不動産売却のススメ!4つの売却方法の特徴とメリット・デメリット

不動産売却のススメ!4つの売却方法の特徴とメリット・デメリット

あなたが家や土地の売却を考える際に、真っ先に浮かんでくるのは不動産会社へ相談することではないでしょうか?事実、最もよく利用されているのは仲介による売却です。しかし、仲介以外にも売却方法は買取・オークション・個人売買とあり、それぞれに異なった特徴を持っています。今回は4つの売却方法ごとの特徴とメリット・デメリットを紹介しておりますので、あなたが何を1番重視するのかを考えながら、あなたにピッタリな不動産売却方法を見つけるためにお役立てください。

不動産売却のススメ!4つの売却方法の特徴とメリット・デメリット

不動産売却のススメ!4つの売却方法の特徴とメリット・デメリット

1.オーソドックスで初心者でも安心?不動産会社の仲介

不動産売却をするための方法として最も広く行われている方法で、不動産会社が仲介を受けて買い主を探す方法です。自分の所有している不動産が欲しいと考える人を探すときに、もともと不動産を探している人が相談にやって来る不動産会社に取り合ってもらうと効率が良いでしょう。オーソドックスな方法ですが、広い範囲から買い主を探し出すには効果的です。

媒介契約は3種類(一般・専任・専属専任)

不動産会社に仲介を依頼するときには媒介契約を結ぶことになります。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の三種類があり、それぞれで売り主や不動産会社が負う義務が異なるのが特徴です。一般媒介契約では売り主は複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。

一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合には一つの不動産会社のみに仲介を依頼可能です。ある不動産会社を信頼して任せたいというときには専任媒介契約や専属専任媒介契約が優れていますが、多くの不動産会社に競ってもらってより多くの人に宣伝を行いたいときには一般媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約や専属専任媒介契約を行うと、不動産会社は指定流通機構への登録を期日までに行わなければならず、仲介業務などの業務処理状況について売り主に報告するのが義務です。契約期間も三ヶ月以内に定められているため、精力的な営業活動を期待できるのが特徴となります。一方、一般媒介契約ではそのようは義務が発生しません。不動産会社が自由度を持って営業活動を行えるので買い主の見つかりやすさは不動産会社が売却したい不動産に興味を持ってくれたかどうかに依存します。その代わりに売主も媒介契約を結ぶ相手を自由に選べるのです。

メリット

不動産売却の仲介を依頼すると営業活動を一切任せてしまえるので売却のための労力が小さいのが魅力になります。買い主が見つからずに月日が経ってしまう場合もありますが、不動産会社と相談して対策を練ることも可能です。また、仲介を行ってもらうと売買のときに必要になる諸々の書類作成などを不動産会社に行ってもらえるのもメリットであり、不動産売却の初心者でも心配は不要です。

デメリット

業務を行ってくれたことへの報酬として、売買契約が成立したときには仲介手数料を払わなければなりません。売買価格の3%に6万円を加えた金額が上限として定められています。不動産会社にとっては唯一の収入になるので通常は上限額を請求しますが、交渉によって引き下げを狙える場合もあるので覚えておきましょう。

2.手数料がかからず手早く済ませたいなら!不動産会社の買取

土地を売りたいと考えるなら、自分が何を一番重視するかを考えた上で売却方法を選ぶことが重要になります。出来るだけ手早く売ってしまいたい、なるべく早く現金を手元に持ちたい。そんなときにおすすめの売却方法が「買取」です。これは不動産会社に依頼して購入希望者を探すのではなく、不動産会社に直接土地を買い取ってもらうという方法です。

出来るだけ早く売りたいので買取を選んだが、あまりに売却価格が低すぎる、というときは、土地の査定を複数の業者に依頼することをおすすめします。売却価格は査定会社の査定額によって決まります。持っている情報に差があれば、査定額にも差が生まれることがあります。納得できる土地売却を行うためにも、一社だけに任せきりにしないで、数社へ相談するようにしましょう。

メリット

買手を探す必要がないので、売却にかかる時間を短く済ませることができ、営業費や広告宣伝費も不要です。特に土地売却で大きなコストになりがちの仲介手数料が必要ないという点は、大きなメリットと言えるでしょう。手続きも簡単なので、契約はスピーディに行えます。

デメリット

一見すると仲介よりもメリットが多いように見える買取ですが、絶対に覚えておかなければならない点があります。それは売却価格が仲介に比べ低くなるという点です。不動産会社は土地の売買の際、仲介手数料を取ることで利益を得ています。買取ではその仲介手数料が発生せず、不動産会社の立場から見れば土地を「仕入れている」ことになります。そのため転売する際に出来るだけ利益が出るようにできるだけ安く買おうとするのです。買取での売却価格は、仲介による売却価格の6割、どんなによくても8割、というのが相場のようです。

 3.オークションサイトで売却!高額入札を狙える可能性も?

