不動産(土地や建物)に関する維持費が知りたい!かかってくる費用一覧まとめ

不動産(土地や建物)に関する維持費が知りたい!かかってくる費用一覧まとめ

土地や建物は所有しているだけで税金が発生します。

また、建物のメンテナンスや公共料金、管理費など維持するために様々な費用が必要になります。あらかじめ土地や建物を所有する際にかかる費用を把握して、計画的にお金を準備しておくことが大切です。

今回は、土地や建物を所有し維持するために必要な費用をまとめています。ぜひご確認ください。

不動産(土地や建物)に関する維持費が知りたい!かかってくる費用一覧まとめ

1.所有している時点で払う必要あり!固定資産税と都市計画税

(1)納税対象者

毎年1月1日付で土地と家屋を所有していると、住んでいる市町村自治体から固定資産税と都市計画税の納付を求める納税通知書が6月に納税義務者宛てに郵送されてきます。

所得税への累進課税のように給与及び配当等の収入状況とは無関係に所有している不動産価値への資産課税です。

更に、法務局の不動産登記簿の所有権者が固定資産税と都市計画税納付義務者になる訳ではなく、実際に課税対象となる土地と家屋で生計を営んでいる世帯主又は生活者に課税されます。

市町村自治体が管理している固定資産税と都市計画税課税台帳に記載された納税者が納税対象者です。但し、賃貸契約による家屋に生活している場合は、賃貸家屋の所有者である家主が納税者になります。

(2)税率基準

固定資産税と都市計画税の税額評価基準は、国土交通省が定めた路線価及び不動産鑑定士が評価した不動産評価額により算出されます。

固定資産税評価額と都市計画税評価額の7割の額に対する1.4%が納付税額となるのです。

土地については敷地面積200平方メートル以下の小規模住宅用地の場合、税評価額は6分の1となっています。

敷地面積200平方メートル以上は3分の1で計算する規定になっています。

また、家屋についは、経年劣化していくので税法で定めた減価償却の基準に従い税額評価が築年数の経過と共に下がるように規定されています。

税額評価の基準は3年毎に見直される規定です。また、家屋についは、地域により耐震及び耐火基準を満たした新築住宅に対して税の軽減処置が取られています。

(3)農業用農地

そして、住んでいる市町村自治体の財政状況によっては、税評価額が割り増しされることで市町村自治体の赤字財政への負担を強いられている場合があります。

農業用農地にも固定資産税と都市計画税が課税されます。

農地への課税額は家屋と家屋が建てられている土地等不動産への課税額より低く抑えられています。

しかし、町の再開発計画を決めている市町村自治体では、市街化調整区域に隣接する農業用の農地について、宅地のみ課税を課して農地から宅地への転換を促している地域もあります。

2.メンテナンスも欠かせない!上下でかかる水道代

(1)上水道と下水道

自家用地下水を利用している家庭を除き、都道府県営又は市町村営の水道を利用している家庭がほとんどとなっている今日では、水道代も家計支出項目の一つです。

特に公営水道事業が発達している地域では、上水道の他、下水道設備も整備され各家庭から出る排水が流されています。

上水道の利用料金に下水道の利用料金分も合わされて水道料金請求書が各家庭に届く仕組みです。

上水道の利用料金は基本料金と使用した水量に応じた従量料金を合わせた料金制度が取られています。そして、下水道も基本料金と上水道の使用量分を排水したと仮定した従量料金制です。

従って、例えば自宅を長期不在にして水道を全く使用しなかった場合でも、上下水道とも基本料金分は公営水道事業者から必ず徴収される仕組みになっているのです。

その理由は、水道事業は24時間供給する事業であり、道路の下に埋設した水道管等の施設維持や上水道の水源管理と下水道の浄化処理施設の運用費等が掛かる為だとされています。

(2)メンテナンス

水道供給事業は、公営水道事業者による日常の施設メンテナンスの他、利用者側にも少なからずメンテナンス業務があります。

その例は、冬季期間において厳寒期を過す地域では、氷点下の外気温での水道管凍結防止の為の電気式加温ヒーターの水道管への付設費用が生じることがあります。

凍結による水道管の破裂は、水道業者に依頼する事後の工事費用もかさむので凍結防止装置が有効な手段なのです。

3.電気を使用するために!電気代としてかかる契約料と基本料金

(1)契約料と基本料金

毎月の電気料金を確認する際、自宅に送られてくる請求書や明細書などによって把握している方が多い事でしょう。

一方で、電気料金の内、基本料金がどの位かかって、実際に使用した電気代がいかほどなのか詳細に確認されている方はそう多くはいないのではないでしょうか。

基本料金の場合、自分自身が契約しているプランによって料金が決まってきます。

例えば一般的な家庭で最も多く利用されているプランでは、10Aから60Aの範囲の中でそれぞれの家庭にあった使用料に沿って契約されています。ちなみに電力会社によって多少のちがいはありますが、

