古家が残っているけど売りたい!売却においての疑問点と解決策

古家が残っているけど売りたい!売却においての疑問点と解決策

古屋つきの土地を売却しようとお考えの方のなかには、古屋つきのままでは買い手がみつからないのでは?とお考えの方もいらっしゃるでしょう。

では、古屋つきの土地を売却しようとする場合、古屋を解体して売りにだしたほうが良いのか、そのまま古屋付きとして売りに出した方がよいのか、それぞれのメリットとデメリットをあわせてご紹介していきます。

是非ご確認ください。

古家が残っているけど売りたい!売却においての疑問点と解決策

古家が残っているけど売りたい!売却においての疑問点と解決策

1.そもそも古家付き物件は需要があるの?

相続などによって古家が残っている土地を手に入れたけれど売りたいというケースは稀ではありませんが、古家付き物件として売り出して本当に買ってもらえるのかが疑問になるでしょう。

中古住宅として特に古いものを古家と呼ぶことがあり、誰も住みたいとは思わないような姿になっている場合もあるはずです。

(1)土地に価値がある場合

古家付き物件について需要があるかどうかはケースバイケースと言わざるを得ません。

空き家になって何十年も経過して老朽化が進み、本当に倒壊寸前になっているような古家が残っていてもメリットにはならないでしょう。

唯一そのような場合に需要があるとすれば、土地に非常に高い価値がある場合です。主要な駅から徒歩圏内にあって破格で購入できるともなれば買主が殺到する可能性があります。

面積が十分に広くて住宅街も近いというときには事業用の土地や企業が社員寮の設置などを目的として興味を持ってもらえるでしょう。立地の良さと面積の広さがある土地であれば古家付き土地であっても売れる可能性はあります。

しかし、このような場合には古家は解体して使用するのが前提になっているのが一般的です。

(2)古屋に価値がある場合

古家自体に価値を見出してくれる場合もあります。代表的なケースが二つあるので自分の古家付き物件が該当するかどうかを確認してみましょう。どちらの場合にも住める古家であることが要求されますが、求められる内容には違いがあります。

①リフォームを前提としている

一つ目の例となるのがリフォームを前提として古家に住むことを考えた購入のケースです。

古くても間取りがある程度使い勝手が良いと考えてもらえるような古家は少なくありません。リフォームをすれば住みやすい家になるだろうと判断してもらえる要素を備えている古家であれば需要は確かにあります。見た目が老朽化しているだけで建物の構造部分はしっかりとしているのであればまだ長く住める可能性が十分にあるでしょう。

外壁塗装や屋根塗装を行うだけで見違えたような姿になり、実は屋内だけに着目すれば快適な住まいだったというケースもあります。比較的コストの低いリフォームだけで価値のある住居にできる可能性があるかどうかが需要があるかを分けるポイントです。

その基本として何よりも重要なのが建物の構造がしっかりとしていてまだしばらくは倒壊リスクがないことであり、ホームインスペクション(住宅診断)を受けて確認しておくと需要がある物件かがわかります。ホームインスペクション(住宅診断)の結果は古家の価値を伝えるための重要な資料にもなるため、宣伝広告や交渉のときに使えることも念頭に置いておきましょう。

②建て替えの想定

二つ目の例として近い将来に建て替えることを想定した購入も想定することができます。

土地を手に入れるのが当面の目的として購入してくれるケースであり、将来的にはマイホームを建てたいという願望を持っているのが一般的です。古家があればとりあえず当面は住むことができて、購入価格も安くなるのが買主にとってのメリットになります。それに加えて、実際に住んでみるとその土地に建てるのに適した住宅の設計のアイディアを手に入れることも可能です。

住むことでわかる重要なポイントは日照状況であり、いつどこにどのように日が入るのかがわかるとそれに合わせて明るい家を手に入れる方法が見出せます。

また、騒音についての情報も得られるので防音性の高い家にすべきかどうかを判断できるでしょう。古家付き物件はとりあえず予算が足りなくて住宅を建てられない場合や、周到に計画して住宅を設計したいという場合に好まれることがあるのです。

ただし、この場合にはある程度は住もうと思える状況の古家であることが必須となります。

2.解体すべき?メリットとデメリット

古屋付き物件を売れるようにするために古屋を解体してしまうというのは一つの手段です。解体してしまえば土地として売れるようになるため、古屋があることのメリットもデメリットもなくなります。

(1)メリット

古屋がなくなる

解体することのメリットとして最も大きいのは古屋がなくなることに他なりません。古屋は必要ないと考えている人にとって魅力的ではなかった物件が、魅力的なものに様変わりする可能性があります。

土地だけになってしまえば購入者は自由に使用できるでしょう。家を探している人だけが目を向ける物件だったのが、土地を探して活用していきたいという人にとって候補になる物件に変わります。

土地自体は立地が良くて価値が高いというときには速やかに売れるようになるでしょう。古屋が問題になっていた場合に売れやすくなるだけでなく、購入者層が変わることによって売れる可能性を広げることができるのです。

