不動産売却に重要!3種の媒介契約の特徴と選び方。『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』とは?

不動産売却に重要!3種の媒介契約の特徴と選び方。『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』とは?

所有している不動産を売却するときに不動産会社と結ぶ媒介契約についてご存じですか?3種類の媒介契約について理解しておくことで、不動産の売却をよりスムーズに行うことができるでしょう。

今回は、3つの媒介契約である

「一般媒介契約」

「専任媒介契約」

「専属専任媒介契約」

についてご説明しています。

不動産売却に重要!3種の媒介契約の特徴と選び方。『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』とは?

不動産売却に重要!3種の媒介契約の特徴と選び方。『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』とは?

1.自由なのが魅力?一般媒介契約とは

不動産売却の際に不動産会社と結ぶ媒介契約の中でも売り主にも不動産会社にも最も制約が少ないのが一般媒介契約の特徴です。

一般媒介契約では売り主はいくつの不動産会社と媒介契約を結んでも構いません。信頼できる一社だけに仲介を依頼することも、知る限りの不動産会社と契約することも自由なのです。複数の不動産会社に仲介してもらうことで販売範囲を拡大しやすいのがメリットになります。

また、優良な物件で多くの人が目を向けてくれそうだと判断されると、他の不動産会社に買い主を先に見つけられないようにしようという競争心が不動産会社側に芽生えるでしょう。競争心を煽ることで早く売れる可能性も秘めているのが一般媒介契約です。

しかし、不動産会社側の仕事についての制約も少なく、指定流通機構に登録するまでの期間や、適期的な業務処理状況の報告について義務がありません。

いつからどのようにして広告宣伝を行って販売業務をしてくれるかは不動産会社によって異なるでしょう。

売り主が自由に不動産会社と契約できるというメリットがある分だけ、不動産会社側にも束縛がなく自由に販売を行うかどうかを吟味できるようになっているのです。多くの不動産会社と相談して広く宣伝を行うのに適した魅力的な土地を持っているときにはメリットが大きいでしょう。

2.自己発見取引もできる!専任媒介契約とは

複数の不動産会社と媒介契約を自由に結ぶことができる一般媒介契約に対して、専任媒介契約では一社だけを選んで媒介契約を結ぶことになります。

信頼できる不動産会社を既に見つけていて、この会社に任せればきっと良い買い主を早く見つけてくれて、売買価格も納得できるものにしてくれると考えているときに適した契約の方法です。

売り主にとって契約の自由度という点から束縛の大きな媒介契約ですが、それと引き換えに不動産会社側も義務を負う仕組みがあります。

指定流通機構への登録は媒介契約を結んでから7日以内に行わなければならないため、比較的速やかに売却したい土地を世の中に売りに出すことができるでしょう。また、仲介のための販売活動などの業務処理状況について二週間に一回以上の頻度で売り主に報告しなければならない義務を負います。

定期的に報告を受けて買い主の候補すら見つかっていないような場合にはより積極的な販売活動を促したり、売買価格を変更したりして対策を立てることができるでしょう。

報告義務があると不動産会社は必ず仲介業務を行わなければならない状況になるため、一社にしか仲介を依頼できなくても確実に土地の売却に向けて進むことができます。

また、契約期間が三ヶ月以内と定められているのも専任媒介契約の特徴です。不動産会社としてはその期間内に買い主を見つけられなければ他の不動産会社に乗り換えられてしまい、無報酬で働くことになってしまうリスクを抱えます。

そのため、できる限りその期間に売り主に満足できる契約を取り付けられるように努力してくれる可能性が高くなるのです。

ただし、媒介契約をする不動産会社を一つに絞り込まなければならないことから十分な比較検討を必要とします。信頼できない不動産会社や活動範囲の狭い不動産会社を選んでしまうと、望み通りの形で売買を成立扠せられない可能性があるのです。

専任媒介契約では自分で探してきた相手と直接の契約を行って売買を行うこともできます。親族や友人などに土地に興味を持ってもらえた場合には仲介を受けずに土地の売買を行えるのはメリットでしょう。仲介手数料をかけずに売買を行えるため、土地の売買にかかる大きな経費を削減できるからです。

3.不動産会社推奨?専属専任媒介契約とは

(1)不動産会社側のメリット・デメリット

一般媒介契約と専任媒介契約に比べて、さらに売り主にも不動産会社にも拘束力が大きくなっているのが専属専任媒介契約の特徴です。

専任媒介契約と同様にして売り主は一社との間でしか媒介契約を結んで仲介業務を依頼することはできません。不動産会社に土地の売却について相談に行くと、まず専属専任媒介契約を結ぶように促されることはよくあります。これは不動産会社側から見ると最もメリットが大きい媒介契約の方法になり得るからです。

専属専任媒介契約は専任媒介契約に比べると、売り主も不動産会社も厳しい拘束を受けることになるのは確かですが、そのメリットを受けやすいのは不動産会社側と言えるでしょう。

