対象額がわかれば固定資産税や都市計画税は法律に従って計算式に当てはめればわかります。問題となるのは課税対象額がどの程度になるかを算出することです。固定資産税については課税対象額の1.4%、都市計画税は0.3%とされているので、課税対象額がわかれば計算は簡単でしょう。この際に重要になるのが土地と建造物を分けて考えることであり、それぞれについて課税対象額の評価の現況が異なります。

まず建造物の場合の方が簡単に求められます。建造物の固定資産税評価額については売買金額の60%から70%程度が課税対象として評価されるのが一般的です。土地活用を行っているときには借家権を与えていることが多いでしょう。その分については30%の減額が認められているため、借家権割合を引き去った分に課税されることになります。そのため、およそ売買金額の40%から50%程度が課税対象額となるのです。

売買金額についてはこれから購入する場合には不動産の総合情報サイトなどを利用して調べてみるとわかります。既に所有している建物については売買契約時の書類があれば調べられますが、もし持っていない場合には売主や仲介を依頼した不動産会社に問い合わせてみると情報が残っているでしょう。また、指定流通機構が提供している検索システムを利用して自分の持っている建造物の売買に対応する情報を探して売買金額を探してみるのも一つの手段です。

土地の場合には固定資産税については時価に基いて評価されるため、公的な書類がない場合にはそれに準ずる情報を用いて計算することが必要になるでしょう。土地の価値を評価する指標として路線価を用いると比較的正確な固定資産税を概算できます。路線価は市町村によって計算されて記載されていて、路線価図に全て記載されて公的書類として手に入れることが可能です。道路に対して設定されている金額であることから路線図という名前がつけられていますが、その道路に接する土地一平方メートルあたりの金額が記載されているので、土地の所在と面積がわかれば路線価を計算することができます。路線価図は市町村の役場に行けば参照できますが、オンラインでも全国地価マップとして提供されているため簡単に調べられるようになりました。土地の所在と面積だけわかればいつでもすぐに計算することが可能なのです。もし土地面積がわからないという場合には測量を依頼して調べるのが最も正確な値がわかりますが、登記簿にも記載されているので参照すると良いでしょう。ただし、気をつけておきたいのはあくまで路線価は固定資産税の課税額を評価する際の価格と一致するものではないということです。土地固有の現況を反映した評価額ではないため、確実に一致するわけではありません。しかし、この二つの金額はおよそ同じような値になる場合が多いので、固定資産税評価額としては路線価から計算した金額の7割とすれば課税対象額を概算することができます。

建造物の場合にも土地の場合にも控除が適用される場合があるので課税対象額は単純に0.014をかけて固定資産税を、0.003をかけて都市計画税を計算しないようにしましょう。住宅用地のときや、小規模宅地の特例が適用できる場合などは土地は大きく減額可能です。特例が適用できなかった場合の課税額の概算ができていれば特例の適用に関して違いはないので、後は公的書類から課税額を調べるときと同様にして計算すれば問題ありません。

6.減税のために!今からできる税金対策

土地を所有しているだけでも固定資産税や都市計画税などの税金を支払わなければならないとわかると、何とかして今からでも税金対策をしたいと考えるでしょう。土地の維持をしていくときに、すぐに取り組める対策があります。その方向性として二つ考えてみましょう。一つは固定資産税を直接減らす方法であり、もう一つは減税の対象とすることによって税金対策をする方法です。

固定資産税は固定資産課税台帳に記載されている住所や地積、地目によって評価額が決定されてから計算されます。特に古い土地を持っているときに注意しておきたいのが、固定資産課税台帳に記載されている地積や地目が現況に合っていないケースもあるということです。

はるか昔に測量が行われたという場合にはその測定が正しくなかったという場合もあります。大地震があった地域の場合には地殻変動による影響も多少受けていることもあるでしょう。登記の際に手違いで誤った情報が記載されていることもあるため、まず内容が正しいかどうか確認してみるのが賢明です。自分で土地の測量を依頼したことがない場合も多いでしょう。ともするとその土地を手に入れた時点から内容が誤っている可能性があります。土地の測量を依頼して正しい地積を確認し、本当に固定資産課税台帳に記載されているのが正しいかを確認し、誤っている場合には是正してしまいましょう。もしそれで過払いがあったとわかったら、過去五年間にさかのぼって税金の還付を受けることも可能です。

