親の所有物件を売りたい時はどうすべき?売却方法まとめ

親の所有物件を売りたい時はどうすべき?売却方法まとめ

両親が所有している不動産を売却する際に必要な手続きとはなんでしょうか。親が亡くなった後に売却する方法や、親が生きている間に売却方法をケースに沿ってご紹介しています。


親の所有物件を売りたい時はどうすべき?売却方法まとめ

1.代理人として親名義の物件を売却

(1)委任状

代理人(子どもなど)が親の名義の土地や家を売るためには、委任状が必要となります。

高齢化時代の中、親が所有している物件を売却して介護費用に当てたいと考えていたり、所有している物件を売却して子どもに資産を残したいけれど、療養中で売却ができないなどのさまざまな理由があるのではないでしょうか。

ただ実の子どもでも、親本人が直接売買契約をするのではないので、買い手側も詐欺と見分けることが出来ずに非常に慎重にならざるおえないという現実があります。そのような時、買い手側が親本人に物件を売買する意思があるかどうかを確認する委任状が必要となってくるのです。

通常代理人が買い手側と売買契約をする場合は、親の署名と押印がされた委任状に印鑑証明を添付して、親が物件を売買する意思があることを確認する材料とします。子どもが代理人の場合は、すべて子どもに委任するケースが多いようです。

ただ委任状の内容によっては、売買する代理人の権限が親と同等か、あるいは一部かが異なってきます。ただ買い手側にとっては、委任状だけでは本当かどうかがはっきりとせず、ほとんどの場合本人証明や戸籍などで親子関係の確認を求められます。

買い手側が慎重になり、なかなか手続きが進まない場合は、弁護士を代理人に立てるケースも少なくありません。

(2)子供に勝手に売却されないために

実際に売買の契約の場を仕切り、登記を行うのは司法書士の仕事になります。

司法書士は売買に関する取引や登記などを公平にかつ確実に行うために、親本人の意思を確認しなければならない義務があります。

つまり代理人(子ども)や買い手側が親の物件を勝手に処分するということを防ぐには、司法書士を通すことが一番の防御策になります。

なぜなら親の意思を確認しないまま取引された契約は、何の効力も権限も持つことができないからです。代理権が発生していない(無権代理)状態で行われた契約は、買い手側がそれを知った時点で契約を解消することもできます。

このように司法書士を介すことで、親の名義の物件を代理人(子ども)が勝手に売ろうとしても、本人の意思確認が必ず行われるのでその時点で気づくことになり、買い手側も危険を感じた場合は契約を取り消すことができるので、不正な取引が行いにくい仕組みになっています。

兄弟などが複数いる場合、親の財産を勝手に処分することが難しくなり、身内間の争いを引き起こさないためにも有効な手段となっています。

2.親が亡くなった後に!相続してから売却

本来は親が名義となっている土地などは親が売却するものですが、子どもに土地などが相続されることも少なくありません。特に親が亡くなった後に土地を売却する場合、様々な注意点があります。

(1)名義変更

基本的に親が亡くなった場合、その名義となっているものは相続人に相続されることになります。

両親が亡くなった場合だと必然的に子どもの数に合わせて相続権を持つことになります。

しかし、亡くなった親の名義のままでは不動産や土地を売却することは出来ません。売却する際に契約を結ぶのは所有者の売主である為、本人が亡くなった場合だと契約を続行することが不可能になります。

よって名義人が亡くなった時に生存している相続人に名義を変更する必要性があります。相続人に名義変更を行うことを相続登記と呼び、亡くなった親の生まれてから死亡するまでの戸籍や新しい名義人の戸籍と印鑑証明、相続人全員の住民票が必要になり、必要に応じて遺産分割協議書が必要となります。これらの書類と共に家と土地の評価額の0,4%の登録免許税を支払わなければなりません。

名義変更(相続登記)についての詳細は、下記サイトをご参照ください

相続した不動産の名義変更(相続登記)するために必要な知識

相続登記の際に必要な委任状とは?

相続登記の費用相場はどのくらい?

相続登記の際には必ず遺産分割協議書が必要?