30Aで毎月約840円

60Aの場合毎月約1,680円

が平均的な料金となっています。

また、夜間や土日といった週末のみに電気を多く使うなど、それぞれの家庭にある生活スタイルによって様々なプランを選択できるようになっており、全ての人が均一の基本料金を払っている事はないのです。

(2)電気料金明細書

一方、自宅に送られてくる電気料金の明細書を見ると、月の基本料金に使用料が上乗せられた合計金額が請求金額として分かりやすいよう大きく記載されています。

さらに明細を良く見てみると、1段料金2段料金といった項目があります。これは契約プランによって、電気代に「段階」というものが用いられており、段階が上がれば比例するように電気代の単価も上がるような構造になっています。

最も利用されているプランを例として説明すると使用する電力量によって第1から第3段階料金まで区分されています。

段階が上がれば電気代の単価も高く設定され、1段階料金での単価は約17円ですが3段階の料金で使用した場合は約24円となります。

使った電力量の値が大きいほど単価も上昇するので、明細書には段階ごとに使った電気料金が記載されます。

(3)安く抑えるには

このように電気料金は契約するプランによって大きく変わってくる場合があります。

電気代をなるべく安く抑えるにはいくつか方法があります。

まず最初に考えるのは契約しているアンペア数を下げる事です。アンペアの数字が高いほど基本料金もそれに伴って高く設定されるので、数字を小さく抑えられればそれだけでも電気代を節約する事ができます。

ただし、ブレーカーが落ちてしまうというリスクも増えてくるのでそこは注意しておきましょう。

もう一つは支払い方法を見直す事で、口座振替やクレジットカード払いがおすすめできます。電力会社によっては口座振替の場合、毎月の料金が割引されますし、クレジットカードで支払えばポイントが付与されるサービスが受けられお得感があります。

4.もしもに備えて…災害の保険や家財保険も重要

土地や建物を所有している人は、災害に巻き込まれたときのことを考えておかなくてはいけません。万一の場合は、相当の被害が出ることも予想され、そこからの復旧手段を残しておく必要があります。

それが保険です。保険に加入しておけば、いろいろな災害に対処できます。まず、真っ先に入るべき保険は火災保険です。火災保険はさまざまな災害に対する補償をしてくれます。その火災保険は建物に対して掛けるものと家財に対して掛けるものの2種類あります。

(1)建物

①水害保険

建物に火災保険を掛けると、かなり幅広い補償が受けられます。火災、爆発、落雷、風災、雪害などです。水災については、別補償になっていることが多く、台風や暴風雨による洪水や高潮、土砂崩れなどの被害を補償してもらうためには、火災保険に付け加えて加入することになります。つまり、水災補償を受けられるようにしておかないと、河川の氾濫や津波などによって、家屋が倒壊しても、まったく復旧手段がなくなってしまうのです。

②地震保険

似たようなケースに地震災害に対する補償があります。ふつう火災保険では、地震に対する補償はしません。特に注意しなければいけないのは、地震が直接の原因になって、家屋が全半壊した場合はもちろん、同じ原因で火災や津波、山崩れが起きて家が壊れた場合でも、火災保険は補償してくれないという点です。

このような事態に対処するためには、地震保険に入っていないといけません。といっても、地震保険だけ単独に存在するのではなく、火災保険に付帯する契約となります。地震保険は、契約額に制限があり、火災保険の30~50%程度です。最高は5000万円です。建物評価額の半額になります。全体の補償にはならないので、建て替え費用は賄えません。あらかじめその点を頭に入れて契約しなければなりません。家財の契約金額については、1000万円までです。

保険料は、建物の所在地と構造によって違ってきます。所在地に関していうと、都道府県ごとに8段階に分かれて、設定されています。

構造のほうは、鉄骨・コンクリートか木造かによって変わってきます。地震が起きると、被害は相当範囲に広がります。保険会社の保険金支払い額もたいへんな額になり、倒産してしまうのではと心配する向きもありますが、大丈夫です。

