不動産売却に必要な書類は大きく分けて4種!必要書類の取得方法とは?

不動産売却に必要な書類は大きく分けて4種!必要書類の取得方法とは?

これから所有している不動産を売却しようとお考えの方、不動産売却にはどのような書類が必要はご存じですか?不動産売却をスムーズに行うために事前に必要な書類・書類の取得方法を知っておきましょう。

不動産売却に必要な書類は大きく分けて4種!必要書類の取得方法とは?


不動産売却に必要な書類は大きく分けて4種!必要書類の取得方法とは?

1.取引するなら必要になる!本人確認のための書類や実印

不動産や土地を売却する取引を行う場合、様々な書類を必要とします。

取引の流れの中で必要書類が違ってくるものの、大半は不動産会社から指示された書類を用意するだけで構いません。本人確認の為の書類を用意する時も同様であり、場合によっては会社側が用意してくれることもあります。

しかし、あらかじめ自分で必要書類を用意しておくと、その後の取引がスムーズに進められるのでなるべく書類を用意した方が良いでしょう。

取引の際に本人であるかどうかが証明出来る書類を用意するのは契約の為に欠かせないものであり、これがなくては取引を進めることが出来ません。取引をスムーズに進める為にも必要に応じた書類を用意する必要性があります。

必要になるのは本人確認書類、実印・印鑑登録証明書、住民票・戸籍の附票の3つです。

(1)本人確認書類

ここでいう本人確認書類は運転免許証やパスポートといった顔写真が付いたものを指します。出来る限り本人の顔写真が付いているものを用意するのが望ましいですが、顔写真が付いていない代わりに健康保険証などでも代用出来ます。

不正な取引を防止する理由がある為、どのような理由があったとしても必ず用意しなければなりません。

(2)実印・印鑑登録証明

実印は役所に印鑑登録している印鑑のことであり、印鑑登録さえしていればどのようなものであっても実印として認められます。ただし、印鑑登録を行っていない場合だとどんな印鑑でも実印として認められないので、事前に印鑑登録を済ませておきましょう。

取引に利用される実印が本物かどうかを証明する為には印鑑登録証明書を交付してもらう必要がある為、印鑑登録した役所に申請して交付してもらいます。基本的に印鑑登録証明書を発行してから3ヶ月以内でないと実印が本物かどうか認められないケースがあるので注意が必要です。

(3)住民票・戸籍

最後に登記簿上と現在の住所が違う場合に必要となるのが住民票です。住民票は住民登録を行った地域の役所に申請することとで交付してもらえるものであり、現在の住所に至るまでの住所履歴を証明する為に必要です。基本的に住民票の有効期限はないものの、提出先によって有効期限が設けられていることがあるので、その期限内に発行して提出しましょう。

もしも住民票だけで住所履歴が証明出来ない場合は戸籍の附票を用意して住所履歴を証明する場合もあります。ただし、申請する役所が違うのでしっかりと確認しましょう。

2.登記簿謄本や公図など!法務局が交付している書類

不動産に関する情報を入手する場合には、法務局へ行って、次のような書類を交付してもらう必要があります。登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面(各階平面図)、登記事項要約書などです。

(1)登記簿謄本

不動産の場所や所有者などを記録した書類です。これによって、不動産の取引に支障が生じないようにしています。この登記簿謄本は土地と建物に分かれ、それぞれに表題部と権利部があります。

表題部

表題部では、土地の場合、地番や土地の状態、土地の面積などが書かれ、建物の場合は、地番や家屋番号、構造、床面積などが記入されています。

権利部

権利部(甲区)では、所有者と所有者がどのようにして不動産を取得したかの情報が載っています。権利部(乙区)には、所有権以外の権利が出ています。抵当権や地上権設定などです。

登記簿謄本は、不動産に関する交渉をするときには必ず必要になるので、だれでも閲覧できるようになっています。権利関係をはっきりさせる必要があるからです。

(2)登記事項要約書

ところで、同じような名称を持った登記事項証明書というものがあります。これは、磁気ディスクに記録されたものを印刷した書類です。内容は変わりません。

登記簿には、全部事項証明書、現在事項証明書、閉鎖事項証明書、要約書の4種類があります。全部事項証明書には、過去から現在のすべての状況が記載され、現在事項証明書は現況のみです。何かの証明に必要なときは、どちらかを入手します。特に証明に使う必要がなく、過去の記録も閲覧しなくてもいい場合は、要約書だけあれば十分です。登記の内容を確認するためなら、この方が費用が安く済みます。閲覧の方法は、法務局で申請するか郵送で送ってもらうかのどちらかです。インターネットで見ることも可能ですが、証拠としての価値はありません。また、要約書は郵送では閲覧できません。

(3)公図

公図です。公図は登記所に備わっている図面で、土地の形状や位置、隣接地との境界などが示されています。ただ、公図は100年以上も前に作成された図面で、かなり実際の状況とは違っています。当時の測量技術では、限界があり、正確なものができなかったのです。現在はより精密な地図を作製する作業(地積調査)が行われています。いずれは、すべての公図が新しい地図に入れ替わります。