(2)相続税

親から相続するにあたって相続税が発生することも忘れてはいけません。

この相続税は親が亡くなったその日からではなく、亡くなったことを知ってから10ヶ月以内に支払うことになります。

万が一相続税が足りなくて支払えなかった場合、相続してから10ヶ月以内に家や土地を売らないと相続税を滞納することになるので注意が必要です。相続する際には相続税がいくらになるかどうかの計算が必要になるでしょう。

相続税の計算方法については、下記サイトをご参照ください。

図解で簡単!!相続税の計算のしくみ

(3)相続人の代表者を決める場合

相続人が複数いる、そして協力的でない場合は相続トラブルが発生しやすくなります。

相続人一人だけの判断で家や土地を売却することは出来ず、必ず相続人全員の意見が一致していなければなりません。相続人の一人でも反対しているとスムーズに売却することが難しくなってしまう為、代表者の相続人を決めて売却してしまう方法があります。これは相続人の代表者を話し合いで決め、家や土地の名義を代表者に変更した上で売却し、そのお金を公平に全ての相続人に分配するというものです。

3.名義変更してもらう!贈与してから売却

親が亡くなった後に土地などを相続して売却する方法や親の名義となっている不動産や土地を代理で売る方法、親が売却する意思があると判断出来ない場合に成年後見人が売却する方法など様々な方法で売却出来ますが、それらと違う方法として贈与をしてから売却するという方法があります。

(1)親から名義変更してもらうには

親が売却する意思があると判断出来ないケースや代理で売却するケースとは違い、この方法は贈与を目的としているので大いに土地を活用することが可能です。

贈与ということで親から子どもへ名義変更を行うことにより、どのようなケースであっても贈与とみなされます。

当然贈与したことによって贈与税が発生するものであり、何を贈与しても大きな金額になるにつれてその分高い税率の贈与税を支払わなければなりません。

手続き自体はそう難しいものではなく、親子が法務局に出向く、または司法書士に依頼して必要な登記を済ませれば贈与が完了します。

そこで贈与された子どもが土地の価値に応じた贈与税を支払うことになります。ここで気を付けておきたいのは相続税とは違い、贈与にかかる税率が軒並み高いということです。

相続でも贈与でも名義変更の際に登録免許税がかかりますが、相続なら0,4%しかかからないのに対し、贈与だと2%もかかります。

登録免許税も含め、贈与税率は相続税率よりも高いので贈与を考える前に相続するのとどちらが良いのか納得いくまで話し合うと良いでしょう。

(3)贈与してから売却、売却してから贈与する場合の違いとは

贈与してから不動産や土地を売却するのか、売却してから贈与するのかどちらかの方法で負担する金額などの違いが出てきます。

贈与してから売却する場合だと、親から子どもへ名義を変更した際にどちらかが登録免許税を支払うこと、子どもが土地の価値に応じた贈与税を負担すること、そして土地を売却したことによって利益を得た場合は所得税と住民税を合わせた譲渡所得税を支払わなければなりません。

そして土地などを売却してから贈与する場合、親が売却したことで利益を得た時に発生する譲渡所得税を支払う必要性があること、さらに子どもが贈与金額に応じた贈与税を支払うこととなります。

どちらにしても金額が大きいほど子どもにとって大きな負担となり得ますが、少しでも子どもの負担を減らす為に代わりに税金を支払ってくれる可能性もあります。

どうしても税金が高くて負担が大きい場合、親に相談するのも選択肢の一つとなり得るでしょう。

4.親が売却の判断を下せない場合の対処法は?

親が認知症などによって正常な判断ができない場合であっても、親名義の不動産を本人以外が勝手に売却することは原則としてできません。

親が生きている限りは親の所有物であるからです。しかし、成年後見制度を利用することによって意思表示ができない人の不動産を売却することが可能になります。

(1)成年後見制度

成年後見制度とは、認知症や精神障害などにより判断能力が十分でない人が不動産売買や預貯金の管理などで不利益を被らないように法的にサポートをする制度です。この制度を利用して成年後見人に選ばれれば親の名義であっても本人の代わりに売却することが可能になります。

(2)成年後見人制度の注意点

成年後見人は、被後見人の配偶者や4親等以内の親族、市町村長、検察官などが家庭裁判所に申し立てします。未成年者や破産者など法律上後見人になることができない人もいるため注意が必要です。成年後見人は家庭裁判所に選任してもらうため、本人のためにならないと判断した場合は候補者以外が選ばれる可能性があります。そのため、子であっても成年後見人に選ばれない場合もあります。

成年後見人に選任されると本人に代わって財産を管理することができますが、自由に財産を処分することはできません。本人のためになることが条件になります。そのため、家を売却する際には居住用不動産処分許可申立書を記載して家庭裁判所に申し立て許可を得ることが必要になります。

成年後見制度についての詳細は、下記サイトをご参照ください。

成年後見制度は早めに対策を打たなければ手遅れのケースも?

まとめ

親の所有物件を売りたい時はどうすべきかをご紹介させて頂きました。

複雑な論点なので、一度専門家にご相談して、どのようにしていくのかをご判断されるのがベストでしょう。
 


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