不動産売却を有利に進めるために!覚えておくべき5つのポイント

不動産売却を有利に進めるために!覚えておくべき5つのポイント

これから不動産を売却しようとお考えの方、不動産売却を進めるために必要な書類や手順を知っていますか?不動産売却をスムーズに行うために必要な書類や、売却の際に気を付けるべき注意点などについてご説明しています。

しっかり確認して少しでも有利に不動産売却をしましょう。

不動産売却を有利に進めるために!覚えておくべき5つのポイント

不動産売却を有利に進めるために!覚えておくべき5つのポイント

1.売却には欠かせない!必要な書類と不動産情報

スムーズな不動産売却のためにも、必要な書類はあらかじめ準備しておきたいです。役所などに書類を請求することもあるので、慌てて用意することのないように気を付けましょう。

(1)登記簿謄本

まず必要となるのは、登記簿謄本(登記事項証明書)です。

不動産の情報や権利が記載されている重要な書類です。各地にある登記所で誰でも取得することができます。

他にも、固定資産税の確認に用いる固定資産税納税通知書や、所有者であることを証明する登記済権利書といった書類が必要になります。

(2)本人確認書類

売主の本人確認書類も必要です。身分証明書、実印、印鑑登録証明書が必要となり、登記上の住所や現住所が異なる場合は住民票も用意します。

(3)土地測量図・境界確認書

一戸建てや土地の売買には、土地測量図・境界確認書が必要となります。土地の境界線を明確にするための書類です。境界線が未確認の場合は隣接地の土地所有者と協議した上で測量図を作成します。マンション売却の場合では、管理規約や維持費に関する書類が必要です。ペット飼育の不可などの住む上でのルールやランニングコストなどは、買うにあたって重要な情報となります。

(4)耐震診断報告書

耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書などは、売却には必須ではありませんが、所持しているのなら提示したい書類です。買主にとって有用な情報であり、購入の決め手になる場合もあります。

2.スムーズに売却するために!掃除や退去のタイミングを考える

不動産売却をスムーズに行うためには売るまでに必要なことをできるだけ早めに終わらせておくのが大切です。不動産を引き渡すときには自分がそこから退去しなければなりません。そして、買い主に心地よく利用してもらえるために掃除をしておくのは最低限のマナーでしょう。

(1)掃除や退去のタイミング

どのタイミングで掃除や退去を行うのがベストかはケースバイケースです。

購入希望者に内見をしてもらう時点できれいに掃除されていて退去も済ませてあるという状況の方が、購入希望者にとっては魅力的な物件として見てもらえる可能性が高いでしょう。

しかし、人によってはまだ住んでいる状況で内見させてもらえると住んでいる様子がはっきりとイメージできて良いと判断する場合もあります。

もし現在も住んでいる建物と土地を売却しようと考えているのなら、退去は内見に合わせるのは必須ではありません。しかし、内見を受け入れるときまでには普段よりもきれいに清掃しておいた方が印象を良くすることができます。

(2)居住している場合

住んでいる場合の退居のタイミングは自由であり、住みながら売りに出した場合には最終的には引渡日までに引っ越せば問題はありません。

新居の手配や引越手続きには時間がかかることが多いので、買い主が見つかりそうだという印象を受けた頃には手続きを始めておくとスムーズです。

もし売れるのを急がないのであれば売買契約を結ぶ際に交渉して引き渡しの日を十分に遅らせるという選択肢もあります。

(3)居住していない場合

一方、住んでいない物件を売却しようという場合には内見までを目安に業者を入れて清掃を行っておくのが無難であり、少しでも好印象をもってもらえるようにしておきましょう。

しかし、気をつけておきたいのは無理に費用をかけてリフォームまで行う必要はないという点です。欠陥がある場合はこの限りではありませんが、売れないという心配のある物件でない限りは最初からリフォームをしなくても買い主が見つかる可能性があると考えていた方が良いでしょう。

 3.売却の流れを把握しよう!査定や売買契約の詳細は?

(1)不動産査定

不動産売却では最初にまず不動産査定を受けて評価額を確認することから始めます。

不動産査定を専門とする業者に依頼する方法もありますが、不動産仲介会社に依頼して査定も行ってもらうのが一般的でしょう。そして、査定価格を知った上で本当に売却するかどうかを判断することになります。不動産査定では不動産情報を入力するだけで簡単に行える簡易査定と、専門家に物件を見て評価してもらう訪問査定がありますが、とりあえず簡易査定で大まかな価格相場を理解した上で訪問査定を受けるのが相場に合った正しい評価をしてもらえているかがわかりやすい方法です。