不動産会社側の義務は基本的には専任媒介契約の際に課せられた義務が強化されるだけです。契約の際に対象になった土地を指定流通機構に登録しなければなりませんが、その期日が7日以内ではなく5日以内になります。もともと不動産会社としては早く売買契約を取り付けてしまった方が良いのは明らかでしょう。すぐに売買契約が成立すれば売り主からも信頼が得られることに加えて、仲介手数料による収益を得られることになるからです。

そのため、指定流通機構への登録の義務が強化されるのは不動産会社にとってもメリットになります。一方、仲介業務の処理状況についての報告も二週間に一回以上から、一週間に一回以上に強化されますが、もともと買い手を見つけようという意志がある物件の仲介を任されたケースであれば積極的な業務を行うのは必然です。

報告のために労力を割かれることになるのは確かですが、報告の方法をフォーマット化しておけば簡便に行えるため、不動産会社にとっての負担はあまり大きくありません。

(2)売主側のメリット・デメリット

上記二点が強化されていることにより売り主はより速やかに土地を売却できる可能性を高められます。

一週間に一回以上の頻度で不動産会社の報告を受けて販売の行い方について打ち合わせをしていると自分で自分の土地を売ろうとしている意識も持ちやすくなるでしょう。

その点ではメリットがあるのが専属専任媒介契約ですが、専任媒介契約に比べて大きな義務を負わなければならなくなるのは売り主も同じです。売り主が新たに受ける拘束は自分で見つけた買い主の候補と直接契約をして売買を行えなくなる点であり、そのような場合にも媒介契約を結んだ不動産会社の仲介を受けなければならなくなります。予め親族や友人などに連絡をして購入意思がないことを確認しておけばこの拘束もそれほど問題になることはないでしょう。

しかし、不動産会社による仲介が難航してしまって、月日を経てやはり買いたいと思うようになった人が現れたときに仲介手数料分だけ損をすることになるのです。

専属専任媒介契約を結ぶことで不動産会社は売り主が買い主を見つけてしまって無報酬で働くことになるリスクを回避できます。それが理由で不動産会社に好まれることが多い媒介契約の方法となっているのです。

ただし、専属専任媒介契約を不動産会社側が提案してきた場合には、その不動産会社が専属になって売りたいという意志表示をしていることを意味しています。媒介契約を結んだからには積極的な販売活動を行ってくれる可能性が高いと考えることができるでしょう。信頼できる不動産会社だと考える一つの根拠として捉えることもできる点は念頭に置いておくと役に立ちます。

不動産会社から提案を受けなかった場合にも自分で買い主を見つけるつもりがない場合には専任媒介契約よりも優れていると言えます。自分から提案してみると不動産会社側がどれだけ売ろうという意志があるかを確認することも可能です。

4.ケースによりけり?ベストな媒介契約の選び方

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約のどれが最も優れているのかと考える人もいますが、どれも一長一短であって客観的な優劣をつけることはできません。だからこそ三種類の媒介契約の方法がどれもよく用いられているのです。ケースバイケースでどれを選ぶのが適しているのかが変わるため、自分にとってより良い選択をしましょう。

(1)信頼できる不動産会社がある場合

既に信頼できる不動産会社とのつながりを持っていて、その不動産会社が十分に広い顧客層を持っているときには専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶと自分の理想に近い形で売買契約を結ぶことができる可能性が高くなります。

売却価格を優先したいか売却までの期間を短くしたいかといった要望にも柔軟に応えて適切な仲介業務を行ってもらえるでしょう。その際に自分では買主を探すことはないというのであれば専属専任媒介契約を結べば不動産会社に高いモチベーションを与えることができて、早く高く売れる可能性がさらに高められます。

しかし、自分で買主を探す可能性もあると考えているなら専任媒介契約にしておくと直接契約を行う余地を残すことができるので無難な選択になるのです。予め自分で買主を探してみて仲介をこれから依頼するという場合には専属専任媒介契約を選ぶと良いものの、まだ身近な人にも声をかけていないのならあえて可能性を否定せずに専任媒介契約にしておいた方が買主が見つかって残念な思いをしなくて済みます。

(2)信頼できる不動産会社との繋がりがない場合

信頼できる不動産会社がいない場合には一般媒介契約を結べば良い不動産会社に巡り会いながら売却も進めていくことが可能であり、不動産会社比較が大変だと感じるなら一般媒介契約を選ぶと良いでしょう。

一般媒介契約を選ぶのが優れているのは売りたい不動産に明らかな魅力があるケースが挙げられます。一般媒介契約を結ぶと不動産会社に販売競争をさせられますが、それにどれだけ力を費やしてくれるかは売却する不動産が売れやすいかどうかに依存しやすいのです。

きっと買主が見つかるという不動産の仲介を依頼するときには一般媒介契約を結んで多くの不動産会社に仲介を依頼した方が早く高く売れる可能性が高まります。

逆に限られた人だけが目を向けそうな不動産を売却したいときにも一般媒介契約で広く宣伝すると、買いたいと考えている人の情報網に入りやすくなるメリットがあります。一般媒介契約は広告できる範囲の大きさもメリットなので、それが生かせる不動産のときにも優れた結果をもたらしてくれるのです。