保険会社の再保険先に政府がなっているからです。保険会社が一定額以上の支払いをする必要が出たときには、政府が応援しますから、必ず補償が受けられます。そういう点からいっても、安心して地震保険に加入できます。

③保証内容

火災保険に話を戻します。

火災保険は補償内容を自分で選ぶことができるようになっています。風災や雪災補償を外したり、破損を付け加えたりといったふうに。それによって、保険料が変わってきますから、うまくバランスを取りながら、契約を結べます。自分が住んでいる地域では起こりそうもない災害なら、外しても問題はないでしょう。

ただ、あまり補償範囲を狭めると、いざとなったときに困ってしまうこともあるので、気を付けてください。

なお、火災保険では、被害の実情に応じて、保険金が下ります。

第三者的な被害調査会社が鑑定をするので、ある程度まとまったお金が出ます。

修理をするにしても立て直しをするにしても、十分な金額が得られるので、復旧が可能になります。

さらにもう一つ指摘しておきたいのは、自分の家が火元になって、隣家へ燃え移った場合です。

この場合も、責任は取らなくていいことになっていますが、火災保険によっては、類焼損害補償という特約が付いていることがあります。隣家が火災保険に入っていなかったり、補償額が少ない場合には、その補償になります。責任がないからといって、まったく無視もできないでしょうから、迷惑をかけたときには役立ちます。ただ、重過失によって、失火した場合は、損害賠償責任が生じるので、個人賠償責任保険を付帯していたほうがいいです。

(2)家財

家財に対する保険です。家財保険は、火災保険に加入するときに、付け加えるかどうかを選択するようになっています。

火災をはじめ様々な災害に遭ったら、建物だけが被害をこうむるわけではありませんから、家財保険にも入る必要があります。補償対象は、家電、家具、寝具、衣類などかなり広範囲になります。これらが家族全員の分だと、相当な金額になるので、損害が生じてもすぐに回復できるようにしておかななければなりません。

補償内容

例えば、消防車の放水で家財が使い物にならなくなった時です。このようなケースでも、補償してくれます。

水漏れ事故に遭って、タンスや衣類が水浸しになったときなども、役に立ちます。

空き巣被害で、家財が盗まれたときにも、有用です。子供がテレビを壊した時も、補償されます。このようにいろいろなケースに対応できる保険なので、加入しておいたほうがお得です。

もちろん、何の災害も起きなければ、保険料分だけ損になりますが、世の中いつ何時災害が起きるかわかりません。万が一の時に損をしないように、準備をしておきましょう。

5.リフォームや修繕のために!修繕積立金

(1)修繕費

家を持つとき、意外に見落としがちなのが修繕費です。

建てたときはピカピカでも、長く住んでいれば家は当然傷んできます。

大切なマイホーム、できるだけ長く住むためには適切なリフォームや修繕が必要になります。少額であれば家計から出すことも出来るでしょうが、屋根の修繕や壁の塗り直しなど、一度に大きなお金が必要になることもあります。

それに備えて日頃からお金を用意しておかなければなりません。マンションであれば毎月修繕積立金が徴収されますが、一戸建ての場合は自分で積み立てておく必要があります。将来的に必要になる修繕やリフォームについて、チェックしてみましょう。

(2)屋根・外壁

まず住宅で一番ダメージを受けているのは、屋根や外壁と言った部分です。これらの部分は雨風や紫外線、排気ガスに晒されるため、自然と傷みやすくなります。傷んだまま放っておくと雨風が家の中に入り込み、家の躯体にダメージを与えて家そのものの寿命を縮めてしまうことに繋がりかねませんので、定期的なメンテナンスが必要になります。屋根と壁の塗り直しは、同時に行うのが合理的だと言われています。

足場などを組み直す必要がなく、傷んだ箇所のチェックも一度に行うことが出来るからです。屋根や壁の塗り替えが必要なタイミングは、その家によって変わってきます。壁にひび割れができていないか、触った手に白い粉が付くチョーキング現象が起きていないかなど、サインを見落とさないようにすることが大切です。

