不動産売却をするなら知っておこう!仲介手数料と諸費用の金額や相場は?

不動産売却をするなら知っておこう!仲介手数料と諸費用の金額や相場は?

所有している不動産を売却しようとした場合、不動産仲介業者に売却を依頼することが一般的です。

売却の仲介を依頼した際に仲介手数料が発生しますが、この仲介手数料の相場や上限を知っていますか?また、その他の不動産を売却する際にかかる費用とはどのようなものがあるのでしょうか?

不動産売却にかかる費用を事前に知っておくことで、計画的なお金のやりくりができるでしょう。

今回は、不動産売買の際の仲介手数料やその他諸費用の金額や相場いついてご説明しています。

不動産売却をするなら知っておこう!仲介手数料と諸費用の金額や相場は?

1.不動産売却には欠かせない仲介手数料!費用と相場は?

(1)仲介手数料

不動産を売却する際、売却の周知や様々な手続き、さらには想定外のトラブルに対する対処など、個人では簡単に処理できない手間が多くかかります。

そこで不動産仲介業者に集会してもらい、売主と買主間に発生する売買を円滑に進めてもらうことになりますが、仲介業者にはこの対価として仲介手数料を賦課することが法律的に認められています。

即ち、不動産仲介業者が仲介手数料を徴収することを定めた以上は、売主および買主はそれを支払う義務が生じることになります。

(2)仲介手数料の上限

この仲介手数料に関しては、法律により明確に上限のみが定められています。従って不動産を売却する場合、その請求可能上限を知っておかなければ悪徳業者から不当な手数料をとられることにもなりかねないため、しっかりと把握しておくようにしましょう。

不動産売却の仲介手数料の上限は、売買価格に応じた一定比を乗算した金額になります。

売買価格200万円以下の場合は5%

200万円から400万円にかけては4%

400万円を超える場合については3%

が仲介手数料の上限とされており、さらに消費税の課税対象であるため算出された金額に税率8%が賦課されます。

これ以上の金額が仲介手数料として請求された場合は法令違反と判断されることになりますが、売主側からの要請で遠隔地の買主との交渉が行われたり、特別な販促手段が講じられた場合はこれらの諸経費も合わせた金額が手数料として請求されることになります。

(3)仲介手数料の支払方法

仲介手数料を支払う際には、その支払い方をどうするのかという点にも注意を払っておかなければなりません。

高額な不動産であれば、当然仲介手数料も高額化します。さらに買主側が金融機関のローン審査を通ることができなかった時など、売買が上手くいかないケースも想定されるため、売主と買主で売買契約が成立してから支払うのが一般的です。

通常は契約成立段階で50%、不動産売却の決済が行われた段階で残りの50%を仲介業者に支払うようになります。

一方で売主という視点で見た場合、買主から支払われる不動産の買取金額から仲介手数料を捻出した方が高額な費用を逐一用意する必要から解放されるため、決済日に一括納付という形態が好まれます。

この点に関して、法令などではどのように仲介手数料を納付するかまでは定められていないので、利便性などを考慮して仲介業者と支払いのタイミングを事前に取り決めておくようにしましょう。

また不動産売却を仲介業者に依頼しておき、契約後に事情が生じてそれを解約した時も仲介手数料を支払わなければなりません。

これは「手付解除」と呼ばれるケースで、売主の場合は解約に当たって手付倍返しが求められますが、この際に不動産仲介業者は仲介手数料を徴収する権利が認められているので、求めに応じて支払う義務が生じます。

(4)仲介手数料の相場

不動産仲介業者にとっては、この仲介手数料が主な収入源になってくるため、一般的に仲介手数料の上限が請求の相場と考えられています。

つまり、売買価格が高い都市部の不動産の方が仲介手数料の相場が高額化しやすく、逆に売買価格が比較的安い地方の方が仲介手数料の相場が低廉に押さえられるのが基本的な傾向です。