(2)営業活動による売り出し

次に不動産仲介会社と媒介契約を結んで仲介業務を依頼し、査定価格を参考にして販売価格を決めて売りに出します。営業活動は不動産仲介業者が行ってくれますが、自分で買い主を探して契約することも可能です。

(3)売買契約

購入希望者が見つかったら内見をしてもらい、購入を決断してもらえると売買契約を結ぶ段階になります。売買契約では売り主と買い主が双方の合意に基づいて契約を結び、不動産を引き渡す対価としてお金を支払うという法的な手続きです。

契約書の作成や重要事項説明書の用意は不動産会社が行ってくれますが、自分でもその内容に不備がないかをよく確認して納得の上でサインしましょう。もし不備があるならサインする前に変更する必要があり、破棄したいと考えても双方の合意がなければ行なえません。

(4)引き渡し

そして、その契約書に記載された日に諸々の書類や鍵などを引き渡して、代わりにお金を受け取ることで売買は完了します。

4.損をしないために!売却価格の相場を知ろう!

(1)査定価格と売却価格

不動産売却を行う際には売却価格を自分で設定することができます。

査定を受けて不動産にどの程度の価値があるかわかるとその査定価格で売りに出そうと考えてしまうかもしれません。

しかし、現実的な状況として知っておくと良いのは、査定価格と売却価格は大半の場合に一致していないという事実です。査定価格と売却価格のどちらが高いか低いかはケースバイケースですが、売るからには損をしたくないと考えるでしょう。

どうせなら査定価格よりも高く売れた方が良いと考えて当然であり、そのために必定になるのが相場を知ることなのです。

(2)不動産会社に相談して相場を知ろう

実際に物件がどの程度の価格で取引されているのかは事例に基づいて確認するのが確実な方法です。

不動産会社に相談して査定を受け、売却価格を設定するときには、物件がある地域での売却事例についてまず紹介してもらいましょう。

査定価格がどの程度であった不動産が実際にいくらで売れたのかについていくつかの最近の情報を見せてもらうのが賢明です。それによって査定価格と売却価格の差異について理解できます。

もし類似物件が売れた経験がある不動産会社ならその情報を開示してもらうのが効果的でしょう。類似物件の事例があれば最初に設定すべき価格も明確になります。

(3)売り出されている不動産情報から相場を知ろう

もう一つ役に立つ相場情報は実際に売りに出されている不動産の価格です。同じ地域で売りに出されている不動産情報をよく確認するようにしましょう。

やはり類似物件があれば最も参考になり、それが長らく売れていないのであればやや高い価格設定になってしまっていると考えるのが妥当です。

もし売りに出てすぐに市場から消えている物件があったなら、その価格設定は適切かやや低めになっていると解釈すると良いでしょう。相場は刻々と変化しているため、実際に不動産を売りに出す段階であらためて情報収集を行うことが大切です。

5.初心者が陥りがちな落とし穴!売却の際に気をつけるべき点とは?

(1)設定した売却価格で売却できない?

初心者が不動産売却を行うとお金について失敗してしまうことがよくあります。

典型的なのが売りに出した売却価格で不動産を売却できると考えてしまっている点です。買主はまず間違いなく価格交渉をしてくるため、売買契約が成立するときには当初の価格よりも安くなってしまいます。

その点を考慮せずにいくらで売れれば良いかを考えて価格を決めてしまっていることはよくあるのです。

しかし、交渉に応じなければ売れずに苦労を続けることになりやすいのも事実であり、交渉を頑なに拒否して売れずに困るミスも初心者にはよく見受けられます。

(2)税金等の諸費用

お金についての失敗として諸費用についての認識不足もよくあります。

不動産売却を行ってこれだけの資金を手に入れようと考えていたときに、諸費用がかかってしまって予定よりも現金が手元に残らなかったというミスは少なくありません。

特に税金についての認識不足は多く、不動産譲渡した場合の税金や仲介手数料の消費税が念頭から抜け落ちていると思ったよりも諸費用が大きくて悩んでしまうことになります。

(3)高く早く売却したい

一方、高く早く売りたいという希望を追求したために売れずに困ってしまうことも珍しくありません。

不動産を高く売りたいという希望と早く売りたいという気持ちを同時に叶えられるのは、その不動産が高い人気を持つときだけです。

早く売るためには価格を下げて、安くて値打ちがある物件として認識して貰う必要があります。

一方で、少しでも高く売ろうと考えたら高めの価格設定から始めて買い手を探し、買い手が見つかったときにも時間をかけて交渉を行う必要があるのです。両方を追求してしまうと不動産売却には失敗しやすくなるので注意しましょう。

まとめ

不動産売却で失敗しないための注意点をご紹介していきました。

皆さまが1円でも高く、スムーズに不動産売却できれば幸いです。