固定資産税の課税評価額を減らすための方法として分筆を活用できる土地もあります。通常は一つの土地を一つの不動産として登記しますが、あえて二つ以上の土地として登記するのが分筆です。固定資産税の評価額を計算する際に指標として路線価が用いられている点に着目して評価額を減らす方法になります。路線価は道路に対して価値を記載しているものであり、一平方メートルあたりの価値が路線価図に記載されています。その道路に面している土地について地積に応じた評価額を算出するという方法が取られているため、もし路線価が高い道に面している道を持っているなら土地を適切に分けることによって評価額を下げられる可能性があるのです。路線価が低い道にも面しているときにはそちら側に面する土地を広くすることで減額ができます。また、敷地内に私道を設けて路線価図で示されている道に面しない土地を作ると、その土地については非課税になるため大幅な固定資産税の節減が実現できるでしょう。ただし、登記費用がかかることから費用対効果をよく考えて実施する必要があります。長く所有を続けたいと考えているなら早期に行った方がメリットが大きい税金対策です。

土地はただの更地で持っていると規定通りの固定資産税を支払わなければなりません。しかし、使用されていると減額を受けられる場合があるので、何もしていない土地なら活用を考えた方が税金を下げることができます。

最も典型的なのは居住用の住宅を建てることです。自分が住むか他人が住むかを問わず、居住用の目的で一戸建てやアパート、マンションなどを建てると固定資産税評価額を下げることが可能です。小規模宅地の特例と呼ばれる軽減措置がよく用いられるものであり、住宅用地の面積によって適用される減額率が異なります。住宅一戸について二百平方メートルまでの部分については、評価額が固定資産税については六分の一、都市計画税については三分の一にできるのがこの特例の特徴です。また、二百平方メートルを越えていて住宅の床面積の10倍までの部分についての評価額は、固定資産税では三分の一、都市計画税では三分の二にまで減らすことができます。店舗などの事業用と併用の住宅であっても居住用部分が全体の二分の一以上を占めていれば、その敷地を全て住宅用地としてみなせることも知っておくと良いでしょう。ただし、建物を建てたことによって建物自体にも固定資産税などがかかってしまうのには注意が必要です。

小規模宅地の特例を適用するときに自分の居住用としては準備できないと考えるかもしれませんが、賃貸経営の目的で準備したものについても小規模宅地の特例は適用できます。戸数の多いマンションなどを建設すれば、広い面積を持っている土地であっても比較的簡単に小規模宅地の特例が適用できるようになるでしょう。資産価値の高いマンションを建てると建物に対する固定資産税が大きくなってしまうのは確かですが、賃貸経営を行うことによって家賃収入が得られるため、ある程度安定した経営を行えればむしろ利益を生めるようになります。マンションを建てるのにローンを組む必要が生じたとしても家賃収入を返済に当てていけば生活に負担をかけることはありません。土地活用の方法として考えてみると税金対策を行いながら資産形成も行えるようになります。

マンションのように大きな規模の建物を建てられるほどの予算もなければローンも組みたくないというときには駐車場経営も良い方法になります。アスファルトによって舗装をして駐車場経営をすることによって、小規模宅地の特例を適用できている例が多く見られるようになりました。アスファルトによる舗装だけなら数十万円程度でできる場合が多いため、費用を削減して税金対策を行うことが可能です。

一方、小規模宅地の特例は相続税対策にもなる点は知っておくと良いでしょう。将来的に土地を相続するときには相続税を納めることを考慮しておかなければなりません。小規模宅地の特例は相続税評価額の低減にも適用できるため、大幅に相続税を減らす手段となります。相続税についてはもう一つ注目しておきたいのは賃貸借を行っている不動産に対する特例であり、賃貸経営を行っていれば貸してしまっている部分について相続税評価額が軽減される仕組みがあるのです。

土地はただ持っているだけでは税金を払うだけのものになってしまいます。眠っている土地を活用し始めることによって税金対策を行えるようになるため、居住用の建物を立てるだけでなく賃貸経営の目的での活用を考えるのが賢明です。