しかし、都市部では不動産仲介業者間での競争などもあり、より売主に活用してもらうという観点から仲介手数料を半額、もしくは無料にする業者も存在します。またこうした流れは地方にも波及してきており、不動産仲介料の安さを業者を選定する際の判断材料とする見方も昨今広がってきています。

不動産仲介料が安くなっている状況にはいくつかのカラクリがありますが、仲介業者が一社のみしか介在しないことで、売主と買主が直接的に結ばれた「両手」と呼ばれる売買ケースの場合、仲介手数料負担を分散させて値段を安くしやすいです。

即ち、売主から依頼のあった不動産をそのまま買主に紹介する仲介業者であれば、相場よりも手数料を安く済ますことができる可能性があることになります。

(5)仲介手数料の値引き

また売主が仲介業者に対して手数料の値引きを申し入れることに関しても、何ら法的な支障はありません。

ただ、無闇やたらと安ければ良いということにはならないので、その点に関しても一定の配慮を持っておく必要があります。

通常不動産仲介手数料は法令の上限額が相場として請求されることが慣例化しており、それをもとに様々な販促や営業の体系が構築されているため、一方的に値引きすることはそうした不動算売買のための道筋を壊してしまうことにもなりかねません。

不動産仲介業者は仲介料の値引き交渉に応じる義務がありますが、薄利な上に販売体系を崩壊させてしまうようであれば、取引を拒否する権利があるのもまた事実です。

円満で円滑な不動産売買を行うためには、仲介業者、そして買主らとウィンウィンな関係を築く必要があります。売主・買主と仲介業者を直接結びつける要因は仲介手数料であるため、より良い関係構築のためには、一方的に手数料の値引きを押し付けるのではなく、しっかりと折り合いをつけて双方納得のいく妥協点を見出すことが重要です。

2.売却取引の上でかかる費用と相場は?

不動産の売却取引を行うときには仲介手数料が最も大きな費用となりますが、それ以外にも諸費用がかかります。

代表的な諸費用の種類と相場を知っておくと不動産売却を終えてどれだけのお金が手元に残るかを試算しやすくなるでしょう。

(1)印紙税

まず考慮しておきたいのが不動産売却にかかる税金です。不動産取引は契約書を交わすことによって成立します。

契約書が法的に有効なものとして認めてもらうためには印紙を貼る必要があり、印紙税を納めなければなりません。購入者も売却者も契約書を保管するのが一般的であり、それぞれが自分の契約書に必要な印紙税を負担するのが通常です。

ただし、売却した立場に立ってみるとその契約書を利用することがないと考えるかもしれません。もし不要だと考えれば購入者の印紙を貼った売買契約書のコピーをもらうだけで済ませることはできます。

ただし、自分が所有していた不動産資産の売却についての公的な文書が手元からなくなってしまう点に注意が必要です。

印紙税の税額は売買契約書に記載されている取引価格によって定められています。取引価格が高いほど税額が高くなっていて、一般的には5千円から3万円程度がかかるでしょう。

100万円を超えて500万円以下のときには千円

500万円を超えて1000万円以下のときには5千円

1千万円を超えて5千万円以下のときには1万円

5千万円を超えて1億円以下のときには3万円

となっています。これは軽減税率として定められているものであり、本則税率ではこの二倍の税額になるので注意しましょう。軽減税率が適用されている期間内に限って使用できる税額です。

(2)不動産譲渡税

不動産を売却することによって売却益が出たときには不動産譲渡税を納めなければなりません。

課税譲渡所得があるかどうかを計算した上で、所有していた不動産の状況に応じた税率で税額を計算することになります。

譲渡所得は売却価格から購入価格と売却及び購入にかかった諸費用を差し引いたものになります。

もし購入時の諸費用がわからない場合には売却価格の5%と定めることもできますが、一般的には5%以上の諸費用がかかっていることが多いので購入時の書類を大切に保管しておくことが節税につながるでしょう。