新しい更地は見た目も良いため、実際に見に来てくれた購入希望者の購買意欲を高めやすいのもメリットになります。

瑕疵担保責任を負う心配がなくなる

また、解体してしまうことによって運良く売ることができたときに余計な心配を抱えなくて済むのもメリットでしょう。

不動産を売却したときには瑕疵担保責任を負わなければなりませんが、古屋の場合には気づいていない隠れた瑕疵が数多くあるリスクがあります。それを指摘されてトラブルになってしまうリスクをなくし、安心して売却できるようになるのもメリットです。

査定価格が上がる

これに加えてメリットとなるのが土地の査定価格が上がる可能性がある点です。

古屋そのものに価値がないと判断されてしまっていると、土地と家の両方を同時に売ってもほとんどは土地の査定価格に由来しています。

むしろ購入者が解体しなければならないような状況になっている場合には古屋の存在が問題になって土地の価格を下げなければ売れないという判断になるのです。

土地の査定価格が上がって全体としての販売価格をあげられる可能性もあり、不動産買取を依頼するときにもより高い価格での買取を期待できるようになります。

買取を承諾してくれる買取業者も増えて競争を行わせやすく、ともすると想定していた以上の価格が付く可能性も秘めているでしょう。

(2)デメリット

解体費用がかかる

古屋を解体するとデメリットも生じるのは確かです。

まず解体費用がかかることは否めず、数十万円は出費をしなければならないという覚悟をしましょう。古屋の大きさや状況、立地によってかかる費用も異なるので見積もりを取って実施するかどうかを判断するのが賢明です。

最終的には売却によって取り返せる可能性もありますが、予め自分の資金から解体費用を負担する必要が生じるのには注意しましょう。また、解体を行った際には登記を行わなければならないため、登録免許税や司法書士費用がかかる点も念頭に置いておかなければなりません。

固定資産税が高くなる

古屋を解体して更地にしてしまうと固定資産税が高くなります。すぐに売れてしまって次の1月1日までに所有権がなくなってしまえば問題はありませんが、解体してもなお売れないという状況が続くと固定資産税を3倍程度払わなければならなくなる場合もあるでしょう。

都市計画税も同様であり、解体してしまうと意外に大きな税金になるので注意が必要です。

(3)デメリットを最小に抑えるために

このデメリットを最小限に抑える方法として、解体の約束付きで販売するという方法もあります。解体後の更地の状況を見てもらえない点や、不動産業者によって土地として紹介するか古屋として紹介するかの違いがある点でデメリットはありますが、解体費用が発生してから売却成立までの期間を最小限にすることが可能です。売れた時点で解体するというのはメリットを残しつつデメリットを減らす選択肢として考慮すると良いでしょう。

3.リフォームすべき?メリットとデメリット

古家があまりに古くて買い手がつかないだろうというときにはリフォームによって家を良好な状態にすれば売れると考えるかもしれません。

リフォームによって家付き物件を売ろうとするのはメリットもデメリットもあります。

(1)メリット

古家をリフォームして魅力的な家にすることができれば確かに買い手が見つかりやすくなるのが最大のメリットです。

みすぼらしかった姿の家であっても外壁や屋根を塗装し直して、内装を一通り整えると見違えた姿になります。

耐震補強なども行い、住宅設備にもある程度の投資を行えば誰もが魅力を感じる家にすることができるでしょう。一軒家の中古住宅は多くの地域で需要が高いため、売りに出せば速やかに買い手が見つかる可能性も秘めています。特にリフォーム物件やリノベーション物件は新築同様の姿でありながらも新築よりも安く購入できることから注目する人が増えてきているため、適切なリフォームを行えばすぐに売れる可能性は十分にあるのです。

(2)デメリット

リフォームに際してはリスクを抱えなければならないのがデメリットになります。リフォームを行ったからといって必ず買い手が見つかるわけではなく、結局土地も家も売れずに困ってしまうリスクは否定できません。

買い手の望んでいるリフォームが実現できていなければならないものの、売り手としてコストも考えながら行ったリフォームでは満足してくれずに買い手が諦めてしまうこともあるのです。

また、リフォームにかける費用は古家が古くて老朽化しているほど高くなりがちであり、それに見合った金額で売買ができるかどうかも不安になりやすいでしょう。いくらで売れるかを試算してからリフォームを行ったものの、買い手が見つからずに価格を下げざるを得なくなり、リフォームするよりも解体の方が良かったという結末になるリスクもあるのです。

また、リフォームを行うには労力と時間がかかることも念頭に置いておかなければなりません。施工内容を吟味して見積もりを取り、信頼できる業者に安くリフォームを行ってもらうためにはそれなりの苦労が必要になります。その点も考慮してリフォームを行ってまで家付きで土地を売るかどうかを判断することが大切です。

しかし、リフォームをして売れなくて困ったときにも別の活用方法を考慮できます。賃貸経営をするという選択肢が生まれてくるのはリフォームをするメリットでしょう。

万が一の事態にもリフォーム費用を取り返す手段が残っているだけでなく、場合によっては売却する以上の資産形成ができる可能性も秘めているのです。

まとめ

相続で古屋を取得することもあるかと思いますが、その古屋を売却するためには、いろいろな点を検討しながら売却するための準備をしなければなりません。

古屋の売却を検討されている方は、今回の記事を是非ご参照になさってください。