ネットオークションはもはや当たり前の存在になりましたが、土地もこのネットオークションでやり取りされているのをご存知でしょうか。自分の土地をオークションにかければ、意外な高値で取引できるかもしれません。その内容を見てみましょう。

土地の売買ともなると動く金額も大きくなるので、通常のネットオークションのように手早く出品することはできません。まずはオークションサイトと提携されている無料査定サービスで土地の査定を受けます。査定を申し込んだからといって、必ずオークションに出さなければならないという訳ではありません。査定額に納得がいかなければ、このタイミングで出品を断ることも可能です。

査定額が決定したら、いよいよ出品することになります。スタートの金額は特に重要になります。金額は査定価格を参考にして決めます。しかし不用意に安くするとそのまま落札されてしまう危険性があり、かと言って逆に高い値段を付けすぎると買い手が付かないという事態になりかねません。出品価格はよく考えて付けることが大切です。

出品には、オークションサイトに加盟しているお店との専属専任媒介契約が必須になります。これは1つの不動産会社に売却を任せますという契約です。他に仲介を依頼している会社があれば、そことの契約は解除することになるので注意が必要です。

メリット

土地のネットオークションには「購入者の範囲を広げることができる」「価格の透明性を実現できる」という2つの大きなメリットがあります。インターネットを利用した取引では、日本中にいる人が土地の情報を閲覧することができます。これまでの不動産会社による売却では、その土地がある地域の人しか対象になっていなかったものが、一気に全国の土地購入希望者を募ることができるようになったのです。

価格の透明性という意味でも、ネットオークションは優れています。不動産の取引は基本先着順で行われ、双方の合意が得られた金額で契約が行われます。ですので、後からもっと高値で買ってくれる人が出てきたのではないか、もっと高く売れたのではないか、という気持ちが売主に残ってしまうことがありました。買主の側にも、もっと安く手に入れられたのではないかと考えてしまうことは珍しいことではありません。しかしネットオークションでは、入札期間中に一番高い値を付けた人が土地を落札します。つまりもっと高く買ってくれる人が、という気持ちを持つことはなくなり、後にもやもやした気持ちを持つことはなくなります。

デメリット

万能に見えるネットオークションですが、デメリットも存在します。例えば価格が予想よりも低く付いてしまった場合です。仲介による売買であれば、価格に納得がいかなければ契約を結ばないという選択肢もあります。しかしオークションでは、納得がいかない価格であっても、入札者がいて落札されればもうキャンセルはできず、その価格で売らなければなりません。予想より高くなることもあるが、低くなることももちろんある、オークションの一番の特徴をしっかりと押さえておくことが重要です。

4.仲介なしで個人売買!大幅な費用削減ができる?

不動産売却には個人売買で行う方法もあります。自分で買い主を見つけて売買契約を結び、不動産取引を成立させれば売却は終わりです。まず最初に必要になるのが不動産の買い主を見つけることです。もし親戚や友人、会社の同僚などに話をしてみて買いたいと思ってくれる人がいたら簡単に取引を始めることができます。もし、見つからない場合には広告を用意して地域の掲示板などに掲載したり、ブログやホームページなどを通じて宣伝したりして広く一般の人に知ってもらうと良いでしょう。また、不動産情報についてのインターネットサイトの中には個人でも不動産情報を登録できるものもあるので活用すると便利です。

トラブルを未然に防ぐためにホームインスペクション(住宅診断)を行う

買い主を見つけるときには不動産情報を提供しなければなりません。売却価格をいくらにするのかを決めるために予め査定を受け、建物がある場合には必要に応じてホームインスペクションを受けておくと安心です。その査定価格を参考にして価格を設定するとおよそ相場に合っていて売れやすくなります。また、ホームインスペクションを受けると現状の物件の状態が正確にわかり、修繕が必要な個所については予め手を入れておくことが可能です。この時点でホームインスペクションを受けて修繕を行っておくと瑕疵担保責任の対策になります。もし住宅を売却してその中に隠れた瑕疵が見つかった場合には、瑕疵に対して修繕や改善をする義務が誰であるかでトラブルの原因になるのです。

※ホームインスペクション(住宅診断)・・・住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場より、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期について診断します。また、改修にかかるおおよその費用なども含めたアドバイスを行う専門業務です。

必要書類を準備する

買い主を見つけることができたら取引をすることになりますが、その際には書類を一通り用意しなければなりません。登記事項証明書、地積測量図、公図、固定資産税評価証明書などの書類を手に入れて準備をしておきましょう。これは売買契約書を作成するために欠かせない資料になります。売買契約書と重要事項説明書は作成して内容を互いに確認することが大切です。契約書と重要事項説明をもって正しく双方の合意があって契約が交わされたことを示せるからであり、もし内容について納得できない点があるなら交渉を行っていくことになります。価格交渉はこれ以前に行われる場合が多いものの、細かな契約内容や重要事項説明をした時点で新たに交渉が必要になりやすいので注意しておきましょう。

契約が成立したらお金の受け取りと引渡しになります。この際にも登記済権利書や建築確認済証などの不動産に関わる一切の既得書類が必要です。そのやり取りも含めて売買成立になり、役所への届出を行えば手続きは終わります。このような流れで個人売買を行えば費用を大きく節約して不動産売却ができるのです。

メリット

個人売買のメリットは仲介を受けずに不動産売却ができることであり、仲介手数料がかからないことから大幅な費用削減ができます。不動産売却で必要になる諸費用の中で通常は最も大きくなるのが仲介手数料です。一般的には不動産の売買価格の3%に6万円を加えた金額になり、諸費用の半分前後になる場合が多いでしょう。せっかく売却によって手に入れた現金のうち3%以上も失ってしまいたくないと考えるのも当然です。また、個人売買の場合には消費税を払う必要がないため、売却価格を下げやすくなって買い手にとっての物件の魅力を高められます。このような点にメリットを感じたら仲介なしで個人売買を試みてみましょう。

デメリット

個人売買の場合には瑕疵の有無をよく調べずに契約してしまってトラブルが発生しやすいことが知られています。原則として個人売買の場合には売り主が瑕疵担保責任を負わなくて良いことになっていますが、それを盾にしても口論や裁判などのトラブルになるリスクは否定できません。予め対策を立てておけば安心して個人売買を進められるでしょう。