仲介手数料を節約して購入した場合や売却する不動産価値が上がっている場合などには売却価格の5%を適用した方が譲渡所得を少なくできます。

ただし、計算できた譲渡所得は全てが課税対象になるとは限りません。もし特別控除を受けることができれば課税対象額が少なくなります。もともと居住用として用いていた場合には3000万円の特別控除を受けられる可能性があります。

特別控除を適用して算出された金額が課税譲渡所得であり、これに対して税率をかけることで所得税と住民税が計算されます。

この際に不動産の所有期間が5年以下の場合には所得税が30,63%、住民税が9%となりますが、5年以上所有していた場合には所得税が20,315%、住民税が5%に減額されます。

また、マイホームの居住用として用いてきた不動産の場合には10年を超えて所有していると課税譲渡所得の6千万円以下の部分についてはさらに軽減税率が適用され、所得税が10,21%となるのが現状です。

買い替えの場合などには他にも特例があるため、適用すると税金の繰り延べができて、不動産譲渡税を軽減させることもできます。実際にどれだけの不動産譲渡税がかかるかはケースバイケースであり、売却損ができてしまって納める必要がないケースも少なくありません。

シミュレーションを行えるサービスが提供されているので、実際に購入価格等の情報を集約して入力してみると良いでしょう。売却価格とその諸費用に応じて大まかにどの程度の税金がかかるかを計算することができます。

(3)登記費用

もし売却する不動産が登記上の問題があるときには登記費用がかかります。

典型的なのは抵当権であり、住宅ローンや不動産投資ローンなどを完済していない状態で不動産が抵当に入っているときには売却の際に抵当権を抹消しなければなりません。

そのための登記費用として抵当権等抹消費用がかかります。不動産一つにつき千円の費用がかかるため、土地と建物を両方所有している場合には2千円かかります。

土地を分けて登記してあったり、建物が複数あったりするときには抵当に入っている不動産の数だけ抵当権等抹消費用がかかるので注意しましょう。

一方、売却する不動産が自分の名義でない場合や住所などに誤りがある場合には所有権移転登記を行わなければなりません。

これも登記されている一つの不動産辺りで費用がかかります。住所変更の場合には一万五千円が登記費用になりますが、項目数が多いとそれだけ費用がかさんで十万円近くなることもあるので注意しましょう。

また、登記手続きを行うために司法書士に依頼をした場合にはその報酬もかかります。一般的には1万円から3万円の報酬で諸々の手続きを行ってもらえるのが現状です。

(4)その他

これ以外にも不動産売却を行ったときには細々とした費用がかかるでしょう。自分が住んでいた場合には引越し費用がかかりますが、相場は家族や家財の多さ、引っ越しの距離によって数万円から百数十万円と大きな幅があります。

また、住民票などの取得にも細々とした費用がかかりますが、全体の諸費用の金額からみると個々には大きなものにはなりません。

しかし、全てを足し合わせてみると意外に大きな金額になるので注意が必要です。大きな金額とはいえ高くとも、引越し費用以外を合計しても数万円程度になるのが通常でしょう。

最終的には売却価格に対して諸費用は5%から10%程度の枠に収まるのが一般的です。仲介手数料が3%強ある影響が大きいのは明らかでしょう。

幅が大きいのは不動産価格が大きいほど印紙税や登記費用、引越し費用などが全体の中で割合として小さくなりやすいこと、不動産譲渡税がケースバイケースであることによる影響を大きく受けています。

しかし、およそどの程度の諸費用がかかるかを割合で理解しておくと、不動産の売却取引を終えて手元に残る金額が把握しやすくなるでしょう。

まとめ

 

今回は、不動産売買の際の仲介手数料やその他諸費用の金額や相場ついてご説明しました。

皆さまが不動産を売却される際の参考にしていただけると幸いです。