公図は、法務局にも役場の税務課にもあります。自分が所有している土地についてはもちろん、それ以外の土地の公図でも閲覧・取得ができます。取得方法は、窓口に直接行くか、インターネットを通すか、郵送かのいずれかです。

(4)地積測量図

地積測量図には、公図にはない一筆(登記簿上の一区画)ないしは数筆の土地の面積とその計算方法、土地の形状、境界線などが記されています。土地の地積変更登記、分筆登記をする場合は、必ず地積測量図を添付することになっています。ただ、過去にこのような登記が行われていない土地の場合は、地積測量図が存在しません。また、かなり古い地積測量図もありません。

(5)建物図面

建物図面(各階平面図)は、一棟または数棟の建物や区分建物(マンション)の位置や形状、面積を示した書類です。正確にいうと、建物図面には敷地と建物の配置関係や形状を書き、各階平面図には各階の形状や床面積を載せます。ともに1枚の紙に記入されています。建物の新築や増築を行う際は、この図面を提出して、登記をしなければいけません。ただ、あくまでも登記目的の図面なので、詳しい間取りや設備などが記されているわけではありません。建物図面や各階平面図の取得方法は、窓口を通すか郵送となっています。

なお、取得という場合は、登記所の職員が図面のコピーや写しに登記官の印鑑を押して交付したものを受け取ることを言います。これは、写しの交付と呼ばれています。

3.建築確認済証や課税証明書など!物件所有者が持っている書類

物件や土地を売却する場合、物件所有者が持っているはずの書類を予め用意しておく必要性があります。ですが、必ずしもすべての書類を用意する必要はなく、不動産会社に指定された書類を用意することになります。

主に必要な書類として挙げられるのが

  • 建築確認済証や課税明細書
  • 管理規約・使用細則
  • 設計図書
  • 不動産を所得した時の契約書
  • 預貯金口座情報

などです。この他にも間取り図を用意するといいですが、設計図書の方が詳しく記載されているので必ずしも必要な書類ではありません。

特に重要事項説明書は買主に説明しなければならない物件の情報が記載されている為、必須となります。また、建築確認済証は基本的に必要とされることは少ないものの、物件を売却する際にきちんとした建物であるか証明する為に必要です。

例え無くしたとしても再発行が出来ない代わりに発行したという証明書が発行してもらえるので、役所に問い合わせをすれば問題ありません。

また、管理規約や使用細則は建築確認済証と同様に売却する時に必須となりますが、基本的に所有者全員が冊子として持っているので用意しやすいでしょう。

4.アスベスト使用調査や耐震などに関する物件関係の書類

不動産売却をするときには買主に対して重要事項説明書を作成して、売却する不動産についての注意事項を説明しなければなりません。

不動産会社に仲介を依頼したときには重要事項説明書の作成も重要事項説明も不動産会社に代行してもらうことができます。

しかし、その際に根拠となる資料がある場合には買主に提供することが必要となるため、基本的には売却する不動産についての情報を記載している物件関係の書類は全て揃えておくという理解をしておいた方が良いでしょう。

特に宅地建物取引業法施行規則が改正されたことによって注意が必要な項目が増えました。以前は重要事項説明として必須ではなかった内容について説明しなければならない義務が課されるようになったのです。それに伴って売主としても準備が必要な物件関係の書類が増えています。

(1)例えば・・

アスベスト

アスベスト使用調査に関する書類はその代表的なものです。アスベストを使用している建物ではリフォームや建て替えなどの際に特別な措置を行わなければなりません。

アスベストを使用している建物に住んでいても健康被害が生じることはないとされていますが、その懸念を持つ人も少なくないのも実情です。

このような現況を反映して、アスベストの使用の有無についての調査結果が記録されている場合には重要事項説明として伝えなければならなくなっています。

ただし、新たにアスベストの使用について調査を行わなければならないわけではありません。書類の提出は需要事項説明の根拠として原則として必要になります。

耐震性

もう一つ重要なのが建物の耐震性に関する資料です。相次ぐ大地震の影響もあって誰もが建物の耐震性について懸念を抱くようになりました。それに加えて耐震基準が改正されてから長い年月が経ったものの、依然として旧耐震基準の建物も多いのが実情です。

その状況を考慮して行われた改正として、旧耐震基準に基づいて建築された建物について耐震診断を行った結果がある場合には重要事項説明で伝える義務が課せられました。

この場合にも新たに耐震診断を受ける必要はなく、身体資金基準に基づいているときには必須ではありません。

しかし、安全に利用できる建物を手に入れたいという声は大きいため、耐震に関する資料を買主に求められることは多くなっています。その要望に応えて安心して購入してもらうためにも耐震に関する書類を用意しておくことが大切です。