また塗り替えまでいかずとも、壁材を繋いでいるコーキングを打ちなおすと言った小まめなメンテナンスも重要になってきます。

(3)水廻り

水廻りも家の中で傷みやすい場所です。時期を見極めてリフォームを行っていくことをおおすすめします。

傷み具合にもよりますが、エコキュートや給湯器などの設備は10年~12年ごとの交換が必要になるケースが多いようです。

キッチンやトイレなどの設備は15年~25年くらいが一つの目安になります。壊れてから新しいものに換える、というのも一つの方法ですが、「カビが気になってきた」「汚れが落ちなくなってきて掃除が大変」など、快適性が失われてきたときも一つのタイミングです。

最新式のお風呂やトイレを導入することは、快適性が向上する以外に、節水や掃除が楽になると言ったメリットも見込めます。水廻りのリフォームもまとめて行うと効率が上がり、単体で行うよりトータル費用も安く済みます。ただ一度に多くのお金が必要になるので、やはり計画的にお金を用意しておくことが重要になります。

6.定期的にメンテナンスを依頼するなら!管理サービスの費用

土地活用によって資産形成を行うためには長期的な視野に立つことが大切であり、土地や建物を長く良好な状態に保っていくという考え方は欠かせないでしょう。

いざというときに修繕やリフォームを考えるよりも、定期的にメンテナンスを行っていた方が建物の劣化を大幅に遅くすることができます。

長期的に利用していく建物であるという視点に立ってメンテナンスのために管理サービスを利用するのは賢明な考え方です。

(1)管理サービス

管理サービスとして行われているものは幅広く、ガラスや外壁、屋上などの大規模清掃や周囲にある植栽の手入れ、共有部分の電灯などの動作確認などが一般的なものです。

一方、建物のリフォームを見越した管理サービスも依頼することができます。外壁や屋根などのように経年により劣化してしまって定期的に塗装を行わなければならない部分があるでしょう。

素人目でいつリフォームを行うべきかと判断するのが難しいことはよくあります。

少し外壁に汚れが目立ち始めたけれどそのまま放置していても良いだろうと考えてしまうかもしれません。

しかし、放置を続けてしまうと塗装だけでなく外壁や建物の構造部分にまで劣化が進行してしまうリスクがあります。プロに相談して定期的に確認を行ってもらえば適切なタイミングでリフォームを行って建物の維持に努めることが可能です。

単発で依頼することもできますが、定期サービスとして契約しておくと安心が得られることに加えて、費用として見積もりやすくなり、資金計画を立てやすくなるでしょう。

(2)管理サービスを利用するメリット

より専門的な設備を持っている建物を手に入れた場合にはメンテナンスを入れるのがほぼ必須です。

エレベーターなどのように定期点検を行わないと安全に使用できない設備がある場合には保守契約を結んでおくのが安全策になります。

防災設備や消防設備などのように通常は動かしていないものも重要であり、その設備の設置を行った業者が無償で点検を行っている場合もありますが、有償の場合も珍しくありません。

必ずしも設置業者に依頼しなければならない義務はなく、管理サービスを行っている別の業者に依頼することも可能です。

その方が費用が安くなったり、点検の報告が詳細であったりするメリットがある場合もあります。給排水設備や受変電設備なども合わせて管理のあり方を検討しておくと良いでしょう。管理サービスの業者の窓口を一つにすると会計業務を行う上で処理をしやすくなるメリットがあります。

管理サービスによる定期的なメンテナンスはより日常的な業務にまで広げることができます。日常清掃として共有部分やゴミ捨て場の清掃を行ってもらうのが一般的であり、管理業務の負担を軽減しつつ汚れが落ちなくなってしまうまで汚れを放置させずに済む手段です。入居者の満足度も高くなるメリットもあるので費用をかけて行っておく価値があります。

また、管理サービスを受けているとコンサルティングも受けられることがよくあります。定期的なメンテナンスとして依頼している内容がジュブ運かどうかが不安に思われるかもしれません。その際に建物の情報を携えてコンサルティングを依頼すると、必要なメンテナンスについての提案をしてもらえるでしょう。それに基づいて新たに管理サービスを追加したり、不要なサービスをやめて費用を節約したりすることも可能です。

管理サービスを依頼していればコンサルティングについては費用がかからないことが多いため、建物の維持にかかる費用を見直したいと思い立ったら活用するのが賢明です。費用を節約したいという意志を伝えると他の部分についても節約のためのアドバイスをしてくれるでしょう。

まとめ

細かく説明しましたが、土地や建物を保有する場合には、どんなコストがかかるのかをしっかり把握しておくことが大切ですので、是非参考にしてください。